관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
수강후기
[열중반 4고처럼 5는 자산 20억 부자되조 인생탐험 깔짝이] 주우이 멘토님 강의 들으면서 지방임장 얼른 가고 싶어집니다!! 의욕 뿜뿜!! ;-)
- 25.07.01
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
안녕하세요~!
망망대해에서 일출월출 즐기는
인생탐험 깔짝이 입니다~!
소액투자로 시작을 할거기에
당연히 지방투자로 1호기로 목표를 삼았다!
주우이 멘토님의 4주차 강의를 들으니
지방임장을 얼른얼른!!!
더운 7,8월의 상쾌한 기억으로
언덕인 지역이어도!!!
가보고 싶네요~~~~
하지만~
조급함을 내려 놓은채
7월에는 임장보고서와 5순위 시세표에 집중해보고자
가까운 지방 광역시부터 도전!!!
임장 의욕 뿜뿜에 큰 도움 주신
주우이멘토님 감사합니다-!
전세 매물 파악하기
전세 개수가 주는지 파악하고!
전세가가 변동하는지 파악한다!
→ 전세가가 점점 올라간다면
싼 전세 집(매물)은 계약 체결 후
집 나가고 있다고 생각!
→ 이 상황은 전세 수요가 있다고 생각!
지방 & 수도권 아파트 투자 특징
[지방 투자]
편익
→ 소액 투자 가능! (종잣돈 부족할 때 딱!)
→ 중단기 보유하며 수익실현 가능
비용
→ 지방을 앞마당으로 만들기 위한
시간, 체력 확보 필요!
→ 보유 중 매도시기 체크
지방 투자 시 투자금 1억 넘으면
수도권과 비교하는게 포인트!
입주 물량 많을 때 역전세 리스크 조심해야 함!
3년간 공급 물량 꼭 체크!!
소액 경험 쌓고 수익 실현 가능해서
공시시가 2억 이하인 매물들로
1~2호기로 도전해보고 싶음!!
[수도권 투자]
편익
→ 비교적 좋은 입지의 아파트 보유
→ 보유 및 관리 부담 적음
비용
→ 투자금 규모 큼
→ 상승의 폭이 크지만
수익 실현 기간 예상하기 어려움
투자자에게 전세가율이란?
전세가율은 투자자에게 중요하다!
1. 투자금을 줄일 수 있다!
2. 리스크를 줄일 수 있다!
3. 수요가 변하는 시점을 파악할 수 있다!
시간의 흐름에 따라
투자 적정 전세가율은 다르다!
지방은 80% 이상!
개별 단지 80% 이상인 곳에
투자를 해보자!
좋은 입지의 곳의~
전세가율이 높은 지역부터
앞마당으로 만드는게 포인트!!!
서울 지역별 투자금 규모
아직은 헷갈린 적이 없다!
왜냐면 여태 제대로 된 비교평가를 안해봤기에,,, ^^
항상 헷갈린다고 하는
입지좋은 20평대 vs 입지 덜 좋은 30평대
→ 언제나 기억해야 할 것은 땅의 가치다~~
20평대 vs 30평대
→ 20평대는 3~4인 가구도 충분히 살 수 있어서
충분히 인기가 있으나
결국 상승장에서 상승 잘 되는 것은 30평대!
30평대 vs 40평대
→ 나는 40평대는 항상 사지 말아야 한다고만 생각했는데
그 생각에 변화가 생겼다!
30평대는 수요가 크고, 40평대는 수요가 한정적.
30평대는 환금성이 좋으나, 40평대는 환금성이 약함.
30평대는 임대사업자 부활 시 혜택 가능, 40평대는 불가.
하지만 가족 수요가 많은 분당같은 경우는
40평대도 메리트가 있을 수 있다.
그래도 아직까지는 뾰짝한 실력이기에
환금성 측면에서 뛰어난
2~30평대에 관심이 더 많다!
(BM) 5순위 시세표
오프라인 강의를 먼저 듣고 오신
열혈베컴님과 밍끄님께서
BM 하고 싶은 부분으로
‘5순위 시세표’를 뽑아주셔서
정말 너무너무 궁금했던 5순위 시세표!
강의 듣자마자
바아아로 메모 열심히 했습니다!
얼른 BM 하고 싶더라구요 ;-)
그래서 7월에 꼭!
임장 6회 다녀온 후
도전해보고자 합니다!
제 투자금 바운더리에 있는 아파트 중
누가 TOP5에 들어올지 떨리는군요~
나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법
입지 독점성
→ 강남 1h 이내 (우선)
→ 업무지구 1h 이내
전세가율 확인
→ 한국부동산원 / 부동산지인(간단) / KB 중 1개 정하기!
내 투자금 가능 지역 확인
→ 평균 투자금 확인
+ 1억 생각!
→ 지역별 평균 투자금 중 입지독점성 높은 곳부터 우선순위!
잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법
지방 투자의 핵심 = 인구 수 !!!
인구수가 많은 곳
→ 50만명 이상의 인구 규모
전세가율 확인
→ 개별 80% 이상!
입주물량 확인(필수)
→ 투자 시점 및 향후 2~3년간
입주물량 적정한가 체크쳌
→ 역전세 & 매도시 리스크 감소를 위함
저평가 단지 찾기
→ 절대적 저평가(-30%) & 상대적 저평가
투자 단지 선택
→ 내 투자금(+1억) 부합 단지 중
가장 좋은 단지 선택
지방 투자 시 참고!
인구 규모가 클수록 기대수익도 큼
→ 각 지역의 대장아파트의 수익률보다
더 많은 수익률을 기대하지는 말자!
→ 인구수가 적은 지역이 인구수가 더 많은 지역에 비해
수익률이 더 클 수는 없다 생각하자!
지방은 대장 아파트와
대장이 아닌 비선호 아파트와
격차가 크다!
공급 볼 때 확인할 3가지
투자 시 전세 세팅 안정적인지 확인!
→ 방학에는 전세가 잘 빠지기에
방학 시즌에 전세계약이 아니라면,
만기일을 늘리는 등의 방법으로
방학 시즌 or 이사 시즌으로 계약 날짜 설정!
2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전세 위험 확인!
→ 지방은 공급에 따른 전세가 상승하락이 크므로,
2년 뒤 공급 많으면 투자하지 않는 것 생각
재계약 시점에 2년 뒤 공급 확인 하여 리스크 확인!
→ 재계약 시점에 2년 뒤 공급 많으면
매도 포인트 계획해야 함!
두 채 전략 vs 다주택 전략
두 채 전략
보유 아파트 2채로 늘린 후
갈아타기를 통해 좋은 자산 바꾸는 전략!
일시적 1가구 2주택 = 비과세 조건 이용!
→ A 주택 매수 후 1년 뒤 B 주택 매수
→ A 주택 비과세 조건을 위해 2년 보유
→ B 주택 매수 후 3년 내 A주택 매도
이 사이클 무한반복!
지방에서는 공시시가 2억원 이하의 단지
2채까지는 비과세기에
지방에서 공시시가 2억원 이하 2채
→ 수도권 1채 등을 생각해봐도 좋을 듯 하다!
다주택 전략
종잣돈으로 매년 1채씩 매수!
4년에 1번씩 전세 상승분으로 1채씩 매수!
총 10채 X 평균 2억원 예상!
욕심 부리지 말고 1채당 1억 오른다 생각!
아직은 규제가 많아 다주택 전략이 어려울 수 있으나
꼭 해보고 싶다!
임장 최소 월 8회가 되는 그 날까지 아자!
지방 투자에 포커스를 맞춰서 실전반까지 가는 날까지 아자!
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