엑기스만 모은 강의!!_실준70기 7조 1강 후기_메르

** 새로 알게 된 것들: 

6.27 부동산 대책 정리--- 6개월이상 충분히 만기가 남은 전세낀 매물을 보거나, 매도자와 전세입자가 계약할 수 있는지 확인(임차인통해 전세대출은행에 임대인 변경여부 확인기간 체크했는지? )

현재 부동산 시장: 수도권(강남1시간)-70%가량 비싸지 않다. --서울은 안팔고, 평촌이상도 안판다. // 지방--거의 대부분 싸다--대부분 안판다. 

투자금 대비 투자 방향: 

24평 기준, 7억 이상 매매가에 60% 전세가율 가정하면? 투자금 3억 있다면 – 서울 투자. 

24평 기준, 6억 이상 70%전세가율 가정 투자금 2억? — 경기 투자. 

2억이상보유 혹은 1-2억+연저축 6-7천 이상? — 수도권을 사서 보유, 이후 전세 상승분 재투자 – 2주택 – 다주택

잃지 않는 투자를 해야. 결국엔 오른다. 더 벌진 못하더라도 중간에 망하지 않는게 가장 중요. 

투자 시나리오

전세가 상승/매매 상승하면 투자금 회수하고 재투자 혹은 대출청산(→매매가 상승초반에는 재투자, 후반에는 대출청산)

전세가 상승/매매 하락하면 투자금 회수하고 재투자(싸게 삼=저평가?=보유?) 혹은 대출청산(비싸게 삼)

전세가 하락/매매가는 상승하면 역전세 맞으면? 매도(방어가능,저평가일때만 현금대응)

전세가 하락/매매가 하락하면서 역전세 맞으면? 매도(방어가능,저평가일때만 현금대응)

10년 투자하면 1년 역전세. (과거 통계)

절대적 저평가/상대적 저평가

절대적 저평가? 시기만 맞추면 무조건 수익 발생

2010년 초중반 수도권 부동산, 2020년 코로나 직후 KOSPI 1700 

절대적 저평가는 아래 두가지 변수를 확인!!

1. PIR=중위가격/중위소득=10억/1억(10년간 벌어서 집을 삼)=저평가시기 (14년 1월-18년 6월) 서울평균 PIR 10.1→ PIR 11이하가 저평가 (KB월간 통계)
2. 전세가율=시구단위는 KB월간 통계, 물건단위는 네이버 부동산으로 확인. 저평가시기 (14년 1월-18년 6월) 서울 평균 전세가율 70% → 전세가율 60-65%이상이면 저평가(=침체). 

상대적 저평가? 더 많이 오를 물건. 입지-가격으로 비교평가해야

입지? 일자리=교통(직주근접), 환경, 학군 순서로 중요. 

입지 순위를 정하고… 매매가와 비교해서 최고에 투자. 모의투자 지속(투자시기와 매수가격 적고 가격변동 확인)

→아는 곳(비교할 곳)이 많을 수록 더 좋은 곳을 고를 수 있다. 

아파트로 돈 버는 방법 구분

1주택자: 1주택올인 혹은 일시적 1가구 2주택(징검다리)→주기적 PIR(12이하)/전세가율(60%이상)체크, 예산부합단지 추가 매수

다주택자

1. 가치성장(입지)→ 서울 임보 월1회, 투자가능단지 리스트업 & 실전투자
2. 소액(매-전)→ 소액투자지역과 서울을 번갈아 월1회 임보, 투자가능단지 리트스업 & 실전투자

전국시장흐름의 특징

서울: 전세가 떨어지면 매매가 떨어져. 전세가 오르면 매매가 오르거나 떨어지거나. 전세가율 변동폭이 큼. 

지방은 전세가-매매가 같이 움직임. 전세가율 일정.  

공급감소 지역 중에 전세가 상승지속→전환→하락 다지기 순으로 가격회복. (서울은 2년간 상승중, 현재까지는 완만한 상승 중)

**실천할 것: 절대적/상대적 가치평가연습 및 모의 투자.