신대방동 보라매자이더포레스트 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

 보라매 자이 더 포레스트 아파트

▶ 위치(지도)

7호선 신대방삼거리역 도보 5분 거리(초역세권)

▶ 입지평가  

1. 직장

동작구 종사자수 146,383명(B)

2. 교통

강남 36분/ 시청역 32분 / 여의도역 23분(A)

서울 내 주요 세 지역을 40분 이내에 갈 수 있고, 환승도 1회 이하기 때문에 교통이 굉장히 편리하다.

3.학군 

숭의여자중 94% / 성남중83%

숭의여자중이 94%로 A등급이지만, 여중이기 때문에 한계가 있다.  도보로 28분/ 버스로 15분 거리이다.

성남중은 83%로 C등급이다.

4. 환경

롯데백화점 1개

5. 공급 

동작구 수방사 2028.12. / 556세대  

: 공급으로 인한 영향은 크게 없을 듯하다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장사진  

▶투자 결론 (각 항목별 평가)  

1) 저평가:  동일평수 주변 아파트(10억 이상)와 비교했을 때 비슷하거나 저렴한 가격을 형성하고 있음

2) 환금성:  959세대이고 최근 6개월 동안 거래가 계속 이루어지고 있음

3) 수익률: 저점 매수 시 수익률 19% 달성

4) 원금보존:  전세가율이 계속해서 60% 미만으로 원금보존이 어려워 보임

5) 리스크 대비: 저점 역전세가 1억 이상으로 리스크 대비가 어려워 보임

나의 투자 결론:  신대방삼거리 7호선 초역세권으로 강남, 여의도, 시청 등 어디든 접근이 편리하기 때문에 교통면에서 봤을 땐 투자하기 적합하다고 생각함. 하지만 전세가율이 낮아서 여유자금이 있고 리스크에 대비할 수 있는 투자자만이 고려해볼 수 있을 것 같다. 주변 학원가가 그리 잘 돼있지 않아서 중학교 진학을 앞둔 가족이라면 실거주용으로 적합하지 않은 느낌.

작성하면서 느낀점 : 당연히 지금 있는 목돈으로는 보라매자이에 투자할 수 없기에, 이전의 나라면 수익률 보고서는 물론 이 단지에 대해 찾아보지도 않았을 것이다. 하지만 동네에서 소위 비싸다고 하는 아파트를 알아두는 것이 기준 확립의 관점에서 정말 중요하다고 배웠기에 큰 고민 없이 이 아파트를 선택하게 되었다. 보라매 자이 보고서를 작성하면서 크게 5가지 기준을 바탕으로 아파트의 가치에 대해 자세히 알게 되었고, 마무리 단계에선 스스로 결론을 내리는 연습을 할 수 있었다.