[열기87기 매일 하나씩, 7월까지 3배로 성장하조 묵직하게 매수] 4주차 강의 후기

4-1강
주담대로 대출해서 절대 투자하지 말자(후순위 대출 절대  X) > 최악의 경우 경매로 넘어갈 수 있음
신용대출을 받는 것이 훨씬 낫다. (역전세 맞을 시를 대비해서 그때를 제외하고는 대출을 받지말자)

수익률 보고서 작성 법 팁
1. 주변 아파트 시세 확인
2. 역까지의 거리 확인
3. 베드타운인지 확인 (주변 업무지구 확인)(업무지구 접근성 확인)
4. 학군 확인 (초등학교 학급 당 학생 수도 확인해보자)
5. 공급물량 (주변까지 전부 확인)

그 지역 안에서 선호도가 있는곳에 투자하자!
ex) 3급지 선호도 떨어지는 곳 < 4급지 선호도 좋은곳

4-2강 
세대수 Minimum 300 세대

같은 단지를 사더라도 타이밍이 중요하다.

가치가 나쁜 것은 어떤 타이밍이든 투자하면 안된다. > 상장폐지 투자
가치가 보통인 것은 좋은 타이밍 (저평가)에 산다 >좋은 투자
가치가 성장하는 것은 좋은 타이밍 (저평가) 에 산다 > 최고의 투자

아실이나 호갱노노 사이트에서 거래내역을 볼 때 점이 촘촘하게 있어야한다.
점이 별로 없고 실선으로 되어있으면 절대 투자 하면 안됨 (거래가 거의 안된다는 증거)

지방 읍,면,리 에 있는 아파트들  > 가치가 나쁜 투자
수요가 없는 지역의 아파트는 절대 투자하지 않는다
가치가 나쁜 아파트는 절대 투자하면 안된다 (타이밍 관계없이)

수원, 부천, 산본, 평촌 > 가치 보통인 투자 (현재 나에게 가장 맞는 투자)
수요가 보통인 지역의 아파트 (전세가 오르는 만큼 매매가 오른다)
전세는  수요가 있는 한 결국에는 오른다
가치가 보통인 아파트는 어떤 타이밍에 사느냐에 따라 수익 여부가 달라진다.
저평가된 가격 = 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때

가치가 성장하는 아파트 > 매매와 전세 수요가 끊이지 않는 아파트
가치가 성장하는 아파트를 적절한 가격에 샀다면 수익을 낼 수 있다.
가치가 성장하는 아파트를 좋은 타이밍에 사는 것이 가장 좋은 투자이다.

가치 : 직장 교통 학군 환경 입지독점성

1년에 1채를 목표로! 앞마당 최소 3개 이상부터 투자하자!

부산 대구 창원 > 겨울
수도권 > 겨울 or 봄
초보자들이 가장 투자하기 좋은 시기는 봄 or 겨울이다.
전고점을 뚫고 지나간 것은 똘똘한 한채여야 한다. 그 이외는 전고점을 뚫지 못한 것에 투자하자.

4-3강

가치가 나쁜 곳 
경기도 외곽 구축 (의정부, 파주 동두천)
광역시 외곽 구축 (부산 영도구)

가치가 보통인 곳 
경기도/광역시 신축

가치가 성장하는 곳
강남 1시간 (서울)
안양, 수지, 광명 등등

5000 미만 > 지방투자
5000 ~1억 > 수도권 & 지방투자 병행

4-4강

1. 지역선정 > 가까운 곳 > 더 좋은곳 and 비슷한 곳
2. 임장 가기 전 확인해야 할 사항을 준비한다 = 사전임장
3. 지역의 분위기를 확인한다. = 분위기 임장
4. 매물을 임장한다. = 매물임장

임장 가기 전 파악하고 가야 하는 5가지
1. 내가 임장할 지역의 위치 : 주변에 어떤 지역이 있는가?
2. 월부 지역 분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고
3. 가치파악 > 입지분석 : 인구, 직장, 교통, 학군, 환경
4. 인구이동, 향후 공급물량
5. 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인

