[3주차 강의후기] 아파트 수익률 보고서 작성법! + 디테일한 입지평가 방법

강의를 통해 얻은 부동산 지식

• 잃지않는 투자에 집중하면 상승장에 성과를 볼 수 있다
• 포기하지않고 꾸준히 하는 것이 제일 중요하다
• 돈 적게 들어가고 적정하게 버는 투자도 괜찮다
• 서울에는 저가치인 아파트 거의 없다
• 입지가 좋은 곳 즉, 수요가 있는 곳은 장기적으로 보면 무조건 오른다
• 5급지라도 서울은 장기적으로 보면 오른다
• 투자는 내가 선호하는게 아니고 다수가 좋아하는 것을 기준으로 해야한다

• 보통 익숙한곳(살았던곳), 지인추천, 개인취향 등의 이유들로 투자를 결정함. 주관적. 객관적이지 못한 투자판단

   

실제 아파트 비교평가

• A아파트: 마포 상암월드컵7단지, 최고가 13.5억
• B아파트: 서초 반포자이, 최고가 30.6억
• 시장이 안좋을 때는, 가치가 다른 아파트인데도 가격이 비슷해짐
• 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있다.
• 하나를 선택할 때 정말 좋은 선택을 해야한다
• 저환수원리를 계속 생각해야 한다

• 투자금은 낮고 수익금은 높아지도록!

   

• 신촌럭키아파트 vs금호두산
• 같은 가격이라면 금호두산을 사야함
• 둘의 차이는 입지
• 하지만 모르면 선택할 수 없음

• ‘내가 얼마만큼 지역을 알고있는가’가 좋은 물건을 결정하는 키

   

• 봉천두산 vs 힐스테이트영통
• 전고점은 1.7억 차이로 봉천두산이 더 높지만 25년 현재 가격이 같음.
• 이런 기회를 주고 있는 시장과 물건을 알아보는 것이 중요!

입지 vs 신축

• 입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에, 먼저 오르고 오르는 폭이 상대적으로 크다.
• 신축아파트는 먼저 오르기 때문에, 구축아파트 중에 입지 대비 저평가 되어있는 아파트가 많음.
• 입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 or 준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있음!!
• 아파트 = 건물의 가격 + 땅의 가격
• 좋은 입지의 구축아파트의 경우, 건물의 가격은 더 떨어질 곳이 없으며, 땅의 가격은 계속 오를 것.
• 보통 입지의 신축아파트의 경우, 건물의 가격은 오르다 떨어질 것이고, 땅의 가격은 떨어지거나 덜 오를 것.
• 그렇기 때문에 땅의 가격 즉, 입지가 중요함!
• 하지만 투자하는 사람의 상황에 따라 다르게 판단할 수 있음
• 입지좋은 신축이 베스트. 입지좋고 연식오래된 아파트와 입지는 떨어지고 신축인 아파트가 있다면 무조건 전자가 좋은 선택인 것은 아님.
• 종자돈이 있고, 현금흐름이 여유가 있다면 전자를 고르겠지만, 그렇지않다면 후자를 선택하고 전세금을 올려갈 수 있음.
• 신축아파트일수록 전세가가 빠르게 오르기 때문에

• 그러나 투자기간을 10년으로 본다면 입지가 중요

   

아파트 수익률 보고서 작성 6단계

아파트선정-위치-입지평가-수익률분석-현장사진-투자결론

어떤 아파트를 골라야 할까?

• ‘키맞추기 현상’ 으로 랜드마크아파트의 가격이 오르면 주변 아파트들로 따라오르게 됨. 랜드마크 아파트의 전세 매물이 빠르게 거래되고 있다면, 주변 아파트로 수요가 넘어올 것임. 미리 예측 가능
• 결론: 어떤 아파트든 상관없다.

