서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 66조 부자윤씨]

안녕하세요~ #월급쟁이부자들정규강의 #서울투자기초반 7기에 66조로 열심히 달리고 있는 부자윤씨입니다. 오늘은 서울투자 기초반 2강 수강후기를 들려드릴게요! 저작권 문제로 강의내용을 정확히 공유드릴 수는 없기에 제가 느낀 핵심만 집어서 적어두겠습니다!

​

<<동북권의 특징>>

서울의 동북권은 다른 권역보다 그 규모가 큽니다.

*동북권역 1급지 : 성동구, 광진구

*동북권역 나머지 : 동대문구, 성북구, 노원구, 중랑구, 강북구, 도봉구

​

성동구

#부촌(한남코옆) #2,3,5호선 #언덕

동북권에서 성동구는 압구정 키즈들, 젊은 부자들이 선택하는 부촌입니다. 또한 2,3,5호선이라는 황금노선들을 가지고 있어 일자리 접근성도 좋습니다. 다만, 언덕이 많고 재개발이 진행되지 않은 곳들이 많아 균질성이 떨어진다는 단점도 있습니다.

​

광진구

#광남학군 #한강뷰 #한강변정비

광진구하면 광남학군입니다. 광남초-광남중학군은 동북권에서 유일한 학군지로서 각광받고 있습니다. 또한 한강뷰가 가능한 곳이며 성수전략정비구역처럼 한강변을 따라 개발이 이루어질 것으로 기대되는 곳입니다. 다만 자양동쪽은 아직 덜 개발되어 균질성이 떨어지고 구축 아파트만 즐비하여 신축 품귀가 있다는 점이 아쉽습니다.

​

동대문구

#청량리역 #뉴타운

청량리역을 중심으로 천지개벽이 일어나는 곳입니다. 청량리역은 수인분당선, 경의중앙선, 1호선을 지니고 있고 GTX_C와 GTX_B가 들어설 것으로 기대되는 곳입니다. 청량리역 주변으로 재개발이 활발히 일어나고 있습니다.

재기동, 답십리동의 낙후된 주거환경이 신축아파트로 바뀐다면 동북권 뉴타운으로서 자리매김할 것입니다. 또한 최근 분양한 이문 레미안라그란데, 이문 아이파크자이, 휘경Sk뷰 등 이문 휘경 뉴타운도 청량리의 배후수요지로서 만 세대에 가까운 뉴타운을 형성하게 됩니다.

성북구

#길음,미아, 장위뉴타운 #가성비

#전세가율빨리오름 #언덕

길음 뉴타운. 완숙한 뉴타운으로 가성비가 좋은 지역. 사고 싶진 않지만 살아야하는 지역이라고 양파링님은 말씀하셨어요. 도심권과 가까우면서 완숙된 뉴타운으로 괜찮은 주거환경을 가지고 있어서 길음 뉴타운은 4급지 투자로 눈여겨 봐야할 곳이라고 하셨습니다.

실제로 길음뉴타운에서 현재 2억대로 투자가 가능한 역세권 대단지 아파트들이 있습니다. 이곳은 생긴지 10년 정도된 뉴타운으로 준신축과 신축이 섞여있고 대단지들이 많아서 주거 환경이 좋다고 합니다. 그래서인지 매매가는 많이 오르지 않았지만 전세가가 빠르게 오르면서 매전갭이 줄어들고 있습니다. 이런 곳이야말로, 덜 좋은 땅에 선호도 높은 아파트의 조합이라고 생각이 들었어요.

​

부자윤씨는 성북구에 대해 배우면서 새로운 고민이 생겼습니다.

2025년에 비과세 갈아타기를 할 것이냐

VS

전세금을 올려받은 돈으로 2주택을 구매할 것이냐

성북구처럼 관악구, 구로, 금천 같이 서울 외곽은 실제로 2억 이내에 투자가 가능한 곳들이 속속 나오고 있는데요, 그렇다보니 동작구 1호기를 매도하고 비과세 갈아타기를 할지, 25년 전세금을 올려서 투자금을 회수하면서 2주택자로 갈지 고민이되었습니다. 솔직히 저는 서울에 1~2억 이내로 괜찮은 아파트 못 살 줄 알았거든요..

