관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
- 임장→ 임장보고서(한 지역을 완벽하게 알기위한 방법)→ 수익률보고서(결론)
- 기준을두고 잃지 않는 투자에 집중하자
- 월부시작했으면 1년안에 투자해보자(행동으로 실천)/ 이번 강의에서 10년차 투자자의 레버리지를 잘 사용해보자!
- 부동산은 사는것 뿐만 아니라 버티는것들도 중요
- 서울의 저가치가 된 물건이 있을까요? 없다고봐도된다.
- 입지가 좋은 곳 수요가 좋은 곳은 가격 올라 갈 확률이 높다(입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있다)
- 투자 선택 기준(저환수원리)
- 지역을 많이 알고 있어야한다. 내가 좋은 투자를 할 수 있으려면 아파트 비교평가를 할 수 있어야하고 확신을 가지고 샀으면 버텨야한다(수도권)
수익률 높은 아파트 vs 수익률 낮은 아파트
입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 or 준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있음
아파트= 건물+땅의 가격
신축(땅↓, 건물↑)
구축(땅↑, 건물↓)
- 입지 좋은 신축이 베스트
(1) 입지 좋고 연식이 안좋은 아파트- 현금흐름이 좋은 사람(수익 관점에서는 수익이 높아질 가능성이 높다)
(2) 입지 안좋고 연식이 좋은 아파트- 현금흐름이 안 좋은 사람(전세금을 올려받을 수 있다)
*호재는 상승장에서 보면 조금 애매하다
수익률 높이는 입지분석 방법
임장보고서, 수익률 보고서= 아파트 투자 수익→ 몇 억 짜리인데 작성 안하는게 이상하다.
*더 좋은 가치 있는 아파트를 면밀히 알아볼 수 있음
아파트 수익률 보고서 구성
1. 아파트 선정
랜드마크 상승폭 확인
- 랜드마크 상승폭이 내가 사려는 아파트 상승의 최대 MAX이므로 확인하면 좋다.(키맞추기)
내 종잣돈으로 살 수 있는 아파트 조사
- 내가 사려는 집의 수준을 알 수 있으며 현재 나의 실력을 확인할 수 있다.
현재 살고 있는 집 확인
- 종잣돈이 없는 상태라면 현재 실거주집 수익률 보고서를 작성함으로써 복귀를 다시 한번 해보자.
2. 위치
단지 위치 뿐만 아니라 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향 확인
*내가 몰랐던 부분
- 북서향은 많지 않음
- 남향쪽에 큰 창이 있다? 남서향
남쪽으로 더 치우쳐있으면 남남서향
단지 주변으로 시야 넓혀보기
- 대장아파트 확인
- 교통확인
- 학군확인
-사진도 찍어보기
3. 입지 평가
수요영향 직장, 교통, 학군, 환경
공급확인 공급이 생기면 전세값이 떨어지고 전세값이 떨어지면 매매가가 떨어질 확률이 높다
*수요+공급 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지도
* 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 자유자재로 말할 수 있어야함
(1) 직장
- 좋은 일자리가 있다는건 사람들을 살게 한다.
- 나만 좋아하는게 아니고 다수가 좋아하는 것.
- 대기업(양질의 직장)의 위치확인, 평균급여확인(임대료 올려도 감당가능한지..), 사업이 지속가능한지 확인
- 종사자수 서울은 구단위 나머지는 시단위로 확인
- 좋은 일자리가 들어오는 곳+ 남들의 수요까지 끌어들이는 곳(출퇴근 가능한 곳) 같이 확인하면 베스트.
- 좋은 일자리가 빠지면? 매매가 하락가능성 매우매우 높음
- 대규모 고용도 같이 눈여겨본다.
(2) 교통
- 교통호재 생각보다 시간이 많이 걸림(착공뉴스확인정도)
- 환경+교통(수도권에서 교통은 매우 중요하다)
- 역세권 비역세권 확인(일자리의 집중화)
- 좋은 노선 조건 1. 중심업무지구(강남, 여의도등) 2. 1번환승
- 시장이 안좋을 때(하락장) 교통호재시 좋은 기회!!!
(3) 학군
- 경제적 여유가 있는 사람들의 수요가있다.
- 학군지 거주는 장기(학생들이 졸업할 때까지)
- 중학교 학업성취도 평가 확인(고등학교를 어디갈지 중요)
- 호갱노노, 아실 학원가(재재클릭→ 조합원분양가)
- 첫번 째 신도시가 생겼을 때 학원가 발달 두번 째 신도시 생겼을 때 학원가 발달되기 어려움(첫번 째로 형성된 학 원가로 이동)
- 불수능(전세가↑) 기사확인
- 학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 받쳐줌.
