서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반7기 66조 부자윤씨]

저는 21년~22년에 내집마련반, 열반기초반, 열반중급반, 실전준비반을 수강하고 강의는 잠시 쉬었어요. 좋은 조원들을 만나서 조원들과 자체적으로 공부를 이어오다가 서울 1호기도 올해 초에 하게되었지요. 1호기를 하고 투자금이 떨어지니까 부동산 공부에 소홀해진 저를 보면서.. 다시 마음을 다잡기 위해서 서울 투자 기초반을 시작했습니다~!!

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<<서울 투자 기초반을 듣는 나의 목표>>

1. 플랜A

부자윤씨는 서울 1급지 저평가된 가치 있는 아파트를 찾기 위해 공부하면서 갈아타기 할 물건을 찾으면 1호기를 25년 비과세로 빠르게 매도 후 구매한다. 그후, 종잣돈을 모아 다주택 전략으로 자산을 모아 나아간다. 지역은 서울 수도권.

2.플랜B

부자윤씨는 2025년 전세금 인상을 통한 투자금 회수가 가능한 경우 1호기를 보유하면서회수된 투자금과 종잣돈을 모아 2호기를 투자한다. 지역은 서울 수도권.

저는 현재 동작구 상도동 1호기에 투자금이 모두 묶여있는 상태입니다. 현재 제가 전세 세팅한 금액보다 전세 시세는 1억 2천만원 오른 상황입니다.

25년에 전세금으로 투자금을 회수하느냐 (세입자의 갱신권 문제와 주변 입주물량 문제...)

상급지에 갈아타기할 물건을 찾느냐에 따라 1호기 매도 여부가 결정될 것 같습니다.

어쨌든!!

위의 상황은 제가 어찌할 수 있는 부분은 아니기 때문에 저는 제가 할 수 있는 일에만 집중을 해야겠지요.

준비하지 않는 자에게 기회는 없기에, 저는 매도 결정을 내려야하는 24년 11월 (세입자 만기 6개월전)까지 강남3구, 마용성광,양천구 총 8개의 앞마당을 만들고 기회를 엿볼 예정입니다.

갈아탈 물건을 찾지 않으면 1호기를 매도할 마음을 먹기는 절대 쉽지 않을 것입니다. 사실 현재 제 1호기는 노량진 뉴타운이 들어서면 같은 생활권이 될 수 있는 물건이기에 가치가 있는데 이 가치가 어느정도인건지 객관적으로 제 자신이 파악을 못하고 있어서 상급지에 대한 공부가 더더욱 필요한 것 같습니다.

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<1호기 단점 나열 - 객관적인 가치 판단을 위해>

1. 세대수가 400여세대로 적음
2. 2007년식으로 연식이 애매함. (신축도 아니고 재건축 할 수 있는 구축도 아니고)
3. 7호선은 5~10분 거리로 역세권이나 1,9호선은 도보 15~20분
4. 서향
5. 59제곱
6. 초등학교 통학 힘듦.
7. 학군, 환경 아쉬움

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갈아탈 물건도 모르면서 매도하는 것도 바보같은 짓이구요. 결국 열심히 임장하면서 기회를 노리는 것만이 정답인 것 같습니다.

<서기반1강후기-투자 마인드>>

요즘은 전형적인 하락장의 모습을 보여주고 있습니다. 하지만 역전세가 회복되면서 전세가가 상승하는 모습은 우리에게 기회가 서서히 오고 있음을 시사합니다.

실제로 제가 투자한 1호기의 전세가도 6개월만에 1억 7천만원 상승했습니다. 하... 전세 더 비싸게 맞출걸.. 잔금 감당가능한 상태였는데 마음 좀 느긋하게 먹고 5억에 맞출걸....

그럼에도 불구하고 워낙 매매가가 높기 때문에 전세가율이 60%여도 1~3급지는 최소 3억이상은 필요합니다. 그래서 나에게 무슨 일이 벌어질지 알고 투자해야 한다고 자모님은 말씀하셨습니다.

1호기 후 부자윤씨의 상황

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1. 종잣돈 없음...다 써버림..열심히 모으는 중..

2. 다행히 대출이 없어서 생활에 지장이 없음.

3. 2~4년 후에는 출산으로 인한 실거주 만족도에 대한 스트레스를 받을수도 있을 것 같으므로 실거주지 질향상을 위한 노력이 필요할 듯.

= 2호기를 직주근접 저렴한 아파트+인테리어??

가치대비 싼 걸 사서 보유하며 기다려야 하고 그러려면 내 생활이 편안해야 한다는 자모님의 말씀이 정말 중요하다는 생각이 들었습니다.

지금은 사자마자 오르는 장이 아니고, 내가 산 매매가 보다 더 떨어질 수도 있기 때문에 절!대! 영끌하지 말고 '떨어질수도 있다'고 생각하면서 보수적으로 접근해야 겠습니다. 또한, 급격하게 변하는 부동산 시장을 21~23년 겪으면서 무리한 개수 늘리기 투자보다는 종잣돈을 모으며 기다렸다고 가치 있는 것을 싸게 사는 것이 훨~~~~씬 마음도 편하고 가치롭다는 것을 깨달았습니다. 이 깨달음을 절대 잊지 말아야겠어요!

