입주가 많은 도시 매물임장의 기준[나알이]

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은

나알이입니다.

공급으로 인해 싼 건 알겠지만

전세가가 눌러 있어

투자금이 많이 드는 도시에서

어떤 기준으로 매물을 볼 것인지에 대해

이야기를 나누어보고자 합니다.

향하고 있는 도시가 장기간

입주로 인해 전세가가 눌러 있다면

'싸다 근데 투자금이 너무 들어 가.'

라는 생각이 들 것입니다.

앞마당이 많아질 수록 투자금 대비

더 나은 단지를 고민하게 되기 때문에

우선순위가 아니라는 생각이 들게 됩니다.

이럴 때 우리는 매임을 잘 해두어

향후 전세가가 올라 와

기회를 주는 단지들을

잘 트래킹하는 게 중요한 걸

울산 전주를 보며 느끼고 있습니다.

기회를 준다는 의미

다주택자를 지향하고 있다면

아주 좋은 단지를 투자하는 건 쉽지 않습니다.

그럼에도 지역 내 사람들이 좋아하는 단지를

가차있는 자산을 매수하려고 노력합니다.

"현 시장 기준 저렴한 가격에

투자금 대비 좋은 선택인가?"가

투자의 기준이 됩니다.

입주가 많은 곳도 마찬가지입니다.

지금 투자금이 없다면

향후 기회를 만들어줄 수 있도록

매물임장하고 트래킹 단지로 넣어야 합니다.

24년 초 울산 준신축 단지,

전용 59

전세를 맞추어 매수한 거래내역입니다.

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

현재 4억까지 거래된 단지로

6천만원의 투자금을 넣어

100% 이상 수익률을

1년만에 달성하였습니다.

1년간 6천만원 예금을 들었다면

금리 3% 기준 150만원 남짓

이자로 수령할 수 있습니다.

무려 4~50배 이상의 차이입니다.

24년 부터 울산의 입주가 잦아들면서

전세가가 오를 건 예상하고 있었지만

미리 준비되지 않았다면 확신을

가지고 행동으로 옮기기 어려웠을 것입니다.

울산은 24년초중반까진

눈에 띄게 전세가가 오르기 보다

전세 매물이 감소하는 양상이었기 때문입니다.

어느 정도 리스크를 지고 들어가야 했습니다.

그렇다면 이제

울산의 시장을 비추어

장기간 입주로 눌러있었지만

향후 입주가 줄어들고 여전히 매매, 전세가 싸지만

전세매물이 눈에 띄게

감소하는 곳이 어딘지를 고민하면 됩니다.

현재 부산이 그러한 양상을 보이고 있습니다.

선호하는 해수동연남

(해운대구 수영구 동래구 연제구 남구)

전세가 상승 흐름으로 점차

전환된 것을 볼 수 있습니다.

가격의 흐름 보다

전세 매물 개수가 전반적으로

매우 적습니다. 이전의 울산 모습과 같습니다.

울산의 선호 구인

남구와 중구가 먼저 전세가 상승에 따라

매매가가 반응하여 날아간 것과 같이

입주가 잦아들며 기지개를 펼 도시에서

사람들이 좋아하는 구

좋아하는 단지 부터 기회를 잡을 수 있어야 합니다.

수도권은 광명 동대문구 안양

지방은 부산 대구 구미 김해가 대표적인 예입니다.



전세가가 2억 초반까지 떨어졌다가

현재 3억까지 오른

부산광역시 신축 단지입니다.

해당 단지는 주변 환경이 다소 번잡하고

상품성이 크게 좋지도 못해 선호도가

높진 않지만 그럼에도 전세가가

점차 오르고 있단 걸 볼 수 있습니다.



각자의 투자금에 맞추어!

기회를 잡기 위해

어떤 단지를 우선으로 보아야할지

이야기를 나누어보고자 합니다!

투자를 가정하여 본다.

지역 내 앞단에 있는 단지는 아니지만

사람들이 충분히 좋아하고

향후 기회를 줄 단지를

우선으로 하여 매물로 봅니다.

(상대적으로 싸다는 전제 하에)

지방은 매도가 목표이기에

향후 전세가가 오를 때

매매가가 먼저 반응하는 단지를

매수해야 규제에 묶이지 않고

매도 후 포트폴리오를 개선하는

방향으로 갈아타기를 할 수 있습니다.

수도권에서 다주택자를 목표로 하는데

상급지를 매수할 수 있는 돈이 없다면

자산을 매수해나가며

돈이 일하여 생기는 돈(전세 상승분)

점차 더 좋은 땅으로 갈아타야하기 때문에

전세 현금흐름을 가져다주는

수요가 안정적인 단지를

매수할 수 있도록 매물을 보아야 합니다.

결론은 두 지역 모두

아쉬운 요소가 있더라도

사람들이 좋아하는 단지를 우선으로

매물임장해야합니다.

(매매가는 다소 기다려주고

선호요소가 있어 전세가는 오르는)

현시장 기준으로

지방광역시의 현재 입주가 많은 곳에선

그러한 단지들이 1억 이상

많게는 1억 중반의 투자금,

중소도시는 6~7천 이상은

필요로 할 것입니다.

경기 4~5급지에선 현재 기준

투자금 최소 2억 이상 필요됩니다.

계속해서 전세 트래킹하면서

전세 매물의 추이를 보고

전세가 흐름에 따라

기회를 잡을 수 있도록

사람들의 분명한 선호도가 있어

환금성이 좋은 단지!

