[열반기초반 87기 66조 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 4주차 강의후기(6강 중 1,2,3강) : 부동산 사이클 (봄,여름,가을,겨울, 그리고 봄)

4-1강. 아파트 수익률 보고서에서 반드시 알아야 할 것

4-2강. 아파트 가치 판단법과 부동산 투자 타이밍

4-3강. 부동산 시장 사이클을 아파트 투자에 적용하는 법

4-1강. 아파트 수익률 보고서에서 반드시 알아야 할 것

  - Q&A 답변관려

    1. 조급함 : 지금 당장 시장참여를 하지 않으면 → 자산상승의 기회를 놓칠 수 있다는 조급함

                   그 결과 실력없는 투자로 → 투자실패

    2. 지금은 이제야 ‘봄’의 시작이다. (상승장은 길고, 하락장은 짧다)

    3. 무조건 실력이 우선이다. (가치, 원칙에 집중!)

  - 강사소개 (자음과 모음님)

    - 18년, 32살 투자시작

    - 열기반 수강 후, 4개월간 이탈

    - 19.04.17 첫 임장

    - 투자금 1500만원으로 시작

    - 3000개 이상의 매임

    - 매일 5시간 이상의 인풋

  - 하고 싶은 이야기(=강의목표)

    1. 투자에 대한 이해도 향상

    2. 실전투자 과정에 대한 이해도 향상

    3. 투자자로서 시작하게 되는 4강

  - 수익률 보고서 과제 어떠셨나요? (우수과제 리뷰)

    1. 뱅계 - 서대문구 천연동 천연뜨란채

      - 지도에 역, 거리, 비슷한 연식아파트 기재

      - 직장 : 배드타운이네? → 업무지구로 어떻게 가지?

      - 학군 : 서울은 중학교 성취도가 높은 곳이 별로 없다. (서대문구는 사립고로 많이 보냄)

      - 공급물량 : 구 / 서울 / 수도권 / 신도시 등 전체적으로 파악

      - 좋은물건은 전세가가 오르면 → 매매가도 오른다.

         나쁜물건은 전세가가 올라도 → 매매가는 그래도.

      - 전세가가 올라가는 속도가 빠른건 신축

                                              느린건 구축

      - 다 잡을 수 있는 투자는 없다 (비교적)

      - 가치성장투자는 수익률 높음X / 수익 높음O (즉 투자금이 늘더라도 좋은 곳)

                               생각보다 전세가는 올라오지 않는다.

    2. 리또맘 - 수지구 동천센트럴자이

      - 서대문구 vs 수지구

      - 단지에서 역까지 도보/버스 방법과 시간

      - 직장

      - 학군 : 초등학교 학생수

      - 환경 : 병원

      - 공급 : 수지, 용인, 경기

      - 내 방향성에 따라 신축vs구축 → 투자금 회수 속도 등

4-2강. 아파트 가치 판단법과 부동산 투자 타이밍

  - 집 살때 실패하지 않았으려면 무엇을 알고 행동 했어야 했을까?

    1. 매수해서 수익이 날 만한 가치가 있는 아파트 였을까? (직,교,학,환,공)

    2. 18년에 팔지 않고 보유했다면?

    3. 21년 꼭지에 사지(=패닉바잉) 않고, 기다렸다가 23년에 샀다면?

    - 비쌀 때는 관망하고, 살 때는 적극적으로 행동하자!

  - 아무리 좋은 아파트라도 나쁜 타이밍에 팔면 수익이 나지 않는다.

    - 도곡렉스

    - 보유하려면 ‘단지의 가치’에 대해 알고 있는 것이 중요

    - 가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동한다면, 실패하지 않는 수 있다.

  <4강 목차>

    part1. 부동산 투자할 때 꼭 알아야 하는 부동산 사이클/타이밍

    part2. 하루만에 완성하는 실전 임장 투자 프로세스

    part3. 투자자로 성장하는 방법 (공부하는법)

  <part1. 타이밍>

  - 무엇을 잘못했을까?

    - 성북구 보문동 3가 보문아이파크

      - 싸게 사면 여유 (장기보유)

    - ‘똘똘한 한채’처럼 큰 물건을 산다는 것은, 리스크 또한 크다는 것이다.

      - 큰 돈이 묶인다 / 전세금 회수율이 빠르지 않다 / 빨리&많이 오르락내리락한다.

      - 내집마련 일때는 원리금, 갭투자여도 역전세 리스크

      - 수익은 높을 수 있다 (오히려 하이리크스/하이리턴?)

  - 투자할 때 꼭 고려해야 하는 것 (=월부의 가치투자)

  - 상장폐지 투자

    - 부산 영도구, 신영도롯데낙천대

    - 거래그래프 직선 (거래없음)

  - 가치가 보통인 투자

    - 수원, 부천, 산본, 평촌(구축)

    - 거래그래프 (매매가 21년 급상승, 전세가 꾸준히 상승)

    - 중동 덕유마을 주공4단지

    - 수요가 보통인 지역의 아파트는 전세가 오른만금 매매가 오른다. (10년 2배)

    - 가치가 보통인 아파트는 어떤 타이밍에 사느냐에 따라 수익여부가 달라진다.

