[열중 45기 42조 Kwoninvest] 3주차 잔쟈니님 비교평가 강의 후기

부동산 투자에서 단지별 비교평가는 핵심이다. 가치를 제대로 파악하여 더 가치있는 물건을 살 수 있게 해주기 때문이다.

이번 잔쟈니 님의 비교평가 강의는 개인적으로 지금까지 들었던 어느 강의보다도 체계적으로 정리가 잘 되어있었고, 많은 인사이트를 얻을 수 있었다.

<강의내용 복기>

특히 지역내 비교평가와 지역간 비교평가 방법의 내용이 좋아서 복기를 해보고자 한다.

1. 지역내 비교평가

• 핵심가치를 파악한 후 핵심가치를 충실히 만족시키는 것에 우선순위를 두자. 여기서 핵심가치란 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소이다.
• 예를 들어 관악에서는 교통과 균질성이 핵심가치이며, 연식/환경 등은 후순위로 고려한다.

Ex) 15년에 관악드림타운과 관악산휴먼시아 2단지은 가격이 비슷했다. 관악드림타운이 연식이 더 오래되었음에도 불구하고, 역까지의 거리가 더 가깝고 균질성 측면에서 우수한 관악드림타운을 선택했다면 더 벌 수 있었을 것이다

-> 입지가 핵심가치인 지역에서는 입지좋은 곳이 연식 좋은 곳을 이긴다.

• 또한 절대적 저평가와 상대적 저평가 시기에는 비교평가 방법이 차이가 난다.

- 절대적 저평가시기(모두가 다 싼 시기)

: 더 싼걸 선택하는 것이 아니라, 더 가치있는 곳을 선택하는 게 더 버는 선택이다.

Ex) 15년에 봉천두산은 관악드림타운보다 8천만원 비쌌지만, 핵심가치에 우위가 있는 봉천두산을 선택했다면, 더 벌 수 있었다.

- 상대적 저평가시기(싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기, 지금 시장상황)

: 이 때는 좋은 것이 먼저 치고 나가서 비싸졌을 수 있으므로, 아직 가격이 싼 걸 선택하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있다. 단 가치가 있는 것 중 싼 것이어야 한다. 

예를 들어 지금과 같은 부동산 시장에서 상급지의 가격은 패닉바잉 현상이 보일 정도로 급등세를 타고 있는데, 이를 단지 가치가 있다는 이유만으로 추격매수하는 것은 올바른 선택이 아니다.

2. 지역간 비교평가

• 갭만 비슷하고 가치,가격,연식,평형 모두가 중구난방일 때는 가격을 고정해서 비교하는 것이 수월하다
• 상위의 우선순위가치(교통,위치)를 만족시키는게 더 가치가 있는 아파트이다. 즉, 연식/구조/입지개선 등은 후순위로 고려해야 할 부분이다. 위치는 바뀔 수가 없기 때문에 가장 우선순위가 있는 가치이다.

• 상위 입지임에도 불구하고 평형 차이로 인해 전고점이 더 낮은 경우가 있다. 예를 들어 영등포한강, 벽산블루밍1차, 답십리두산의 비교평가에서 영등포한강의 입지가 가장 양호함에도 불구하고 소형평수라는 이유로 전고점이 더 낮았다.

  - 이 경우 전고점이 높다고 해서, 하위입지의 큰 평형에 투자하는 것이 정답이 아니다.

  - 즉, 가치가 명확하게 차이가 나지 않고, 장단점이 혼재되었다고 판단될 경우에다 나의 상황과 맞는 곳이 우선순위이다.

  - 상황에 맞는 곳이란 현금흐름, 투자방향성, 그외(기존 보유물건, 물건상황) 등을 종합적으로 고려한다. 맞고 틀린 것은 없다. 내 선택에 책임을 지면 되는 것이다.

  - 예를 들면, 입지 좋은 땅을 장기보유하고 싶다면 영등포 한강을 선택하고, 전세 상승후 투자금 회수하고 재투자를 이어가고 싶다면 전세상승여력이 있는 벽산블루밍1차를 선택하고, 물건이 좋거나 투자금이 적게 든다면 답십리 두산을 선택하면 된다. 

   

<느낀 점>

비교평가를 하다보면 가치가 명확하게 차이나는 경우도 있지만, 장단점이 혼재되어 있어 가치구별이 어려운 경우도 많다. 이 경우 나는 입지요소별로 가중치를 설정하여 입지점수도 계산해보고, 과거시세를 서로 비교해보면서 나만의 우선순위를 정해왔었다. 

이번 잔쟈니님의 강의에서 장단점이 혼재되어 비교평가가 어려울 경우 정답이 없으므로 자신의 상황과 맞는 곳을 선택한 후 책임을 지면 된다고 한 것에 많은 공감이 간다.

나의 기준에 의거 최선을 다해 비교평가를 한 후 투자대상을 선택했다면, 설사 결과가 나쁘더라도 후회할 일이 아니라는 것이다.