안녕하세요?
이제 실준반을 시작했는데… 다음달은 그럼 어느 지역을 봐야하나 고민하다가 노원구, 성북구를 요즘 투자금 3억대로 많이들 보시는 것 같길래 궁금해졌습니다.
노원구는 택지가 많고 학군지고 7호선이 지나고 광운대개발 호재가 있는 것까지는 좋은 요소인 것 같은데요.
대부분 30년도 넘은 구축이라 지금 구매하는 경우는 재건축기대 상승분을 따져보고 들어가야할것 같아서요. (구축이라 전세가 나갈까 걱정과함께)
이전에 재건축 책을 통해서 배운바에 따르면 지분율 16%이상, 용적율 300%미만 정도는 되어야 서울 재건축 투자가치가 있다고 봤었는데요.
그런데 노원구는 작은 평수들이 많아서 지분율 16%넘지 않는 구축이 별로 없어보이는데요. 그리고 매매가가 타지역대비 낮은편이라 사업성이 안나올 것 같아서요.
그럼에도 불구하고 노원구 투자를 추천하는 이유가 있지 않을까… 하는 궁금증이 들어서 고수분들의 의견 부탁드립니다.
아울러, 성북구는 어떤지도 의견 부탁드립니다. 성북구는 신축도 많이 들어오고는 있는 것 같아서 공부해보면 기회가 많을 것 같긴한데 호재가 딱히 있지는 않지만 강남과는 그래도 노원구보다는 가깝고.
성북구에서는 어디가 가장 선호 생활권인지 … 등 아시는 분들 의견 부탁드립니다. 어디서 공부를 시작해야할지 감이 안와서요.
이번달 첫 실준을 하면서 아직 감을 잘 못잡고 있어서 힘드네요. 이제는 사전준비를 하려고 합니다.
감사합니다~~~
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댓글
안녕하세요. merr님 실준반 시작하셨군요! 노원구는 택지가 많고 7호선이 지나가기도 하죠. 저는 월부에서 이제 3년차 투자자인 수강생입니다. 제가 강의에서 배웠던 것을 한번 말씀드려볼까 합니다. 부동산의 가치 = 땅의 가치 + 건물 가치 여기서 건물의 가치는 30년이 지나면 거의 사라진다고 해요. 그렇다면 남은 것은 땅의 가치가 강할텐데요, 노원구는 강남역 기준으로 20km 반경 안에 있는 곳으로서 입지적 가치가 있다고 보여집니다. 여기에 더해서 강남역까지 1시간 이내 도달 가능하다는 접근성 또한 있는 곳이 노원구라고 생각됩니다. 그렇기에 구축이지만 임대 수요가 존재하는 곳이라 생각해요. 저는 전세 레버리지 투자를 하기 때문에, 전세 수요가 있는 곳에서 저의 종자돈으로 투자를 합니다. 노원구의 투자 추천이 강의에서 나왔을지 모르겠네요. 아마 그렇다면 재건축이라는 것이 본질이라기 보다는, 위의 내용 처럼 입지적 가치가 있는 곳인데, 투자금액도 줄어들면 노원구에 투자할 수 있다고 생각됩니다. 즉, 본질적인 가치 대비 저평가를 판단해서 투자를 하는 것이지, 재건축이 본질은 아니라고 생각합니다. 다만 비슷한 가치에 비슷한 가치라면, 재건축 호재가 있는 단지를 투자하는 것이 플러스 알파는 될거라 생각합니다. "투자는 살 때부터 돈을 버는 것이고, 투기는 사고 나서 오르길 기대하는 것이다." 이 말이 기억이 나네요. 그렇기에 더욱 가치 판단하는 것이 중요할 것 같습니다. 그리고 말씀해주신것 처럼 성북구는 노원구보다 가깝고 가치도 더 좋다고 생각해요. merr님 저 역시 처음엔 어디서 부터 공부해야할지 감이 잘 잡히지 않았던 것 같습니다. 이미 실준반을 듣고 계시니 어떻게 하는 방법은 강의에서 잘 알려줄거에요. 그러니 첫 임장은 완벽하지 않으니 해보시는 것에 포커스를 맞추면 어떨까 싶어요. 저는 첫 임장지역은 제가 거주하는 동네로 하였습니다. 이유는 임장이 처음이니 일단 익숙해져야 하고, 그렇기에 집과 가까운 곳으로 정했어요. merr님 실준반 파이팅입니다!!
감사합니다. 질문의 포인트는 .. 노원구가 상당히 구축이라 전세맞추기도 어렵고 재건축가능성이 낮으면 매도가 어려울거같아서 문의드린거라서요. 혹시 어떻게 생각하세요?
merr님 안녕하세요. 말씀주신대로 우선 노원구 재건축단지들은 전세가가 낮은편이며 투자금이 많이 드는편입니다. 이 부분은 재건축단지들이 대부분 비슷한편입니다. 또한 노원구에는 소형평형이 많은편인데 이들은 대지지분율이 낮기때문에 추후 분양을 받는다해도 추가분담금이 필요할것으로 보입니다. 재건축을 하는데 소요되는 비용은 노원구나 강남구나 비슷하지만 분양가는 큰 차이가 나는것도 노원구 재건축 전망이 좋지 않은 이유입니다. 노원구는 7호선과 학군이 메인 수요이지만 선호도가 과거와 같지 않습니다. 물리적인 거리와 학령인구 감소가 주원인인데요. 투자결정시 보수적으로 접근하시는게 좋다고 생각합니다. 반면 성북구는 길음이나 장위 등 수요가 높은지역들이 많습니다. 기회가 되시면 성북구도 살펴보시면 좋을것 같습니다. merr님에게 작은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 응원 드립니다!!