(4) 환경
- 자연환경(강,산,호수,공원 등) 편의환경(백화점, 마트)
- 편의시설을 우선으로 본다
- 백화점(신세계, 롯데, 현대, 갤러리아) 나머진 대형마트
- 백화점 유무 확인(특히 1층): 소비력, 구매력→ 소득→ 집값 수준과 밀접)
- 백화점, 대형마트+균일한 택지(신도시)
- 백화점 매출 순위, 명품브랜드 입점 여부, 푸드코드, 백화점 반경 1km 범위
- 브랜드학원, 산후조리원, 병원, 학원가
(5) 공급(확인사이트: 아실, 호갱노노, 부동산지인)
- 대규모 공급이 일어나면? 신축 공급(전세 물량)이 많아지면 전세 가격은 떨어지며 주변에 있는
구축 아파트들도 영향을 받아 전세가 하락
- 적정 대비 공급 물량 중요! 공급 물량 많을 시 1. 전세가 낀 물건 2. 주인전세
- 투자시 전세물량까지 확인 본 계약 or 2년 뒤 재계약할 때 공급물량 확인해야함
본 계약 때 4년 물량은 확인 불가능하기 때문에 본 계약으로부터 1년후 4년뒤 공급물량 확인
- 전세금 돌려줘야 할 상황이 예측되면 버틸 수 없다면 매도진행
- 공급물량 없는 지역 투자추천!
- 인근에 있는 인구이동까지 참고<호갱노노, 부동산지인(빅테이터지도)>로 확인
4. 수익률
- 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?
과거 투자의 수익률 계산→ 현시점 수익률을 얼마일까?
수익률 계산= 수익(매도금액-매수금액) / 투자금*100%
미래 투자의 수익률 계산→ 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?
미래수익률 (1) 전고점: 전고점을 넘어가게 되있음
(2) 비교평가: 입지가 비슷한 두아파트 A아파트(6억) B아파트(5억) 입지가 비슷한다면
B아파트가 A아파트 가격만큼 갈 수 있지 않을까
- 전고점, 전저점(5년이내)→ 아실 거래현황 확인
가치대비 가격이 살 때 매수
- 순서 알고있기
강남→ 서초→과천→평촌→산본→의왕
→ 송파→판교→분당→수지→광교,수원(영통)→동탄
→ 용산 → 마포-
→ 성동구→광진
- 개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요
- 수익 수익률 높이는 방법- 좋은 것을 싸게 사고 기달려야함
- 아파트=땅+건물
- 수익률 보고서란? 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것
- 가치있는 아파트를 싸게 사면 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는 것이 중요!
(아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨)
5. 현장사진
- 현장사진을 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장
- 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가?
6. 투자결론(저환수원리)
-저평가(1) 절대적 저평가: 전고점 대비 많이 떨어진 곳 (2) 상대적 저평가(2개이상의 아파트 비교)
수익률 높았던 투자 사례
- 수도권의 가격은 서울 접근성 영향이 크다.
- 앞마당 하나만 가지고 사면 후회한다.
- 입지가 가장 좋은 곳에 시범마을이 분양이 잘되면 다음에 분양가 올라간다.
- 순차적으로 좋은 지역을 늘려가면서 비교평가한다.
- 오르는 것을 사는 것이 아니고 저평가 된 것을 사는 것.
- 수익이 큰 투자< 잃지 않는 투자(가치투자)
- 수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트 찾을 수 있음.
- 부동산을 처음 공부 하는 사람은 대부분 투자금에 관심을 갖지만 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격 에 사는 것.
- 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(종잣돈이 많은 사람은 수익을 높일 수 있는 전략)
좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(종잣돈이 적은 사람은 수익률을 높일 수 있는 전략)
- 최고의 아파트는 없다 최선의 아파트를 선택.
첫 임장지역을 선정한느 방법
- 지역입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다. 비교평가할 수 있는 지역이 많아질 수록 좋은 투자를 할 수 있 는 가능성이 높아진다.
- 인구50만 이상인 곳 임장지 추천
- 앞마당이란? 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것.
- 마침표를 찍고 넘어가자(임장→임장보고서: 사전조사, 분위기임장, 단지임장, 매물임장, 정리, 투자진행)
각 임장후 바로 정리할 것. 마침표를 찍지 않느다면 어디서부터 다시 시작해야 할 지 알 수 없음.
- 사람들이 선호하는 지역부터 임장가보자.
- 임장지역 확장목표 중요.
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