• 랜드마크 아파트 먼저 해보면 어떤 아파트가 선호가 있는지 알수 있음

   

위치평가방법

• 단지 위치 뿐만 아니라, 출입구 위치, 동 배치 및 남향/동향 등 방향도 파악하기
• 주변 학교, 교통 파악
• 주변 랜드마크 아파트 대장 아파트 위치 파악. 주변에 많다면 입지가 괜찮다는 증거

입지평가 가이드

<직장>

• 종사자 수 뿐만 아니라, 평균 소득까지도 확인 필요, 지속 가능한 사업인지도
• 좋은 일자리가 들어오면 가격이 오르지만, 평택의 삼성전자의 경우 기존 동탄에서 출퇴근하는 사람들이 더 많음.
• 그렇기 때문에 좋은 직장의 유입 + 주변에 출퇴근 가능한 더 좋은 입지가 있는지도 같이 봐주어야 함. 주변 도시 어디까지 영향을 미칠지
• 부평공장 폐지 후 수직 상승했던 상승분 전부 반납함

• 현재로는 강남 인근 경기권 수도권이 상승세를 타고있지만, 그 다음은 부평, 인천 쪽이 다시 기회가 될 수 있음

   

<교통>

• 교통 호재는 생각보다 실제 완공되기까지 시간이 오래걸림.
• 수도권에서 교통은 더더욱 큰 영향. 광교에 신분당선이 없었다면 이만큼 상승하지않았을 것.
• 일산, 부천, 산본, 분당이 서울 인근 교통중심지로 떠올랐음.
• 초반에는 일산과 분당의 가격이 거의 같았지만, 서울의 중심이 종로/중구에서 강남/서초/송파로 옮겨가면서 일산보다 분당에 더 가까워짐. 분당 가치가 높아진 이유
• 정시성: 교통상황과 무관하게 정시에 도착할 수 있는지
• 좋은노선의 조건

1)    중심업무지구 직결(강남 여의도 중구)

2)    1번 환승으로 중심업무지구로 연결되는지

교통이 좋아지면 무조건 가격이 오를까?

• 처음 신분당선이 생겼을 때, 사람들이 이용을 많이 안한다+비싸다 는 기사와 여론이 많았음
• 신분당선이 개통되고도 2년동안 상승하지않고 가격이 유지되었음(기다려줌)=기회
• 판교에 고소득자들이 많이 살고있음. 판교 집값 비쌈 - 분당으로 눈을 낮춤 - 분당도 비싸고+구축이 많음 - 수지로 수요가 이어지게 됨
• 호재보다 입지의 가치를 보아야 함

<학군>

• 경제적여유, 교육열, 좋은 교육환경 -> 수요발생 -> 집값상승
• 거주지선호도는 실거주가치, 전세가에 영향
• 3대학군: 강남 대치동 , 양천 목동, 노원 은행사거리
• 건영2차가 역세권이고 교통이 더 좋지만, 건영3차가 학군이 더 좋고 학원가도 잘되어있어서 수요가 더 많음
• 어짜피 12년 6년 살아야하기 때문에 하락장에서도 가격이 방어됨
• 좋은 학군지는 하락장에서는 가격방어를 상승장에서는 가격상승을 이끌어줌

·       학군은 상대적이기 때문에 85%미만이라고 하더라고 같은 지역 내에서 가장 높은 편이면 주변 아파트 대비 좋은 학군이라고 볼 수 있음.

• 학군정보를 지역단위로 엑셀파일로 정리해두면 비교평가 할때 유용함
• 특목고 진학률 3%이상 탑. 2%이상 굿.
• 불수능=재수하는 사람들이 많아지면서 전세수요 수능이후 바로 증가
• 물수능=주춤하다가 시세 반영. 재수여부 불확실
• 학군 확인 방법