임장 시 기준 아파트를 잡자 (역과 제일 가까운 아파트)
부동산 사장님과 통화 시 항상 녹음해야한다.
공원을 지나가는 것은 의미가 없다 (아파트를 지나가야 한다)
큰 길 (차가 많은 곳) 보다는 아파트 있는 쪽! 사람 많은 쪽으로 다녀야 한다!
안정적으로 쾌적하게 거주할만한 곳인가 (상권과 아파트의 개수)(유흥상권 x)
역이랑 가깝다고 무조건 좋은 것은 아님, 사람들이 선호하는 지가 가장 중요한 요소

가격은 비싼데 상태가 기본인 집(수리가 안되어 있는 집)은 보지 않는다.
투자금 2억이 있고 매매가 7억에 3억 전세가 껴있는 집 (갱신권 x)은 일단 갱신권을 사용하는지 파악한다.

전화임장 할 때 주의점
매수가를 높여 부르는 경향 (깎이는 것 전제)
매도가를 낮게 부르는 경향 (급매 만들려는 전략)

매매할 때 반드시 협상해야 한다.

4-5강

매수 계약한 사장님한테 1달 정도 시간 주고 안되면 다른 중개사한테 맡기겠다고 말해야함
즉답은 별로 좋지 않다. 항상 시간을 가지고 생각해보자
전세 골든타임 잔금일 2달 전
노쇼 절대 금지
예약한 물건 문자로 보내달라고 하기
친절하고 정보가 많은 사장님 선택! (매수-전세-매도까지 함께 할 조력자임)
집 볼때 누수가 있는지 없는지 반드시 확인 해야함 > 모든 천장 확인 (특히 베란다)
예약 20분 전 방문
집주인/세입자에게 예의있게
누수 및 하자 여부 반드시 체크
집은 반드시 보고 사는 것

매물 임장 시 봐야 할 것
거실 바닥-장판/마루, 도배, 조명 상태, 천장 확인
베란다 뷰 확인
확장 여부 확인 (단열 공사 여부 확인)(안했으면 곰팡이 생길 확률 높음)
베란다 타일/선반 수납함, 곰팡이, 방충망 확인, 타일 깨져있는지 잘 확인해야함
샷시 수리 여부 (20평 기준 천만원대)
투자는 로얄동, 비로얄동 별로 상관 없음 (근데 비로얄동이 너무 사람들이 선호하지 않는 곳이면 안됨)
전세 뺄 때는 상태가 중요함
몇명이 보고 갔는지, 왜 계약을 안했는지?
전세는 시세보다 약간 싸게 내놓는 것이 제일 빠르게 빼는 방법
집 상태가 좋지 않을 때는 집 상태를 좋게 만들고 전세를 내놓아야함 (시스템 에어컨, 수리, 옵션 설치 등)
매주 주말마다 사장님께 전화하여 어떤 손님이 보고 갔는지 왜 계약을 안하는 지 확인

전세 비수기 : 7~8월 휴가철, 11월 수능~12월
전세 성수기 : 1월~2월 /9월~10월

전세 계약할 때부터 '이사날짜는 협의' 를 반드시 특약 넣어야 함

4-6강

투자는 가치-직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드가 있고 가격이 저평가된 아파트를 알아야한다.
가치 : 가치분석
가격 : 저평가된 아파트를 알기 위해서는 비교평가 필수
>> 임장, 임장보고서 필수! 

나의 부동산 기초를 쌓아온 한달간의 여정이 끝났다.

강의를 듣기 전까지만 해도 막막하고 내가 부동산을 할 수 있을까라는 의문이 들었지만 강의를 모두 완강하고 조원분들과 같이 한달 간 조모임을 진행하면서 자신감을 갖고 성장을 한 것 같다.

모든 강사분들과 튜터님들이 말씀하시기를 처음에는 모두 열정을 갖고 임하지만 끝까지 살아남는 사람은 드물다고 하였다. 하지만 그 끝까지 살아남은 사람들이 성공을 한다.

나도 끝까지 살아남아 성공한 사람이 되었으면 한다.

이 열반기초스쿨 강의는 나에게 끝이 아닌 시작이다.