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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2024
2. 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25.06.21~06.22
4. 총점 (10점 만점): 9점 / 10점
- 전년도 부동산 시장을 리뷰하며 부동산 정보를 주는 책
STEP2. 책에서 본 것 & 기억하고 싶은 문구
“세상의 위기를 기회로”
[프롤로그] 거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다
▪ 시장 참여자들은 언제나 시장보다 느리다. 부동산 가격이 오르기 시작하고 몇 개월이 지나서야 이를 인지하고, 반대로 실제로 하락이 시작되어도 모두가 그 사실을 깨갇고 나서야 비로소 관련 뉴스들이 나온다.
✔Part 1. 2023년 부동산 시장 다시 보기
▪ 부동산 시장은 크게 ‘공간시장(아파트 공급량, 아파트 거주세대수, 주민들의 소득수준 등)’과
부동산 이외의 ‘금융시장(기준금리, 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리, GDP 등)’의 영향을 받는다.
✔Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1.'전국’ 아파트 매매 시장 동향
▪ 시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다.
▪ 일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다
▪ 가격의 본질적 흐름과 사람들의 인지 사이에는 시차가 존재한다.
▪ 인천시와 대구시, 대전시는 지금도 초과공급으로 인한 미분양이 이슈이며, 향후에도 초과공급이 예정되어 있다.
▪ 세종시는 향후 공급 이슈는 없으나 도시가 계획대로 성장하는지가 관건이 될 것이다.
▪ 부산시와 울산시는 단기적으로 미분양으로 고전할 수 있으나, 지역경제(조선업 등)가 다시 활성화되면 차별적인 모습을 보일 수 있다.
▪ 광주시는 지역경제와 인구 유출 속도 그리고 낮은 수준의 공급량 중 어떤 요소가 강하게 작용하느냐에 따라 아파트 시장의 미래가 결정될 것으로 보인다.
2.'신도시' 아파트 매매 시장 동향
▪ 서울은 공간적으로 5개 구역으로 나눌 수 있다(대장 구+인근 신도시).
-서울 중심의 종로구와 중구
-수도권 동남부 : 강남구 - 성남시 분당시, 용인시 수지구
-수도권 동북부 : 노원구 - 의정부시, 남양주시
-수도권 서북부 : 마포구 - 고양시 일산동구 & 서구, 파주시
-수도권 서남부 : 양천구 - 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
▪ 서울시 아파트 시장의 경우, 부동산은 단기 투자(보유)가 아니라 장기 투자(보유)라는 관점에서 시장에 접근해야 한다.
3.'서울시 구별' 아파트 매매 시장 동향
▪ 고가 VS 중저가 아파트 시장의 차이점
강남4구로 대표되는 고가 아파트 시장과 노도성(노원 도봉 성북)으로 대표되는 중저가 아파트 시장의 분석은 서울시 전체 트렌드를 이해하는 데 큰 도움이 된다. 이 두 시장을 분석한 결과 다음과 같은 인사이트를 얻을 수 있다.
- 첫째, 고가 아파트 시장의 분화 : 고가 아파트 시장은 강남구 ▪ 서초구 권역(1권역)과 송파구 ▪ 강동구 권역(제2권역)
으로 분화가 진행 중이다.
- 둘째, 중저가 아파트 시장의 분화 가능성 : 노도성 지역에서도 노원구와 성북구의 분화 가능성이 나타나고 있다.
- 셋째, 2024년 추이의 불확실성 : 2023년 들어서 고가와 중저가 지역 모두 가격 하락은 멈췄다. 고가 지역 아파트는
상승을 보여주나, 중저가 아파트는 정체의 흐름세를 보이고 있다. 한편 강남권의 주택 수요는 갭투자의 영향이라기보
다는 갈아타기 수요가 많다.
✔Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
1.솔직한 거래량_ “최소한 바닥은 벗어났다”
▪ 정책 효과와 금융환경 개선으로 일부 계층(부동산 수요층)의 부동산 시장에 대한 인식만이 아니라 많은 계층에서 시장 자체에 대한 인식이 바뀌었다. 이러한 거래량 증가는 단순히 서울에만 국한되는 것이 아니며 모든 광역시에서 나타나고 있다.
2.국고채 10년물 금리_ 시장의 향방을 알려줄 황금 지표
▪ 금융 부분에서 앞으로 주시해야 할 것은 기준금리보다는 국고채 10년물 금리의 흐름이다. 국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.
▪ 국고채 10년물 금리가 상승하면 부동산 수익률도 상승하기 떄문에 글로벌 부동산 투자 및 금융 분야에서는 국고채 10년물 금리가 상승하느냐 하락하느냐를 매우 중요하게 바라본다.
3.PF대출 연장_부동산 시장의 시한폭탄
▪ PF 대출 : Project Financing - 부동산 개발 등과 같은 대규모 프로젝트 사업의 향후 개발수익을 담보로 대출받는 금융기법.
4.빌라 절멸의 시대_빌라포비아의 나비효과
5.불확실성_상승과 하락 압력이 공존하다
6.초품아_실거주도 투자도 스쿨존으로
✔Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트
1.서울 대장 단지 평형별 가격 분석
▪ 서초구 반포자이
-모든 단지를 통틀어 가장 긴 상승기를 거친 만큼, 하락이 조금 더 길 수도 있다.
-반포자이에서도 작은 평형대의 움직임이 빠르고 강하다
▪ 강남구 도곡렉슬
-작은 평형대 아파트의 가격 하방경직성의 더 강하며 가격 상승 움직임이 더 빠르다. 이는 고가 아파트에 비해 저가 아파트를 사려는 사람들의 수(수요층)가 더 많기 떄문일 것이다.
▪ 송파구 '엘리트" (엘스, 리센츠, 트리지움)
▪ 성동구 왕십리 뉴타운
▪ 중구 남산타운
▪ 마포구 마포래미안푸르지오
-가격이 상승할수록 소형 평형의 평당가는 33평형에 비해 더 상승하며 이후 하락기에 다시 10~15% 고평가 수준으로 회귀했다. 결론은 “상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.”
▪ 서대문구 DMC파크뷰자이
-상승기에는 소형 평형에 투자하라
▪ 관악구 관악드림타운
-비슷한 연식의 아파트인 경우 2호선 내부와 2호선 외부 소재 아파트 단지들 사이 가격 차이가 존재한다.
✔Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측
▪ 2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다.
▪ 전세가격이 상승할 때 매매로 갈아탈 수 있는 자산층은 큰 문제가 없으나, 중산층 이하 서민 계층의 주거복지는 심각하게 타격받을 것이며, 2020년 전세가격과 매매가격 폭등을 경험한 가구는 자신의 경체상황을 고려하지 않은 채 매우 위험한 선택을 할 수도 있다. 이는 결국 버블로 이어져 가계 소비 여력마저 후퇴시킬 수 있다.
✔Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP3
STEP3. 책에서 깨달은 것
▪ 먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다
▪ 상승장에서는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하는 것이 수익률이 높다. 하지만 하락장에서는 소형이 더 내려갈 수 있다.
▪ 부동산 트렌드에 대해서는 모르는 용어도 많고, 그래프도 많아서 머리아프다는 핑계로 관심이 없었는데, 읽다보니 모르는 내용 및 용어는 많지만 재미있어서 꾸준히 모르는 단어도 계속 부딪히면서 배워보기
STEP4. 책에서 적용할 점
▪ 시장의 흐름을 이해하기 위해 꾸준히 월부 안에 있고 뉴스 및 책 챙겨보기
▪ 임장 시 20평대 30평대 둘 다 보기면서 비교하기
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