부자윤씨는 2024년 11월까지 아래의 것들을 한다.

1. 1호기 매도 시나리오를 짜놓는다. (매도 공부하기)

2. 갈아타기할 수 있는 상급지 아파트를 찾는다.

3. 1~2억으로 투자할 수 있는 서울, 수도권(서울 4급지에 맞먹는 경기까지만) 아파트를 찾는다.

<<서울투자에서 헷갈릴 때 참고할 것>>

서울에는 1급지부터 5급지까지 확실히 나뉘어져 있습니다. 이 급지는 땅의 가치에 따라 나뉘게 되는데요, 서울 부동산 급지는 다음과 같습니다.

​

1급지 : 강남3구, 용산

2급지 : 양천구(목동), 마포, 성동, 광진, (강동)

3급지 : 강동, 동작, 영등포, 종로, 중구

4급지 : 관악, 동대문, 노원, 서대문, 강서 (은평)

5급지 : 구로, 금천, 도봉, 강북, 중랑

​

급지끼리 비교평가를 하다보면 하급지 신축 Vs 상급지 구축 간에 헷갈리게 되고 하급지 신축 30평대 Vs 상급지 구축 20평대끼리도 헷갈리게 된다고 해요.

이럴 때는 자모님께서 말씀하셨던 것처럼

땅의 가치 + 아파트의 가치

두 개를 분리해서 보고, 땅의 가치에 더 집중해서 생각해야겠습니다.

그렇다면, 서울 4급지에 해당하는 경기도(평촌, 수지, 광명 등) 신축과 서울 4급지를 비교할 때는 무엇을 생각해봐야할까요? 양파링님께서 알려주신 내용이 정말 인상깊었어요.

1. 조정가능한 가격으로 파악

2. 전세가 파악

3. 총 투자금 확인

결국 무엇을 사느냐도 중요하지만 그 물건을 얼마나 싸게 사는지, 또한 그 투자를 하고 나서 다음 투자가 가능할 수 있는 상황인지를 생각해보고 투자를 해야한다고 하셨습니다. 물론, 서울 땅이 경기도 땅보다 더 희소성이 있으나 경기도 평촌 정도로 선호도가 있는 곳이라면 투자금 대비 수익률을 생각해서 선택해도 된다고 하셨어요.

<<비교평가 잘하는 법>>

양파링님께서는 이번 강의에서 비교평가를 잘하는 몇 가지 방법도 소개해주셨습니다. 이게 정말 꿀정보였습니다. 다음에 비교평가할 때 꼭 이렇게 해볼 거예요.

​

1. 직장, 교통, 환경, 학군, 공급으로 우선 비교

2. 전고점에서 얼마나 떨어진 가격인지 확인 (전고점이 높았던 단지가 더 선호도 있다는 뜻일 수 있다.)

3. 지도 위에 비교하고 있는 단지 올려보기

<<총평>>

월부 강의에서 이렇게 한 지역을 완전히 임보를 쓰듯이 강사님이 다 알려주신 적은 처음인 것 같아요. 마치 동북권을 거의 임장 다녀온 것 같았습니다. 제 지인이 휘경이문 뉴타운에 분양을 받았다는 소식을 듣고 동대문구에 관심이 생겼었고, 다음 상급지 갈아타기 후보중에 성동구와 광진구가 있었기에 이번 강의가 더욱 좋았습니다. 결국, 한 채로는 저의 목표인 2033년까지 순자산 50억 만들기가 어렵기에 다음 스텝을 생각해나가는 데 정말 도움이 되는 강의였습니다.

​

여러분 이렇게 공부하는 이유가 뭐예요?

같은 돈으로 수익을 증대시키는 게 목표라는 것을 항상 잊지마세요. 4,5급지 투자해도 30억 만들 수 있어요. 멈추지 말고 지금할 수 있는 투자를 꾸준히 하는 게 중요해요.

-2강에서 양파링님 말씀 중.-