[실준반 70기 89조 자연담은 수지맞은 조 마샤] 규제와 정책에 마음이 흔들려도, 나는 내가 해나가야 하는 길을 가련다.

강의 수강에 들어가면서

현재 실준반 재수강이 40프로정도 되며, 나또한 그 인원에 속하면서, 

나는 인지>이해>공감>실행의 단계중 어는 곳에 속할까? 

이해를 하고 있는 것인지, 잃지 않는 투자에 이해가 얼마나 되는지 생각해 보게 되었다. 

규제가 나오기 전 영끌을 하지 말아야하는 시기, 

나는 조급해 하지 않았었는지, 

규제가 나오면서 부터 나는 어떻게 생각하고 행동해야 하는지에 대한 생각을 하게 되었다.

나는 투자할 수 있는 사람일까?

작년9월 나는 모른다로 시작해서, 기초강의를 듣고, 임장지를 만들면서, 

아는대로 하면서, 반복하기를 하려고 한다.

완성형이 되지 못한 임장지도 있지만, 모든 강의와 과제를 하려고 노력하며, 

완료와 끝을 내기로 한다.

지방에서 서울 수도권 임장을 하기위해, 교대근무자면서, 

연차를 써가면서 내겐 너무나 과한 취미가 되었다. 

아직 엄마의 손길이 필요로 하는 사춘기의 아이들과 남편에게 고마움과, 

힘이 들때는 짜증을 부리기도 하면서 내가 이 행동을 왜 하는지에 대한 의문이 들기도 하지만, 

 이길을 걸어온 선배들을 보고 들으며, 나는 반복을 한다.

아직은 1년이 조금 안되는 시간정도 지난 지금, 아직도 임장보고서 완성이 쉽지않고, 

시세트레킹과 매물임장을 위한 루틴이 완성되지 않은 상태로, 

반복을 위한 시간을 앞으로 1만시간 법칙에 힘으로 믿고, 해내려고 한다.

내 은퇴자산 30억을 벌기위한 나의 노력과 자세는 그것을 가질 수 있을만큼 충분한가?

 내가 충분한 부를 가질만한 사람이 되려면, 

나는 그에 맞는 노력으로 명확한 투자 이해와 기준,그리고 행동을 해야한다.

나는 내가 투자하는 바를 확실하게 이해하며, 

투자에 대한 이해도가 낮은 사람에게도 이해를 시킬 수 있고, 

내가 하는 투자에 대한 설명을 할 수 있을만큼 알아야한다. 

내가 투자할 물건을 선정해 투자하고, 이후에는 어떻게 행동할지 알고, 

대처할 수 있어야 진정한 투자자로서 결실을 가질 수 있다. 

투자에 대한 프로세서도 정확히 알고 행동하는 것은 기본이다.

시장 진단과 규제 대응방법 (6.27 부동산 대책)

부동산 정책이 아닌 가계대출 정책임. 집 상승시 정부의 규제 프로세서를 알고, 

현 정부는 과거를 복기하고, 어떠한 정책을 쓸지를 알아본다.

주택담보 대출에 관한 정책은, 대출 총액제한, 유주택자 6개월내 처분조건, 

주담대 만기30년, 정책대출 축소, 6개월내 전입 의무, 

신용대출 연봉만큼으로 총액제한, 전세대출 보증비율 하향…

이 모든 정책이 우리 투자와 어떠한 영향을 끼치는지 알고, 

그에 대한 이해가 있어야 한다.

실수요자 시장인지, 투자자 시장인지 판단하고, 

대출규제와 관련해 영향범위가 얼마인지 알고, 

향후 집값에 변동사항을 예측해본다. 

투자자 입장에서 매물이 늘어나는지, 줄어드는지… 

내게 찬스인지, 리스크인지 판단

6개월내 주택 처분에 대한 상황으로 내가 올 연말에 해야 할 행동은? 

전월세 만기 6개월 이상 남은 낀 물건은?