생활권 내 입지 요소를 모두

충족하는 단지는 아니아됴

입지를 공유하거나 상품성이 좋아

사람들이 선호하는 요소가

분명한 단지를 타게팅!

*지역의 규모가 작을 수록

매매의 가수요가 적어

매-전이 잘 붙을 수 있기 때문에

(전세가율이 대체로 높기 때문에)

좋은 단지 부터 보면 좋겠습니다.

2020년 8월 임대차법이 시행되면서

전세가가 뜀에 따라 전국적으로

매매가가 뛰던 시장입니다.

구미의 도량롯데캐슬골드는

당시 지역의 대장단지 이었음에도

2020년 10월에도

7천만원의 투자금으로

전용84를 매수할 수 있도록

매매가가 급격히 뛰지 않고 기다려줍니다.

대장이 기다려주니 그 아래 단지는 당연히

기회를 오래 열어줄 것임을 알 수 있습니다.

구미와 맞붙어 있는 대구는 서로 인구를 주고 받고

경제활동에서 밀접한 관계이기에

대구의 심리와 공급은 구미에 영향을 줍니다.

대구를 예로 가져와 살펴보겠습니다.

[대구 북구 침산생활권]

위 두 개 단지는 생활권에서 끝자락에 위치한

연식이 좋은 단지들입니다.

다만 13년식 단지는 17년식 단지에 비해

선호도가 떨어집니다.

13년식 단지는 20년 9월 이후 매매 가격이 뛰고

17년식 단지는 20년 4월 이후 가격이 뜁니다.

13년식 단지는 20년 상승장 당시 전세가가

매매가를 밀어올리며 가격이 상승됩니다.

반면 2017년식 단지는 상승 흐름에 따라

먼저 4월 부터 가격이 날아가기에

미리 알고 있어야만 기회를 잡을 수 있습니다.

결국 대구는 구미와 달리 지역 내 선호도가

많이 빠지는 신축이어야만

임대차법 이후

적은 투자금으로 매수할 수 있도록 기다주었습니다.

2013년식인 단지는 사진과 같이

생활권의 끝자락에 위치하여

중심 상권에과 거리가 있고 공업지대와 맞붙어 있는

느낌을 줍니다. 또한 실제로 임장해보면 상품성이

2017년식 단지 대비 떨어집니다.

2017년식 단지는 주상복합이고

끝자락에 위치함에도 그래도 상품성으로 인해

사람들의 선호도를 가져갑니다.

이는 단지임장만 해보아도 단지 내 상가들을 보며

사람들이 좋아할만한 상권들이라 괜찮은데?

라는 느낌을 받으실 수 있습니다.

결국 같은 끝자락,

그럼에도 **분명한 선호도**를 가진

2017년식과 같은 단지를

우선적으로 매물임장하고

트래킹하며 기다릴 수 있어야 합니다.

상단의 단지들

출처 입력

향후 투자 범위에 들어오고

기회를 줄 단지들을 우선적으로

매물임장 해 보았다면

다음으론 생활권별 가치가 있는

좋은 단지도 매임을 하도록 합니다.

우리가 주로 시세트래킹을 할 때

생활권 내 좋은 단지를

트래킹 단지로 선정하게 됩니다.

그 이유는

실거주자들은 좋은 단지가 아직 저렴하면

좋은 단지 부터 대출을 받아

매수하기 때문에 지역 내에서

신호탄과 같이 가격이 먼저 반응하고

좋은 단지들 가격이 오르면

사람들은 가진 돈에 맞추어 다음,

그 다음 좋은 단지로 눈을 돌리기에

흐름이 점차 퍼져나가게 됩니다.

향후 가격의 흐름을 이해하기 위해서

또한 해당 생활권에 사람들이 왜

거주하는지 이해하여 우리가 매수할

단지의 위상을 가늠할 수 있어야 합니다.

우리가 매수할 단지는

분명 생활권 내 사람들이 많이 좋아하는 단지 만큼

입지 요소를 갖추고 있지도,

선택받지도 못하겠지만

'그럼에도 여기 생활권은 이런 이유로 사는 구나~'

'내가 타겟팅하여 볼 단지도 충분히 가치가 있구나~'

'그리고 여전히 흐름이 오지 않아 싸구나'까지

이해하는데 큰 도움이 될 것 입니다.

앞서서 살펴본 대구 북구 침산생활권의

랜드마크인 삼정그린코아입니다.

삼정그린코아는 대구 북구 침산생활권

중심에 위치합니다.

지난 상승장에서 2019년 부터 가격이 뛰어버려

소액으로 기회를 잡기 어려운 걸 알 수 있습니다.

다만 해당 단지의 매물을 본다면

왜 사람들이 대구 북구 침산생활권을 좋아하는지

주상복합임에도 수요가 이루어지는

이유가 무엇인지 이해하여

1순위로 본 단지에 대한 선호도와

위상에 대해 확신을 할 수 있습니다.

...

결국 지금 나의 투자금으로

투자가 어려운 시장에서

매물을 보는 목적은

언제든 돈이 생기고 기회를 줄 때

투자하기 위해서이고

그 다음 달 전세 매물을

(전세가 전세개수)

트래킹할 때

분명한 시장의 기준

단지 가치에 대한 이해가

남아 있어야 합니다.

한정적인 시간 속에서

효과를 내기 위해선

우선순위가 필요하고

우선순위에 따라

최선을 다하는 게 필요합니다.

공급장이라 가격이 눌린

지역에서 나에게 기회를 줄 단지를

우선순위로 매물을 보고

계속해서 트래킹으로파악하며

고생한 만큼 빛나는 결실,

매수까지 이어지길 응원합니다!