[아보카도토마토] #2주차 강의후기_아는 만큼 보인다 [열중 45기 3백육십오일 독서하고, 2번 기회에 은퇴하조!]

1. 나에게 인상 깊었던 점

• 입주가 정리되는 지역 중 매매가 상승으로 전세가 상승이 빠른 지역은 실질적인 투자금이 감소하여 매수기회를 주고 있음
• 세낀 물건을 매매할 때에는, 기존 임대차계약서의 사본을 개인정보 빼고 달라고 해야 함(가계약 전 1번), 사본 교부 받아 확인(계약일 2번), 원본 교부 받아 보관(잔금일)

• 매매 시 등기부등본은 3번 봐야 함. 가계약 전 1번, 중도금 주기 전 1번, 잔금 치르기 전 1번

  (열람일시, 페이지도 확인할 것)

• 모든 조건은 가계약 전에 다 확인해야 함!
• 공급이 많아서 전세가 잘 안 맞춰질 것으로 보이는 지역이나 개인적인 자금 여력으로 잔금을 치루기 어렵다고 보여지는 경우는 전세 낀 매물 혹은 주인전세(주전) 물건이 유리할 수 있음
• 조건부 전세대출 규제를 고려한 투자전략 : 매도자랑 전세계약을 하고(주인전세로) -> 매매 잔금 치르고 (주인전세금액 뺀 금액만큼 준비하면 되지) -> 소유권 이전 등기 되고 나서, 새로운 임차인을 다시 구함

• 세낀 물건 
  (1) 전세보증금액 : 현재 전세시세와 비교(전세가가 현재 전세가와 비슷하거나 낮아 역전세 위험은 적을 것)
  (2) 임대만료일 : 재계약 시기 앞, 뒤 3개월 공급물량 체크

        (전세금이 낮아도 공급 영향을 받으면 상승분 기대 어려움)
  (3) 갱신요구청구권 사용여부

• 갱신요구청구권 사용한 매물이 좋아요, 안 한 게 좋은지는, 지역마다 다르다고 답변할 수 있음. 공급 부족/적정 지역은 갱신요구청구권을 쓴 게 더 나을 수도 있음
• 전세 2년 임대차 종료일에 계약 만료 시점에, 변경된 임대인(세낀 물건을 매수할 나)과 임차인 간에 새로운 계약을 할 수 있음(임대 만기 시점 공급물량이 많을 경우, 전세 의무 거주기간 2년을 만들어 두기 위해 이렇게 할 수 있음)
• 전세가 1000만원 높은 것(투자금이 당장 적어도)보다, 매매가 1000만원 싼 게(매매가 자체가 싼 게) 더 좋음!
• 전세가격 설정 ('단, 생, 공')
  (1) 단지 : 아실, 부동산부동산 호가로 하위 평형 전세가, 상위 평형 전세가 확인(최근 신규 계약 금액도)
  (2) 생활권 : 가격흐름을 같이 하는 단지 비교
  (3) 공급 : 현재 공급물량, 이후 예정물량(위치, 규모, 시기), 대단지 입주 후 잔여물량
• 소액투자 시 : 전세보증보험(KB매매 일반, 90%, 승인시점!) 기억할 것.

• 임대기간 설정 
  (1) 공급 : 재계약 예상시기 입주물량 체크(임대만기시점 앞뒤 3개월)
  (2) 수요 : '학군지+30평형대 이상'은 겨울방학(1~2월)이 성수기임. 

                 (가족단위 수요 외 10, 20평형대는 봄, 가을이 대체적으로 많은 편)
  *비수기는 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등
  (3) 포트폴리오 : 포트폴리오 상, 재계약 시기를 3~4개월은 떨어뜨려 놓아야 리스크 감당하기에 부담이 없음

• 잔금 시 근저당 말소 특약 기재하고, 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인할 것
• 임대보증금 반환하는 대상이 달라지는 경우 : 근질권설정액 있는 경우
• 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다!
• 무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요!

2. 꼭 적용해보고 싶은 점

• 전세가 세팅 시에, 잔금을 내 돈으로 치뤄 금융비용(이자, 중도상환수수료 등) 발생하는 것과, 혹은 전세가를 낮춰서 세팅하여 매도시점 내 물건의 전세가가 상대적으로 낮진 않을지(메리트가 없는 물건이 되진 않을지), 양면을 같이 고민해봐야 겠다.
• 실거주할 고가 아파트를 미리 사두는 경우에는 잔금 치를 여력이 안 된다면, 전세낀 메물이나 주인전세 물건을 보는 게 나을 수도 있으니, 우선 고려해봐야 겠다. (물론 서울처럼 공급 부족한 곳은 왠만하면 전세가 잘 맞춰지겠지만)
• 내 0호기를 전세를 놓을 때, 매도 시점에 내 물건이 메리트가 있을지 고민해봐야 겠다. (매도 시점에 내 0호기 주변 공급물량 파악해서 전세가격이 어떨지, 등 전반적인 사항을 미리 고민해봐야 겠다.)
• '잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음' 라는 특약을 넣어 갈아타기 시에 잔금일 협의하면 되지 않을까 싶다.
• 앞마당 만들기에 최선을 다해야 겠다. (그래야 비교 평가가 가능하니까)
• 무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요하다는 것을 명심해야 겠다!

2주차 강의를 통해 전세 세팅에 대한 다양한 상황과 

고려해야 할 요소가 어떤 건지 확실히 알 수 있었습니다.

‘아는 만큼 보인다’는 게 이런 상황일 때 쓰이는 말이지 않나 싶습니다.

시간이 지나면 몇 가지 세부 내용은 잊어버릴 수 있지만,

중요한 계약을 앞두고는 이번 강의안을 꼭 복기하면서 실제 적용하겠습니다!

좋은 강의를 해주신 양파링 님께 진심으로 감사드립니다.