1)    아실: 학군 클릭 후 - 중개/재재 클릭해제

2)    호갱노노: 학원가 클릭 – 재재 클릭

<환경>

• 한강이 보이는 아파트 vs 주변에 백화점 등 편의시설이 잘 갖춰진 아파트
• 보통 자연환경이 좋은 것보다는 주변의 편의시설이 잘 갖추어진 곳을 우선으로 본다
• 환경은 보통 백화점, 대형마트로 확인함
• 사람들의 구매력(소비력)을 확인할 수 있음
• 백화점 인근 주요아파트들이 가격이 많이 오른다
• 소비력이 받쳐주기 때문에 백화점들이 들어온 것
• 백화점의 유무도 중요하지만, 백화점의 수준도 중요
• 임장을 가면 백화점 1층을 꼭 가봐라. 흔히 아는 명품이 아니라 다른게 1층이 있다면 구매력이 줄어든 것
• 신세계/롯데/현대/갤러리아 갯수 확인
• NC백화점/AK플라자는 제외
• 상업시설 인프라로 거주민들이 느끼는 편리성도 있지만 택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주 만족도를 높이는 요소임
• 균일한 환경이란, 균질한 택지지구=신도시=뉴타운
• ex) 길음뉴타운 아파트로 둘러쌓여 있어서 살기좋음+초품아

과천/안양/평촌 분위기

• 과천지식정보타운이 생기면서 일자리도 늘어날것
• 평촌은 점점 더 좋아지는 중
• 평북/평남 중 평남의 선호도가 높음. 학군과 학원가가 잘 형성되어 있기 때문
• 범계역 쪽을 선호함
• 평남이 먼저 가격이 상승함
• 임장가면 상권 내 상가사진을 많이 찍어두자
• 편의시설: 병원, 산후조리원(출산률이높다는증거), 스타벅스(브랜드), 학원(브랜드학원)
• 상권을 볼 때는 상가의 갯수보다 선호하는 상권인지가 중요함

대규모 공급이 일어나면 어떻게 될까?

• 둔촌주공 1만 2천세대 입주
• 전월세 5~6천개 발생
• 4000개였던 매물 수가 현재는 840개로 거의 다 거래되었음
• 아실에서 매물증감을 확인해서 전세물량이 증가하고 있는지 감소하고 있는지 확인
• 전세물량이 늘어나면 즉 공급이 늘어나면 조심해야함
• 인근 구축아파트들은 가격이 떨어질 것이기 때문
• 공급은 투자자에게 기회이자 리스크
• 새아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아짐 > 매매물량 증가, 매매가 하락
• 새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아짐 > 전세물량 증가, 전세가 하락
• 공급이 많으면 전세맞추기 어려울 수 있기때문에 전세낀 매물 혹은 주인전세 매물을 찾아봐야 함
• 3년 내 까지의 공급을 확인할 수 있음
• 2년 후 전세 만기 시점에 전세를 맞추는 데 리스크가 있는지 여부를 확인해야 함.
• 4년 이후는 현시점에서 확인할 수 없으니, 그 다음해에 확인하고 필요 시 매도 고려.
• 리스크=역전세
• 공급이 없는 곳에 투자하는 것이 안전하다. 지방이 아니라 수도권, 서울
• 호갱노노로 공급 확인 가능. 현재부터 3년 후로 설정후 확인
• 해당 구 선택하면 세부내용(어떤 아파트가 언제 공급되는지)확인 가능
• 부동산 지인을 통해 더 긴 기간동안의 공급 확인 가능
• 공급입지평가 작성방법: 적정수요(1년기준)=인구수x0.05(0.5%)
• 구매시점 기준으로 작성하고 리스크 확인해보기!
• 공급이 있는 기간에는 전세가가 하락하는 구간이 있다는 걸 알아야 함
• 공급이 있는 지역의 인근 지역에도 영향이 있음
• 호갱노노-인구 선택, 인구이동 확인가능
• 부동산 지인-지도-인구,전출입 선택-지역선택 인구이동 확인가능
• 초반에는 전세를 잘 맞출수있는지 여부가 가장 중요