 내가 어떻게 알고 판단해야하는지..

신용대출 규제로 리스크를 감당가능한것으로 바뀔 수 있다.

조건부대출 이전에 이미 있었던 규제로 어떻게 대응하는지 알 수 있다.

현재 부동산 시장 진단과 투자 시나리오

매수심리 상승장에서는 매수심리가 일관된 방향으로 흐르는 것이 아니며,

 매매지수가 오르락 내리락 하며, 기회가 될 수 있는 시장이 될 수 있다.

 현재 시장은 떨어져있던 매수심리가 방향을 달리함을 알수 있다.

거래량 최근 기회인지, 과열인지 파악해본다

매물수 매물수,(매매,전세) 증감을 알아보고, 상황파악을 한다.

서울뿐 아니라 지방지역까지도 3가지 지표를 보고 판단해본다. 

(지방은 전세매물의 증감이 중요하다)

현재 시장은 투자할 만한가? 비싸지 않은것과 싼것. 

수도권과 지방이 모두 투자 가능한 시장으로 보고, 

내가 할 수 있는것을 해야하는 시장인것을 알고 행동해야한다.  

더 좋은 급지만 고집하며, 투자하지 않는것이 최악의 선택이며,

 내가 할 수 있는 급지, 단지를 택하는게 잃지않는 투자를 위한 기본이다.

잃지않는 투자 : 망하지 않고 살아남는다

 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지

 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자를 지향해야만 살아남을 수 있다.

 너나위님의 예언(내년엔 임차인을 어떻게 대해야할지. 

3~4년에는 대출을 어떻게 관리해야할지에 대해서 이야기해주심) 신뢰가면서도, 

그 예언이 맞는지 꼭 확인해 보고싶다. 

나는 그 이야기에 따라서 잃지 않는 투자를 할 수 있는 사람이 되야지…

투자시장에서는미래를 예측하는것은 의미가 없으며,

 내가 할 수 있는것에 집중해야한다. 

내가 할 수 있는것은 내가 임장과 임보를 쓰고 가격과 가치에 대한 기준을 가지고 매수하고 기다린다. 

내가 할 수 있는 노력을 하는것이 투자자로서의 영역이다. 

다시금 되새겨보는 시간으로, 

남편에게 설명하는데 조금 더 수월하게 내 투자의 방향성을 알려 줄 수 있었다.

투자 이후 시나리오.

매매와 전세 상승과 하락구간에 내가 할 행동은 시나리오대로, 

재투자나 대출청산의 우선순위까지 정해진 시나리오에 맞추어 꼭 해야 잃지않는 투자에 맞는 방법이다. 

꼭 외워서라도 그렇게 해야한다고 강조하시는것으로 보아 꼭 내가 투자이후 상황에 맞게 적용해야할 것 같다.

 아직1호기가 없는 상황에서는 체감되지않는 미래지만, 

꼭 알고있으며,그대로 행동해야한다.

상승기에는 재투자와 대출청산 시기를 정확히 알고, 역전세의 위험성을 꼭 알고 망하지 않는 투자를 해야한다.

하락기에는 여러 역전세중에서 우선 매도 순위를 정해서,

 이후 내 자산을 최대한 지킬 수 있도록 한다. 

(멘탈이 나갈 수도 있지만, 내가 가진 좋은걸을 먼저 파는 선택을 하지 않는다)

저평가 

-절대적 저평가: 시장이 모두 저평가된 상태, 시기 

     PIR= 집값/소득 (소득대비 집값 수준을 알아볼수 있다.) 평균보다 12.2보다 낮을때 

     전세가율: 전세/매매 (서울 평균 전세가율을 보고 시장의 과열시와 침체의 시기를 구분해볼 수 있다)

                                         전세가율 57%보다 높을때

→지금의 시기는 비싸지 않은 시기로 행동하는 것이 중요하다.

