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8월 돈버는 독서모임 - 부자는 왜 더 부자가 되는가
독서리더, 독서멘토
책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
저자 및 출판사 :이현철, 매경출판(주)
읽은 날짜 : 2025. 6. 25.
✅본것
PART 1 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다
chapter 01 아파트에 대한 잘못된 상식 BEST 10
주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?
서울의 경우, 빈집이 약 8만채 정도.
빈집 대부분은 재개발 지역에 있음.
빈집도 집의 개수를 구하는 통계에 포함됨.
빈집은 집값에 크게 영향을 주지 않음.
결국, 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일뿐
실질적인 주택보급상황이 더 중요함.
인구가 줄어든다는데 집값이 내려갈까요?
대구의 경우 집값이 2010년부터 2016년까지 거의 쉼 없이 오름.
반면 대구 인구는 2010년을 기점으로 꾸준히 줄고 있음.
인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아님.
인구가 자연스럽게 슬글슬금 줄어드는 상황에서는
시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않음.
미국 금리가 올라간다는데 집값이 내려갈까요?
금리때문에 집값이 움직이는 것이 아니라
시장 분위기에 따라 그 영향이 커질수도 있고
전혀 없을수도 있는 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과.
우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
일본의 부동산 폭락은 무분별한 대출 때문.
일본의 경제상황이 수출주도형의 경제였는데
엔화 가치가 올라서 경쟁력이 많이 없어져
수출에 타격을 입게됨.
정부든 돈을 풀면서 실물경제 쪽으로 가길 바랬으나
부동산과 주식으로 돈이 몰렸고, 주식과 부동산 폭등함.
그래서 다시 금리를 올리고 돈을 회수하기 시작하였는데
2~3배 이상 폭등하여 투자자들이 공포에 휩싸이고 폭락시작.
은행은 투자자들의 이자를 갚을 능력이나
직업수준을 고려하지 않고 대출을 해 준것이 역효과.
정부는 부동산 폭락에도 아파트를 대거 짓기 시작.
폭락은 진정되지 않고 부동산 시장 붕괴됨.
우리나라는 어느정도 대출관리가 잘 되고 있음.
대출자의 이자 상황 능력이 충분히 고려되고 있는 상황임.
우리나라 부동산 시장은 정부의 과도한 개입이 없이
시장에서 스스로 자정되기 때문에 일본처럼 불황이 없음.
부동산 폭락이 되면 부동산 수요가 사라져 건설사는 아파트 공급을 줄임.
시장에서는 4~5년 정도 하락을 겪고 공급을 토해 다시 부동산 경기가 살아남.
일본은 경제를 살리기 위해 정부가 과도한 개입을 함.
따라서, 우리나라 부동산 시장은 일본처럼 폭락하지 않음.
미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
시장상황이 좋을때 건설사는 비싸게 분양해도
다 팔릴것으로 예상하고 분양가를 높게 잡을수 있고,
이런 상황에서 분양 물건이 늘어나면
미분양 증가할 수 있음.
건설사는 손실을 줄이기 위해
할인분양을 최후 수단으로 함.
분양가보다 할인해서 보다 싼 물건이 시장에 나오기 때문에
집값 하락으로 이어질 수 있음.
따라서 집 값이 내려갈 것인지에 대한 판단은
미분양의 증가로 볼 것이 아니라
시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고
또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단.
세입자는 왜 집을 못사는 것일까요?
1)전세 세입자는 집을 사기 어렵다.
사람들이 집을 사지 않고 전세를 결정하는 가장 큰 이유는
집 값에 상관없이 전세보증금을 전액 손해 없이
돌려받을수 있다는 장점 때문.
2)집값이 내려가면 그때 사겠다.
사람들은 심리적으로 손해 보기 싫어하는 마음을 가짐.
집을 잘 못사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력함.
그런데 바닥은 아무도 모름.
바닥을 확인하고자 하는 사람들은 결코 집을 살 수가 없음.
임대인은 집값을 올리는 나쁜사람일까요?
임차인의 입장에서 전세상품을 최상의 상품.
집값이 떨어질 것에 대한 걱정이 전혀 없고,
임대 만기때 고스란히 돌려 받음.