    - 저평가된 가격 = 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때

  - 가치가 성장하는 투자

    - 고덕 래미안힐스테이트

    - 가치가 성장하는 아파트는 매매와 전세 수요가 끊이지 않는 아파트

                                        를 적절한 가격에 샀다면 수익을 낼 수 있다.

                                        를 좋은 타이밍에 사는 것이 가장 좋은 투자이다.

  - 정리

    - 초보투자자인 우리가 해야하고, 할 수 있는 것

    - 가장 좋은 투자 : 가치 있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것.

      (1) 가치 : 직, 교, 학, 환, 공

      (2) 타이밍 : 저평가 / 고평가

  - 그래서 우리가 해야 할 것

    1. 가치 유무를 파악 → 투자 범위를 정한다.

    2. 가격 대비 저평가인 가격인지 파악 → 좋은 타이밍인지? / 나쁜 타이밍인지? 

    3. 가치 대비 저평가를 파악하려면, 비교평가를 해야한다. (절대/상대)

    4. 비교평가를 하려면 앞마당이 있어야 한다.

    5. 앞마당을 만든다(임장,임보) → 1년에 1채 매수목표, 앞마당 최소3개 만들고 투자

  - 봄,여름,가을,겨울

    - 사이클의 특징

      - 봄,여름,가을,겨울 중 투자해야 할 때와 그렇지 않을 때를, 큰 관점에서 알고 투자하는 것이

        잃지 않는 투자에서 중요

      - 매수타이밍 : 겨울과 봄 (가을→겨울 전환은, 전세가가 하락하다가 상승하는 지점)

                                          (겨울→봄 전환은, 매매가가 하락/보합하다가 상승하는 지점)

      - 매도타이밍 : 여름말-가을초 (여름→가을 전환은, 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 지점)

      - 왜 이런일이 벌어질까? (추측)

        - 봄 : 자연스러운 매매가/전세가의 상승

        - 여름 : 어떠한 이유로 매매가가 폭등, 전세가 일정 상승 (→ 매매가의 고평가(거품) 누적)

        - 가을 : 거품이 터짐, 유동성 부족, 매매/전세 매물 증가, 매매가/전세가 하락

        - 겨울 : 전세 실수요 지지로 인한 전세가 상승 (매/전 갭차이 축소 → 매매수요 점점 증가)

        - 봄 : 전세→매매 수요전환에 의한 매매가 상승

4-3강. 부동산 시장 사이클을 아파트 투자에 적용하는 법

  - 아파트의 사이클

    - 가치가 성장하는 물건이라도, 가격이 저평가 구간이 아니라면 기다린다. (여름)

    - 가치가 있는 물건이 좋은타이밍(=싼가격)이라면 투자한다. (겨울,봄)

    - 내 실력에 따라 내 투자수익이 결정된다.

  - 투자해야 할 때, 꼭 고려해야 하는 것

  - 이런 아파트에 투자를 한다는 것은?

    - 무릎(=직전 사이클 허리) 이하에서 사면, 잃지 않는 투자

    - 또한 허리(=전고점 이하) 도 나쁘지 않다.

    - 강남 1시간(= 가치 성장하는 아파트) 중 싼 구간의 아파트들이 있다.

    - 좋은 투자 = 가장 좋은 것을 적정한/싼 가격에 사는 것

    - 그렇다면 필터링 순서는 가격→가치 일까? 가치→가격 일까?

  - 지금 현재 시장에 적용

    - 지난 시장 허리(=이번 시장 무릎) 이면 저평가 된 가격 → 매수타이밍!

  - 투자 적용(담배꽁초투자)

    - 소액 투자

      - 수도권 : 시간 오래걸림, 수익 높음

      - 지방 : 시간 적게걸림, 수익 (비교적)낮음

    - 5천만원 미만은 지방

  - 사이클이 내 투자란 무슨 상관?

    (1) 가격이 싼 시기에 산다 

        → 수익이 났을 때 팔면 된다 / 싼 시기에 감당가능한 투자를 했기에, 보유해도 부담이 없다

        → 투자 고수는 쌀 때 사고, 비쌀 때 팔기 때문에 언제나 수익이 난다.

    (2) 가격이 비싼 시기에 산다

        → 내가 산 가격보다 비싼 가격이 와야만 팔 수 있다 / 비싸게 샀으면서 감당가능한 투자도 아니였으므로, 보유

            하면서도 부담이 된다.

        → 결국 오르지 않을 것이라 생각해 손해보고 매도한다. (우량주라면 보유함에도 불구하고)

  - 투자할 때 여러분들이 꼭 기억해야 할 것 (월부의 가치투자)

    - 아무리 가치가 있다고 해도, 꼭지에 사는 것은 저평가 된 가격에 사는 투자가 아니다. (→이건 똘똘한 한채 전략)

    - 가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다. (='봄' 시장의 모습이다. 여전히 매수기회이다)

    - 내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 안가졌느냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있느냐가 결정된다.

    - 그 사람의 ‘투자실력’을 알 수 있는 질문은. ‘언제’ ‘어떤’ 물건을 샀느냐 이다.