열반스쿨기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨기초반 87기 75조 보리수85]

입지평가기준

직장 교통 학군 환경 공급

종사자수
서울이 수도권의45%
강남3구가 서울의 32%

부도심: 시청 역의도 가디구디 마곡 상암 판교

좋은노선조건
1중심업무지구 직결 강남 여의도 시청
2 1번환승 후 직결

호재는 하락장에서는 힘을 못쓴다(상승장에 활활)

입지 학군

교통보다 학군의 힘이 강한곳도 있다

거주선호도는 실거주 가치 전세가에 영향

입지 환경

선호하는 상권인지?

입지요소분석을 통해 수요를 이끄는 곳인지 판단

수익률

얼마를 들여 얼마를 가져올것인가?

미래 투자의 수익률 계산

4억/3.5억
투자금 5천만

수익률 200% 기대하려면 5천만원 들여 1억 가져와야
5억이 될수 있는 아파트인가?(비교평가)

1.전고점
2.비교평가
 

전고점 
직전 거래된 가장 높은 가격 
21년 하반기 다수 
상승장에서 사람들이 인정해준 가격
시장이 좋아지면 이 가격정도는 기대해도 되지 않을까?

전저점
직전에 거래된 가장 낮은 가격
22년말~23년초 다수
하락세가 멈춰선 지지선
가격이 조정 받더라도 이가격 정도에서 버티지 않을까?

수익, 수익률 높이는 방법
가치 -가격 좋은것을 싸게 사야함
시간 -보유
 

가치를 알게 하고 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴수 있게 하는것이 아파트 수익률 보고서

투자방식의 수익률이 얼마인지에 따라 돈이 눈덩이처럼 커질수도 있고 사라질수도 있다
투자금을 불려주고 지속적인 투자를 가능하게 함

투자시점에 따라 수익률이 달라짐
싼시기, 싸게 사야 하는것의 중요성

지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함

현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자뿐 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법

가치있는 아파트를 싸게 사면 수익,수익률을 높일수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는것이 중요
아무리 좋은것도 비싸게 사면 안됨

이미지화 시킬수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가?
투자자로서 자신감과 경쟁력

투자결론
잃지 않는 투자기준
저평가 -비교평가(지역내, 지역간) 절대적 저평가 전고대비 하락
환금성 -팔고 싶을때 팔수 있는가(나홀로아파트, 저층/탑층 제외)
수익성 -수익률
원금보존 -지역별 적정 전세가율(기준은 바뀔수 있다) 입지독점성 또는 입주물량 적정
리스크관리 -역전세 대비

의미 
초보투자자도 잃지 않는 투자
더가치 있는것을 골라내 같은돈으로 더 벌수 있는 기회를 줌
가치를 찾아가는 시간을 확신을 가지고 기다리게해줌

스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

오를것을 사는게 아니다
저평가된것을 사는것

월부의 투자방식은 가치투자
수익이 큰투자 < 잃지 않는 투자

수익률 보고서를 통해서

행동

1단계 내가 알고 있는 지역을 늘린다(임보작성)
2단계 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
3단계 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다

가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법
1 좋은 아파트를 싼가격에 매수(수익을 높이는 전략)
2 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높이는 전략)

비교평가의 핵심
비슷한 가격으로 매수할수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은곳 선택합니다 그곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높습니다

같은 행동을 반복하면서 같은 미래가 오길 바라면 안된다