이러한 관습이 오랫동안 유지되다 보니 임차인의 입장에서
집을 거의 공짜로 빌려 쓰는 것이 당연한 권리처럼 되고,
임대료를 올리려는 임대인의 시도는 임차인을 힘들게 만드는
나쁜 행동이라 인식되고 있음.
임대인은 투자자의 입장에서 임대료를 올릴 수 있으면
인상하려고 노력하는 것이 자연스러운 행동임.
옭고 그름을 떠나서 자연스러운 경제활동임.
우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
우리는 정보의 홍수속에 살고 있음.
이미 머릿속에 방향을 정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석.
그 결과, 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고
계속 부정적인 모습만 보게됨.
다 같은 집인데 왜 가격차이가 나는 것일까요?
부동산만이 가지고 있는 고유한 특성이 있음.
움직이지 않는다는 것임.
아파트 위치, 신축, 브랜드등 여러요소에 의해 가격차이가 남.
부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
첫째,부동산이 다른 재화에 다른 특성은
움직이지 않는 특성, 즉 부동성에 있음.
지역성과 외부환경에 영향을 받는다는 것임.
예를들어 부산의 집값 폭락이 서울에는 영향이 없음.
둘째, 부증성이라는 특성때문임.
아파트는 공급하는데 걸리는 시간과 비용이
다른 재화에 비해 엄청나게 많이 필요함.
공급이 필요하다고 해서
마구 찍어낼 수 있는 물건이 아님.
따라서 시장에서 수요와 공급이 불균형을 나타내더라도
조절이 쉽지 않음.
셋째, 의식주의 하나로 필수요소임.
비싸다고 안살수 있는 물건이 아님.
chapter 02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
우리나라에만 있는 전세
1)전세의 유래
조선시대 말기인 1876년 병자수호조약 이후
부산, 원산, 제물포 항이 개항되면서
지방의 인구가 도시지역으로
몰리면서 주택의 수요가 늘어남.
1910년 조선총독부에서 만든 ‘조선 관습 조사 보고서’에
전세제도가 나와 있음.
전세제도는 우리나라에서 가장 보편적인
주택임대차제도로 자리잡음.
현재 임차인이 법적 보호를 받는데까지 많은 시행착오 거침.
2)전세와 월세의 관계
전세는 매매가에 영향을 줌.
월세는 전세에 영향을 주지 않음.
월세는 전세보다 세입자에게 부담.
월세는 전세에 종속적인 이유는 전세대출에 대한
이자와의 차이 때문.
전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 월세보다 저렴.
전세대란의 이유와 대책
1)전세대란의 원인
공급부족→ 전세가 급등.
전세수요 증가.
정부정책의 부작용.
2)전세대란을 막을수 있는 방법
전세가를 안정시킬 방법은
공급을 늘려서 수요와 공급의
균형을 적절하게 맞추는 방법밖에 없음.
3)역전세로 나타나는 현상
역전세난이 오기 위해서는
대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야함.
하지만 일시적인 현상에 그칠 가능성이 큼.
chapter 03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
전세가 때문에 매매가가 오르기도하고 내리기도 한다
전세가가 치고 올라오면서 매매가를 받쳐주는 역할을 함.
전세가 때문에 매매가가 더이상 떨어지지 않음.
폭등기 이후의 대규모 입주는
역전세가 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래감.
사람들의 심리를 알면 가격변화를 알 수 있다.
사람들은 손해를 보지 않으려는 성향 때문에
비쌀때 사려는 경향이 있음.
그리고 대중이 움직이는 방향으로 움직임.
아파트 가격을 분석할때 현장에서의 사람들의 심리,
즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와
팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적.
정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다
정부는 어느 한쪽만을 위한 정책을 쓰기가 어려움.
수요와 공급을 조절해야 하기 때문.
부독산 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.
시장의 가격이 올라갈 것 같은 분위기이면 매물이 안나오고
더 떨어질것 같은 분위기이면 매물이 쏟아져 나옴.
PART02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
chapter 01 황금알을 낳는 투자 11
제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클
1)우리나라 아파트 경기사이클
가) 폭락기
폭등이 있으면 폭락이 옴.
나. 하락안정기
하락을 어느정도 멈추고 매매가는 진정이 되고
전세가는 서서히 상승하는 시기.
다. 상승안정기
매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상.
라. 폭등기
사람들이 거의 다 집값이 오를거라 생각하며
높은 가격에도 매수를 하고 폭등이 일어남.
