관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
1. 비교평가의 필요성
가치와 가격 우선순위를 알아야 보유기간동안 어려움을 극복할 수 있다.
궁극적으로는 투자관련 의사결정을 스스로 결정하기 위해 필요함.
가치와 가격을 둘 다 알아야 비교평가를 제대로 할 수 있다.
2. 단계별 비교평가 전략
가격은 네이버 부동산으로 확인할수 있는 명확한 수치인데
가치는 눈에 보이지 않고 추상적이다.
결국 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심이다.
<1단계- 지역내 비교평가>
① 지역 내 핵심가치 찾기 : 지역마다 핵심가치가 다를 수 있다. 임장으로 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야 한다.
② 지역 내 핵심가치 찾는 방법 : 발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 수준) / 전고점 수준으로 내림차순으로 정렬/ 임장으로 선호도를 파악하고, 가격으로 내가 생각한 것이 맞는지 확인.
③ 사례 적용 : 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가. 추출한 핵심가치가 제대로 충족하는지 아파트에 대입. 절대적 저평가 혹은 상대적 저평가 시기 인지 시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고. (둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳을 선택하는 게 더 버는 선택이다.)
<2단계- 지역간 비교평가>
① 공통점을 찾아서 묶기_가르마타기 : 먼저 가격 고정 비교평가(가격 비슷 하다면 가치가 좋은 것)
→ 나중 가치 고정 비교 평가(가치가 비슷하다면 가격이 싼 것)
② 주의사항 : 우선순위를 세우는 거지 1등 아니면 안되 이런식이면 투자가 미뤄지게 된다.
비교평가를 통해 정답을 찾으려고 하기보다 나에게 맞는 물건이 무엇인지 고민이 필요하다.
가치와 가격을 통해 비교 평가 하며 내 상황(현금흐름, 투자방향성, 그외 기존 보유물건, 물건상황 등)을 입힌다. 각각의 장단점을 알고 선택한 후 그에 맞는 행동을 하는 것.
좋은 투자를 하고 싶은 마음이 지나쳐서 비교만 하다가 선택을 미루는 일이 없도록!! 비교평가는 투 자를 하려고 하는 거!! 공부만 하지 말고 투자를 하기!!
10년뒤를 바라보는 생각으로 투자를 해라. 선택에 대해 내가 알고 투자하는거니까 후회는 하지 말아라.
③ Q&A 비교평가 해도 결론이 잘 안나요. 앞마당을 더 넓일까요?
내 앞마당의 평균 투자금이 종잣단고 너무 차이 날 경우 : 종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기
내 앞마당의 평균 투자금이 내 종잣돈과 맞지만 확신이 없어 결론을 못낸경우 : 기존 앞마당에서 최선의 단지 3개 고른 후 다음 앞마당 넓히기. 기준을 정하고 더 좋은걸 찾겠다는 마음. (아그러면 다음달도 똑같이 고민만하고 있다.)
④ Q&A 희미한 앞마당 비교평가가 어려워요. 다시 가야 할까요?
<3단계 -물건 별 비교평가>
① 물건 별 비교평가의 필요성 : 물건별 비교평가를 잘하면 더 싸고 좋은 집을 살 수 있다.
매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상 가능
내 집 전세 놓고, 팔 때 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.
② 실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기 : 물건 별 비교평가에서 고려해야 할 것 체크하기.
3. 지방편 비교평가
① 지방에선 인구가 곧 수요.
② 지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다.
③ 지방은 전세가의 움직임이 중요. 전세가에 영향을 주는 “공급”유무가 매우 중요.
④ 지방 아파트 가치 비교 템플릿 : 아파트 가격에 영향을 주는 요소
⑤ 사례 : 비교평가 통해 1등 아니면 2번을 갈 수도 있다라고 염두하며 투자하기. 일단 싸고, 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선이라는 생각으로 투자 결정하기.
4. 잔쟈니님의 이야기
투자공부하면 만난 세계의 벽 /
비효율의 벽 - 우리의 인생에는 다 이러한 순간이 있다. 인생의 순간마다 있었던 일이다. 이또한 당연한거다. 그 시간을 버티면서 앞으로 나아가라. 그러면 고통스러웠던 순간이 즐거움으로 대체하는 날이 온다.
비교의 벽 - 비교하니 자존감이 깍였는데, 결국엔 주변의 도움으로 성장했다.
최고의 벽 - 최고는 아니었더라도 최선의 선택을 한 다음에는 그 다음으로 넘어 갈 수 있는데. 최고만 고집하면 그 다음으로 넘어가기가 힘들어 질 수 있다.
→ 우리 인생에서 새로운 걸 배우고 익히는 과정에서는 누구나 만나는 벽이다. 몇 번 두르겼는데 안 열린다고 주저앉아 벽 탁을 하지 말자. 투자공부는 인생에서 한 번 쯤 시간과 노력을 들일만한 가치 있는 일이다. 5녀느 10년 뒤에 이 시간을 돌아보녀 그 때 힘들어도 투자 공부하길 너무 잘했다고, 포기하지 않은 내 자신이 너무 장하다고 스스로에게 말하는 날이 오게 될 거다.
: 잔쟈니님 너무 고마워요~ 큰 힘이 되는 말입니다.
5. 나에게 적용할 점
① 최소 앞마당 3개를 목표로 임장하기 - 임장을 통해 지역 내 핵심 가치를 파악하고 사람들이 좋아하는 단지를 찾는 것이 목표
② 확언 - 스스로 말하고 믿어라.
나는 6개월 내 투자할 수 있는 사람이 된다!
나는 내가 원하는 삶을 만들 수 있눈 사람이다!
이 시간은 인생에서 한 번 쯤 시간과 노력을 들일만한 가치 있는 시간이다.
③ 책 읽고 배운 점 잘 정리하고, 내 삶에 적용하기
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