수도권 투자와 달리 지방 투자 시 가져야 하는 기준들을 배우고,
평소 지방 투자에 대해 가지고 있었던 의구심과 선입견을 해소할 수 있었습니다.
“지방은 서로 다른 개별성을 띈다"
지방은 각 지역마다 선호하는 입지의 특징과 공급에 따른 시장상황이 서로 다르다는 것이
수도권과 가장 큰 차이가 아닌가 싶습니다.
수도권은 교통, 직장, 학군, 환경 순으로
거의 유사한 선호도를 보이는 반면,
지방은 처한 지리적 환경과 (신축공급 등의) 상황에 따라
현지인들이 선호하는 입지와 요소들에 조금씩 차이가 있는데,
저는 이러한 개별성이 지방 투자의 매력이 아닌가 싶습니다.
지방 임장할 때마다 그 지역 주민의 입장으로 감정이입하여
“어디에서 가장 살고 싶을지” 상상해 보고
현장에서 확인하는 과정을 통해
그 지역을 깊이 알게 되기 때문입니다.
“실수요가 시장을 리드한다”
전세가 중심으로 시세를 봐야 한다는 것도
이번 강의에서 새로이 배운 점입니다.
지방은 투자 수요가 얇아 가수요(매전차이)가 거의 없기 때문에
실수요 중심으로 시장이 움직인다고 말씀주셨습니다.
부산 해운대구(이번 달 임장지)에서 좋은 지역으로 갈수록
매전 차이가 많이 벌어지는 것을 해석함에 있어
위 말씀이 매우 큰 인사이트를 줄 수 있다고 생각했습니다.
서울 같았으면, 전세가율이 50% 중후반 정도밖에 되지 않더라도
투자 수요(가수요)가 탄탄하기 때문에 추가 상승여력이 있다고 판단할 수 있었을 것입니다.
그러나 지방을 볼 때에는 철저하게 실수요 기준에서 전세의 가격, 매물갯수, 소진속도 등을
보다 세심하게 파악해야 한다는 것을 깨달았습니다.
“늘 매도를 염두하며 매수한다”
지방에서 선호도의 의미는 수익적인 측면 뿐만 아니라
EXIT 리스크 측면에서도 의미가 있었습니다.
‘상급지 구축과 중급지 신축’, ‘신축의 20평형과 준신축의 30평형’과 같이
부동산 투자를 하다가 자주 마주하게 되는 이 밸런스 게임을 풀어갈 때에
중요하게 고려해야 하는 요소 중에 하나가 바로 “월별 거래량” 이었습니다.
지방에서는 시장 상황과 관계없이 가격을 조정하면 언제든 팔 수 있을 아파트에 투자해야하기 때문에
이 부분을 이번 임장보고서에 적용해보고자 합니다.
“후순위 지역 후순위 단지를 임장 해야하는 분명한 이유”
임장의 막바지로 갈수록 체력은 고갈되고
남은 임장지역은 상대적으로 선호도가 떨어지는 후순위 지역이기 때문에
대충 보거나 건너뛰고 싶은 강렬한 유혹에 휩싸이기 마련입니다.
그러나 이번 강의에서는 후순위 단지까지 매매될 때 이를 EXIT 시그널로 인지하기 위해서
후순위 단지도 열심히 임장해야 한다고 알려주셨습니다. 아마도 저는 앞으로 임장을 하면서
대충 넘어가고 싶은 유혹이 들 때마다 이 말씀을 늘 떠올리게 될 것 같습니다.
“의미없는 임장지는 없다”
어쩌면 이것이 저에게 가장 큰 교훈이 되었을지도 모르겠습니다.
저는 지방 투자보다는 수도권 투자에만 집중해야 한다고 생각해왔었습니다.
최근 몇년 간 수도권 부동산 가격이 가파를 상승세를 보이는 동안
지방은 여러 이유(공급,인구,정책)들로 탄력을 받지 못하고 있었기 때문입니다.
하지만 그런 이유로 지방을 공부하지 않겠다는 마음을 갖는 것이
실전 투자자로서 얼마나 근시안적인 사고방식인지를 깨달았습니다.
오히려 각 지역에서 보여지고 있는 서로 다른 시장상황의 모습을 연구하는 것이
나의 투자실력에 큰 도움이 될 것이라는 믿음이 생겼습니다.
이번 한달동안 배정된 임장지에 집중하면서
강의에서 배운 내용들을 최대한 임장보고서에 녹여내기 위해 노력하겠습니다.
지방실전 갱뱅지 3조 파이팅!!
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