수익률분석

• 수익률이란, 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?
• 수익률계산=수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%
• 과거투자 수익률계산하는 것은 쉬움. 이미 결론이 정해짐
• 미래투자 수익률 계산시에는 비교평가를 통해 얼마까지 갈 수 있는 아파트인지. 얼마에 매도할 것인지 정하고 계산
• 전고점과 비교평가를 고려하여 설정
• 전고점은 넘을거라고 생각하고 전고점을 목표매도가로 설정할수도있고, 비슷한 입지의 다른 아파트와 비교해서 저평가여부를 비교평가 할 수도 있음
• 같은 지역에서 역에서 좀 더 멀다는 이유로 가격차이가 많이 벌어져 있다면, 역 바로 앞 매물과 비슷한 수준의 가격으로 상승할 수 있다고 평가 할 수도 있음
• 전고점이란, 직전에 거래된 가장 높은 가격
• 즉, 시장이 좋아지면 이 가격 정도는 기대해도 되지 않을까?
• 전저점이란, 직전에 거래된 가장 낮은 가격
• 즉, 가격이 조정 받더라도 이 가격 정도에서 버티지 않을까?
• 전고점, 전저점 아실에서 확인
• 아실-거래현황
• 10년 내에 23년초와 같은 하락장이 올 것임. 사람들이 집을 매수하지 않으려고 하는 시기.
• 똑같은 가치를 가지는 아파트를 가도 어느시기에 사느냐에 따라 수익,수익률이 달라짐.
• 싸게사야 수익과 수익률이 높아짐

• 서울 상급지는 좋은 아파트가 맞고 장기적으로는 상승하겠지만, 사자마자 하락장을 맞이할 경우, 버티기 힘들 것임
• 반면, 서울 평균지역, 경기남부아파트들은 전고점을 회복하지 못한 곳들이 많이 있음
• 정리하면, 현재 부동산 시장은 지역/단지 마다 가격 회복정도가 다름
• 강남 → 서초/송파/용산
• 서초 → 과천, 평촌, 산본, 의왕
• 용산 → 마포/성동구/광진구
• 송파 → 판교/분당/수지
• 수지 → 광교, 수원영통, 동탄
• 위 지역들을 미리 앞마당으로 만들어두고, 강남이 먼저 가격을 회복했을 때 파도현상을 미리 예측할 수 있음.

• 지역이 다올랐다고 해도 단지마다 시간차가 있음

   

수익, 수익률 높이는 방법

• 매수하고 10년은 보유한다는 생각으로 기다려야 함
• 가치를 알게하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 <아파트 수익률 보고서>이다.
• 종잣돈이 있다면, 덜 싸게 사더라도 좋은 아파트를 사서 전세금을 높여가면서 회수하는 것도 좋은 방법임
• 가치 있는 아파트를 싸게 사면 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는 것이 중요함
• 아무리 좋은 것이라도 비싸게 사면 안됨

현장사진

• 임장을 하면서 사진을 많이 찍고, 집에 가면서 사진을 다시 본다.
• 보고서랑 같이 보면 기억에 이미지화되어 남는다
• 관심있는 지역이라면, 지역도 지역아파트 가격을 머릿속에서 떠올릴수있도록 만들어놓는 것이 좋다
• 투자는 결국 정보싸움. 내가 얼마나 앞마당을 많이 보유하고 있는지. 얼마나 많은 아파트를 알고있는지가 투자실력으로 이어짐

투자결론

• 위 입지평가를 바탕으로 저환수원리에 부합하는지 확인
• 절대적 저평가: 전고점 대비 저렴할 경우
• 상대적 저평가: 같은 5억의 아파트인데 A가 B보다 좋은 경우
• 환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있는가
• 처음 구매하는 초보투자자일수록 환금성을 신경 써야함. 즉, 좋은 아파트를 사야함. 하락장에는 매도가 안되고 역전세를 맞을 수 있기 때문에
• 투자결론을 내릴 때는, 저환수원리 중 하나라도 충족하지 못하면 구매하지 말아야함
• 저평가여부는 위와 같이 1개 이상의 아파트와 비교평가가 필요함
• 하지만 또 3억 2천으로 평가할 수 있는 아파트 중에 장안 현대홈타운이 최고일까? 라고 한다면 또 다른 아파트와 비교평가가 필요함

수익률보고서 비교평가하기

• 비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법
• 비슷한 가격으로 매수할 수 잇는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳을 선택해야 함. 그곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높음.
• 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가가 가능함
• 집 또는 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들어야 함.

임장 지역 선정하기

• 경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요하다
• 결국 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두어야 함
• 제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라도 다음 임장지역으로 넘어가기
• 단 마침표는 꼭 찍기