서대문구 북아현동 두산 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

서대문구 북아현동 두산 아파트 

1999/956세대/24평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

 강남 57분 / 여의도 25분 / 시청 17분

3.학군

이화여중 86% 중앙여중 81% 

숭문중 85% , 한성중 74% 

4. 환경

1km 이내 세브란스병원

2km 신세계 본점 , 롯데마트 

5. 공급

  25년 11월 동대문 이문 아이파크 자이 4169세대 

경희궁유보라(주상복합)

서울 서대문구 영천동   199세대

입주년월   2026년 7월

DMC가재울아이파크(주상복합)

서울 서대문구 남가좌동   283세대

입주년월   2025년 11월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 고점대비 5천만원 저렴 실거주로 괜찮다는 생각이 든다. 

2) 환금성 : 시세 매물 거래 표를 보면 거래가 매우 활발하고 환금성도 좋아보인다. 하락장에도 꾸준히 거래가 되고 전세도 매물이 많고 거래도 활발하다. 

3) 수익률 : 저점에 잘 들어가면 투자금이 적고 수익률이 높을거 같고 실거주 투자로도 좋을걱 타다. 

4) 원금보존 : 원금보존은 가능하다.

5) 리스크 대비: ??

나의 투자 결론 : 

교통편이 매우 좋다. 여의도, 시청을 30분안에 진입할 수 있고, 강남도 1시간안에 도착한다. 또 대학상권이라서 주변 편리성이 높고 이대를 바로 옆에 하고 있어서 전세수요나 이런것도 좋아보이고 세브란스 대학 병원도 바로 부근에 있다. 대형마트나 큰 백화점이 1km  이내에는 없으나 2km 이내에 인접해 있어서 나쁘지는 않다. 

가장 중요한 것은 주변 학군이 좋다는 것이다. 왠만한 3,4급지에서 찾기 힘든 학업성취율이 높은 학교들이 주변에 있어서 집값과 전세를 잘 받쳐줄 수 있다는 것을 알 수 있었다. 교통 , 학군 , 모두를 가진 단지라 실거주를 하거나 투자금 안에 들어올 타이밍만 잘 맞추면  투자할 가치가 충분하다고 본다. 주변 시세대비 구축이고 언덕이 있어 저렴하기 때문에 인테리어 유무도 투자금에 맞추어서 보아야 겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연히 가보았던 아파트 였는데 임장보고서를 쓰면서 몰랐던 사실을 알게 되었다. 

실제로 가보았을 때 언덕이 좀 많이 가파르고 힘들어서 별로라고 생각했던 기억이 있다. 그래도 구축이어도 단지 안에는 평지고 넓었다. 바로 옆에 신축 아파트, e편한 세상이 있어서 더 비교가 되어 보이고 그래서 그냥 서대문구라면서 지나쳤었다. 

그런데 임장보고서에서 이 지역을 계속 분석해 보니 마로 길건너가 마포구고 병원부터 학군까지 매우 좋은 입지와 조건들을 다양하게 가지고 있다는 것을 알게 되었다. 역시 느낌이나 주관적인 기준을 가지고 아파트를 평가하면 안되는 거라는 것을 깊이 깨닫는 시간이었다. 
뭔가 처음 해보는 과제라서 잘 모르고 그냥 하고 틀린것도 많을 것을 알지만  앞으로 하나하나 발전해 나가기를 기대해본다.