정부의 강력한 규제에도 불구하고 하락하지 않고
그 규제를 넘어서 지속적인 상승이 이루어짐.
폭등 이후 폭락이 대기하고 있음.
투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 함.
최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
최고를 찾으려고 하다 보면
아쉬움만 간직한채 계약하지 못함.
최고를 찾지 말고
적당히 좋은것만 찾아서 계약을 하는 것이 좋음.
지금이 사야될 시점이라 판단되면
그 시점에 어느정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이
가장 좋은 투자가 될 수 있음.
최고의 투자 방법 중 하나, 갭투자
갭투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋음.
매매가는 정체되어 있고, 전세가가 치고 올라와서
전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기.
파는 시기는 전세를 처음 맞춘지
2년 만기가 되어 가는 시점이 좋다.
매수자가 투자자가 될 수 있지만 실수요자도 될수 있음.
매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다
사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울이고
파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않음.
그런데 투자는 팔때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라
수익이 차이날 수 있음.
폭등 후 적당한 시점에 매도하면
그것이 최고의 투자가 될 가능성이 큼.
떨어지는 것을 대비하지 않는 사람들은
최고가에서 뚝 떨어진 바닥에서 기다리다
지쳐 팔 가능성이 큼.
chapter 02 초보자 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다.
1)준비기간의 장기화
경매물건은 일단 하자가 있는 물건임.
경매에 대한 공부가 필요.
2)수많은 실패사례
경매에서 겪는 실패는 투자자에게 큰 타격임.
경매의 권리분석이라는 매우 어려운 과정이 있기 때문.
3)낙찰 가능성 희박
4)컨설팅업자들의 농간
지역주택조합아파트 투자를 조심해야 한다
장점
청약통장 필요없음.
일반분양주택보다 가격저렴, 양호한 호수 배정.
단점
가입요건(지역, 거주기간, 무주택세대주).
사업지체시 추가부담금.
임주시기와 분양금액 불확정.
조합원 간 갈등상존.
chapter 03 무주택자들이 궁금한 best 9
그럼 집값은 언제내려가나요?
한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 함.
공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 함.
낙폭이 안 보일 정도로 저 밑에 전세가가 형성되어 있어야 함.
너무 비싼 분양가로 인해 더이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 함.
투자자들이 묻지마 투자자가 주를 이루어야 함.
전세자금대출의 문제점은 뭔가요
전세난의 가속화임.
전세난을 해결하기 위해서는 전세공급을 늘리고
수요를 줄이는 정책이 마련되야 함.
그런데 공급을 늘리는 정책이 전무하고
수요에 대한 자금지원을 하는 상황이 된 것임.
가계부채의 증가와 부실화.
무주택자인데 지금이라도 내집마련을 해야 할까요
내집마련은 무조건 하시는 것이 좋음.
자가를 만들어서 20년, 30년 살면 안됨.
가격의 흐름을 아시고 매도계획을 세워야 함.
중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다는 것을 명심.
매도시기는 아파트의 흐름을 알아야 함.
자본주의 체제하에서는 자금을 가만히 놔두는 것은
결국 손해보는 것임.
올라가는 흐름에는 반드시 보유.
폭등 후에는 반드시 떨어질 수 있으니
매도시점을 잡 잡아야 함.
✅깨달은것
정부정책은 수요와 공급을 조절해야 하고
아파트는 금방 조달할 수 없기 때문에
수요와 공급의 균형을 맞추기가 어렵고
이로인해서 부동산 사이클이 생겨난다.
그래서 투자자는 부동산 사이클에 대한
시장상황을 읽을줄 알아야 하고
여기에 대한 대비가 있어야 하며
남들보다 먼저 예측하여 먼저 발빠르게
움직일줄 알아야 한다.
그리고 매수보다 매도가 중요.
매수할때 잘 팔리는 물건인지 고려.
부동산 사이클을 고려하여
매도시기를 잘 잡아야 함.
✅적용할점
1)현재 시장 상황(사이클)이 어느단계인지 이해하기.
2)시장 상황 고려하여 매도, 매수 시점 잡기.
3)2호기 매수시 너무 좋은것만 고르려고 하지 말고
4)투자시점에서 알맞는 물건 투자하여 다음단계 진행.
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