[열중반 45기 곧 등기7사람 9하조_수리수리얍] 핵심가치를 파악하라_3주차 강의후기

개인적으로 열반중급반을 수강신청 하며 가장 기대했던 3주차 비교평가 강의였고

쟌쟈니 튜터님의 강의를 처음 들어보게 되어 영광이었습니다!

비교평가에 대해 항상 어려움을 느끼고 있는데 재미있고 명쾌하게 설명해 주셔서 빠른 속도로

수강을 마칠 수 있었습니다. 긴 시간동안 열강해주신 쟌쟈니 강사님께 감사합니다🧡

비교평가를 해야하는 이유

• 확신을 갖고 투자할 수 있다.
• 같은 돈으로 더 벌 수 있다.
• 보유하는 동안 전세, 매도 운영에 도움이 된다.

가치를 제대로 파악하는 것이 비교평가의 핵심

[지역 내 비교평가]

• 지역 내 핵심가치(해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소) 찾는 방법

   

1. 발품(임장)- 임장을 다녀왔다면 지역 사람들이 가장 중요하게 생각하는 가치를 파악하고 와야한다.
2. 손품(입지분석)- 임장 후 임보 쓰기
3. 가격분석(전고점 그룹핑)- 발품, 손품으로 파악한 결론을 확인하고 정리하는 과정

• 비슷한 가격의 단지 묶어서 비교평가 - 그 지역의 핵심가치에 가장 부합하는 것에 우선순위
• 저평가여부 판단하기

[지역 간 비교평가]

• 공통점 찾아서 가르마 잘 타서 덩어리 묶어놓고 비교 시작

   

• 물건 별 비교평가(매매/전세 가격에 영향을 줄 만한 요소 파악)

  1) 동,층,향 - 선호도에 따라 실거래가 얼마나 차이나는지, 더 선호하는 동,층,향의 전세물건(라이벌)이 얼마에 몇 개나 있는지 확인

   

  2) 수리상태 (샷시, 욕실)

  실거주용 올수리/임대용 올수리/기본집(수리협조여부)/신축(옵션유무. 특히 시스템에어컨, 확장여부 중요)

   

• 3) 점유자조건

  -갱신권 사용여부, 만기일 확인(투자금 회수시점 확인)

  -세입자 전세/월세 보증금(투자금 규모파악)

  -입주물건(날짜확인)

#느낀 점

• 어느 지역을 가도 습관처럼 항상 교통, 위치에만 우선순위를 두고 가치를 평가해왔는데 우선적으로 지역 내 핵심가치를 파악하고 그 핵심가치에 얼마나 부합하는가를 기준으로 단지분석이나 비교평가를 해나가야 그 외 덜 중요한 요소들에 휘둘리지 않고 올바른 가치판단에 가까운 결론을 낼 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

#적용할 점

• 지역 임장 시 핵심가지 파악하여 지역 내 단지 비교평가 시 적용할 것(가격검증까지)
• 매물 비교평가 시 수리비, 점유 조건 포함하여 나에게 맞는 최선의 매물 찾기

• 나는 6개월내 투자할 수 있는 사람이 된다는 마음 갖기