[열중 45기 한눈 안8고 앞마당 3개부터 만들조 쿄코] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 ⑬

25.06.30

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영/ 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25.06.29-30

4. 총점 (10점 만점): 9/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]

부동산은 해당 부동산이 생산하는 전세와 월세 가격으로 가치를 평가한다
기업의 수익 상승 = 부동산의 전세가격 상승(사용료가 높아졌다는 의미)
사용가치인 전세가격의 변동에 따라 가격과 가치가 평가되는 것
부동산에서의 성장 ⇒ 어떤 지역의 연평균 월세 상승률과 전세 상승률(수익률 ≠ 성장률)

전세가율
- 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값

전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것
- 신규공급
- 금리의 변화

[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

<장기전망 vs 단기전망>
- 장기적으로 볼 것이냐 단기적인 전망을 볼 것이냐에 따라 알맞은 통계가 있다
- 단기전망이 더 직접적이고 큰 변동성을 일으킨다
- 장기적인 영향들은 변동성이 아니라 부동산가치의 상대적인 변화에 가깝다

장기적인 변화요소 - 요구수익률의 변화
- 전월세 전환율로 구할 수 있다
- 전월세 전환율 = 임대인 수익(요구수익률) = 임차인 비용(기회비용)
- 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올라갔다고 얘기하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화 ⇒ 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화한다(* 자산가치의 변화 ≠ 가격의 변동성)
우리가 금리의 변동성, 속도, 방향을 맞히는 것은 불가능
→ 결국 자산가치의 평가와 변동성, 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)
→ 그러므로 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다

[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]

현재의 수요 = 평균 공급량

수요의 종류
1. 인구증가 or 가구수 증가에 따른 수요
2. 시장의 구조에 의한 수요(전세나 월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요)
3. 환경에 의한 수요
⇒ 이런 수요가 잘 반영되어 나온 것이 거래량

수요가 많은 곳
- 인구 대비 매매거래가 많은 지역
- 개별 아파트의 경우, 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳

한계수요 = 3년 누적 공급량
- 전체 거래량과 지역 내 전체 거래량 사이에 위치
- 이를 초과하면 하락의 우험이 큼
- 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해 공급이 되면 대부분의 시장은 하락함

[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]

수도권과 지방의 가장 큰 차이
⇒ 공급이 시장에 미치는 영향
- 공간의 크기 차이에서 비롯됨
- 수요측면
  - 공급 부족을 느끼는 시간의 차이
  - 지역과 지역 간의 거리 차이
- 수익률 측면
  - 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이
- 지방 : 3년 누적 공급량
- 서울 수도권 : 장기 누적 공급량

공간의 차이로 인해 지방은 사이클이 짧고 전세가율 변동폭이 작다. 서울 수도권은 그 반대.

서울 수도권 시장 해석방법/ 특징
- 공급 후행 시장(가격이 선행, 공급이 후행)
- 공급 누적 → 오랜 시간 걸쳐 하락환경 조성됨 → 실제로 가격 하락 → 하락으로 인해 공급 감소 → 다시 긴 상승환경 조성
- 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능하다
- 신규 입주물량과 매도물량의 영향 동시에 받음

지방 시장 해석방법/ 특징
- 공급 선행 시장
- 작은 공간에서는 공급의 부족 혹은 과잉을 빨리 체감하게 된다
- 그래서 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 생김
- 3년 누적 공급량이 가장 중요함
- 신규공급의 영향이 절대적
공급 특성을 잘 보여주는 통계
- 서울/수도권 : 전세가율
- 지방 : 전세수급지수

[5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]

수익률 ↑ & 리스크 ↑
- 성장하는 도시 → 그렇지 않은 도시
- 큰 도시 → 작은 도시

수도권 : 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요
지방 : 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요

성장하는 도시
- 해당 도시/ 해당 주택이 생산하는수익인 전세가격 상승률이 높다는 것
- 자가보유율이 낮음 → 필요에 의해 임차를 해서라도 머물러야 하는 수요가 있다는 것

<수요 감소>
- 인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득 증가에 따라 신축 아파트에 대한 선호도가 높고 신축 아파트 위주의 상승이 두드러짐
- 수요 감소는 반드시 공급 감소를 동반한다 = 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가짐

<금리>
- 금리의 영향은 단기적인 변수에 가까움
  - 단기적으로 금리변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받음
  - 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받음
- 고금리 상황보다 저금리 상황에서 금리의 인상과 인하가 더 큰 영향을 줌

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

4장 01. 수도권과 지방의 가장 큰 차이

열중 주우이님의 4주차 강의를 듣고 봐서 더 좋은 책이었다.

수도권과 지방의 사이클 차이를 만드는게 규모의 차이인 것을 강의로 배웠지만 정확하게는 이해가 안 됐었는데 이번 책을 통해 자세히 알 수 있었다.

1장 01. 전세가가 매매가를 밀어올리는 이유

1장 03. 서울은 왜 전세가율이 낮을까

무엇보다 전세와 월세가 부동산의 생산자원이자 사용가치라는 관점을 가지게 되었다.

그리고 서울은 전세가율이 60% 지방은 70-80%라고 그냥 암기하는 식으로 알고 있었는데, 사용가치에 도시의 성장이 기대수익으로 반영된 것이 전세가율이고 서울은 미래의 기대 수익이 높기 때문에 전세가율이 낮은 것을 이해할 수 있었다.

2장 01. 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

부동산 공부를 시작하면서 매매/전세 거래량, 매매심리지수, 대출, 미분양 등등 통계자료에 대한 정보를 볼 일이 많아졌는데 각각이 어떤 의미를 갖는지 어떻게 해석 해야하는 건지가 좀 어려웠다. 그래서 그 안에서 장기적으로 봐야할 통계가 어떤 것인지, 단기적으로 중요한 통계는 공급이라는 점을 배울 수 있어서 좋았다.