-상대적 저평가: 언제나 상대적으로 더 저평가된 상태  

투자원칙과 비교평가 적용하는 법 (상대적 저평가 찾기)

 내가 살수 있는것중에 가장싼거

내가 아는것중에 더 좋은데 가격이 같을때

가격이 같은데 더 좋은게 보일때

→입지가 좋은것.

서울중심(일자리)과의 거리,혹은 교통이 가장 중요한 요소

이 기준으로 비추어볼때 가격의 왜곡이 있는것은 기회가 될 수 있다.

비교를 할때는 주변의 단지중, 수요층이 비슷한 단지(매매가)의 연식과 평형을 고정해서 비교해 본다.

각단지별로 기초정보와 가격을 넣고,선호요소(입지) 넣고,  투자금을 넣어 비교평가해본다.

 파일형식이 중요한것이 아니라. 

종이에 적어서라도 비교해본다. 꼭꼬꼬옥

비교군이 많으면 많을수록 더 좋은 단지를 알아낼 수 있다. 

그래서 앞마당을 계속해서 만들어야한다.

내가 아는지역관리. 내가 가진 투자금으로 찾아낸 단지를 매달 가격을 넣고,

 또 앞마당을 만들어 추가로 단지를 넣으면서 내가 할 수 있는것을 한다.

기회를 기다려본다는 것은 알수 없는 미래를 예측하는것과 결이 다르지 않은것같다. 

지금 내가 아는곳이 적정한 가격이고, 투자금이 있고, 상황이 가능하면, 투자하는것이 더 좋다.

나에게 맞는 투자 방향

1주택자 (일시적 1가구 2주택 포함) 

다주택자- 가치성장투자: (가치를 가진) 자산을 쌓아가는 투자. 오랜동안 보유

            - 소액투자 :매도가 잘 되는 것으로 가격에 집중

지방투자와 수도권투자를 병행하면서 가치성장투자를 향해 노력한다.

매달 임장지도 지방과 수도권을 번갈아 가면서 알아가는것이 중요할듯하다.

보너스 전국 시장 흐름

지방에서의 매매가와 전세가율을 보면서 얼마나 밀접하게 연관성이 있는지

 알아야하며, 면밀하게 준비해야한다.

수도권은 지방과는 조금 다르게 접근해야한다.

향후 2~3년간의 공급을 살펴보고,

과거 전세가 2년동안의 변화를 확인해본다.

과거와 현재 미래의 데이터를 가지고 가격변화를 유추해보면, 

지금부터 투자에 대한 자세를 정할 수 있겠다.

실준반을 두달만에 다시 들어서일까? 

지난번에 복습까지 했던 너나위님의 강의내용이 

지금에서야 확실히 머릿속에 정리가 되는 느낌이다. 

반복의 힘이 느껴지는 시간이다.

이번달의 너나위님의 강의는 

위트와 여유가 넘치는 강의의 느낌이다. 

왠지 지금은 맘편하게 투자해도 좋은 시기가 다가오기때문일까? 

너무나 행복하게 들었던 강의 감사합니다.

규제와 정책으로 어수선하며, 내가 생각하는건

대다수의 일반인들과 다른데 이것을 어떻게 받아들여야할까?

고민과 답답함을 가진 일주일을 보내고,

너나위님의 인사이트와 답답함을 해소해 주시는

명쾌함으로 강의를 듣는 내내

시간가는줄 모르고, 다시 또 설렘과 긴장감이 생겼습니다.

이번 기회를 나는 어떻게 살려낼수 있을지…

몇시간후 대전에서 수도권임장을 준비해야함에도, 완강을 하고 후기까지 남기는것으로

오늘의 설레임을 정리하고 싶었습니다.

조원들과 일정이 맞지않아 내일은 혼자 임장을 다녀야 할 상황이지만,

지금 강의를 듣고, 느낀 기분으로 내가 지금 해야할 행동을 확실하게 알고,

경쾌하게 다녀와야겠습니다.