자모님은 투자를 하고 나서 어떻게 될지는 우리 영역이 아니기 때문에 자산을 지키려면 선택의 근거가 있어야 한다고 하셨습니다.

제가 1호기를 매수할 때는 한창 특례보금자리론이 불티나게 팔리던 시기였습니다. 그래서 저도 초반에는 특례보금자리론 이용이 가능한 가격대로 매물을 보기도 했었는데요, 그러다 투자 서적들을 읽으며 불현듯 이런 생각이 들었습니다.

"특례보금자리론이 중요한 거야,

가치 있는 걸 사는 게 중요한 거야?

뭐가 중요한지 잘 생각해야 돼 지금~"

우리가 투자를 하는 이유는 뭘까요? 무릎 아프게 임장다니는 이유는요? 가치있는 자산을 사기 위해서입니다. 특례보금자리론을 받기 위해서가 아니구요. 소.탐.대.실

부동산 책들에서 정책, 금리, 세금 등 소소한 이득을 챙기려다가 숲을 보지 못해서 큰 것을 잃는 경우가 있다고 배웠습니다. 제 투자 공부의 목적은 좋은 자산을 취득하여 부를 쌓는 것입니다. 곁다리에 빠져서 이 목적을 잊지말아야 겠습니다.

<<서울 투자 기초반 1강 - 부동산 인사이트>>

자모님은 서울아파트는 땅과 상품을 나누어 봐야한다고 말씀하셨는데, 정말 와닿았습니다.

자모님은 서울 아파트를 아래의 등급 순으로 나열하시더라고요!!

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1. 좋은 땅 + 신축
2. 좋은 땅 + 선호 구축
3. 덜 좋은 땅 + 선호 신축(뉴타운, 택지)
4. 덜 좋은 땅 + 선호 구축(학군, 뉴타운)
5. 좋은 땅 + 비선호 구축 (사지마....)
6. 덜 좋은 땅 + 비선호 구축 (사지마....)

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결국 아파트는 선호도 싸움이기 때문에 선호되는 땅과 선호되는 상품이 중요하다고 자모님은 말씀하셨어요!

당연히 좋은 땅+상품일수록 더 비싸고 투자금도 많이 들겠지요. 그렇다고 덜 좋은 땅 + 선호 구축은 돈을 못버느냐! 그것도 아니라는 겁니다.

내가 언제 투자할 것이냐, 내 투자금과 종잣돈 모으는 속도는 어떠느냐에 따라서 어떤 선택을 할지 달라지기도 하고, 내가 고수의 실력을 가졌다고 적은 투자금으로도 급매로 좋은 땅 좋은 상품을 살 수도 있겠지요. 결국 실력이 중요하겠습니다!

서울 부동산 급지

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1급지 : 강남3구, 용산

2급지 : 양천, 마포, 성동, 광진, (강동 고덕)

3급지 : 강동, 동작, 영등포

4급지 : 강서, 관악, 동대문, 서대문, 성북구, 노원구,

(은평구)

5급지 : (은평구) 도봉구, 강북구, 중랑구, 구로, 금천

강의에서 자모님이 소액투자 기회가 오고 있는 곳들의 힌트를 주셨는데 그에 맞는 단지들을 찾아봤습니다. 앞마당이 아닌 곳들에서 막찾은 거라 선호되는 단지들이 아닐수도 있지만....

1. 덜 좋은 땅 + 신축 (뉴타운)
2. 덜 좋은 땅 + 뉴타운 내 선호 구축

에서 소액투자의 기회를 노려봐야겠습니다.

저희는 현재 신혼부부로 지출 통제+ 임차료가 싼 구축 아파트 거주로 거주비 절감 덕분에 연6천만원정도의 저축을 할 수 있는 감사한 상황입니다. 그렇다고 가치투자만을 생각하면서 종잣돈을 모으고만 있기 보다는 '투자를 완벽한 때가 없다.'는 말을 새기면서 열심히 저평가 아파트를 찾아야겠습니다.

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저는 사실 서투기 1강을 듣기 전까지는 상급지만 공부하겠다는 마음이 강했었던 것 같아요. 하지만 지금은 달라졌습니다. 결국 성공적인 투자자가 되기 위해서는 서울 25개구 모두 가치롭게 여기고 앞마당으로 만들어야겠다는 생각을 했습니다. 물론, 경기도 상급지=서울4급지이므로 절대 빼놓지 말고 시세 트래킹 해야겠습니다.

2024년 목표와 그것을 달성하기 위해 내가 바꾸어야 하는 것

자모님이 마지막으로 던지신 질문입니다. 이에 대한 부자윤씨의 답은 이렇습니다.

부자윤씨는

2024년 11월까지 강남, 서초, 송파, 광진, 마포, 용산, 성동, 양천 8개구를 앞마당으로 만들고 갈아타기할 것인지, 1호기 보유한 채로 다주택으로 갈 것인지 결정한다. 이를 위해 부자윤씨는 월세로 이사하여 거주비를 더욱 줄이고 현금을 확보한다. 또한, 직장에서 쓸데없는 시간을 줄이고 효율화하여 칼퇴 후 부동산 공부에 전념한다.