실준반 1주차 강의 후기(홈런이)

저는 투자를 모르는 사람이라 2번을 들으니 너나위님의 말이 조금 이해가 됩니다.

조금 이해 된 것을 한 번 기록해봅니다.^^  

<상황 인식>

1.현재 나의 상태 파악

나는 지금 투자를 할 수 있는지 8단계로 구분해서 말씀하시는데…

 저는 1단계 투자를 모른다.. 입니다.그런데 안다고 착각합니다.

 이 병을 고쳐야겠습니다. 

질문이 구체적일 수 있도록 투자 지식을 쌓아 가겠습니다.

2.현재 시장의 상태 파악

*6.27 부동산 대책…

주담대 총액 한도를 6억으로 제한하고, 주담대 받을 시 6개월 이내 전입  해야 하고, 조건부 전세 대출 불가하고 등등…대책에 갇혀 ‘안된다’고만 생각하지 않고 투자 할 수 있는 관점으로 해석도 가능하구나… 무릎을 치게 됩니다.

*동행 지수 3가지를 통해 현재 시장은 투자 할 만하다는 것을 알게 됩니다.

*현재 수도권, 지방 시세 현황 알게 되니 나의 투자금으로 가능한 곳이 어디인지 알게 되고 급지별 매매가, 전세가를 전체적으로 알게 됩니다.

<직장인 부동산 투자 핵심 개념>

1. 잃지 않는 투자

    * 망하지 않고 살아남는다…더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자입니다.

    현재 가치 있고 싼 물건을 사서 기다린다.

     2. 투자 이후 시나리오 4가지

     *매매는 투자의 10% 정도로 투자 이후 보유하는 것이 중요하다. 

그래야 계단식의 폭등장이 왔을때 자산 상승을 경험할 수 있다.

      *매매 상승/ 전세 상승 → 투자금 회수→대출 청산/재 투자

      *매매 상승/ 전세 하락 → 역전세 → 매도/현금 대응

      *매매 하락/ 전세 상승 → 투자금 회수→ 재 투자/대출 청산

      *매매 하락/ 전세 하락 → 역전세→현금 대응/ 매도 

( 3개의 물건 중 2개는 역전세 막을 수 있고 1개는 막지 못하는 상황에서 매도 순서는 입지로 판단한다.

  3. 저평가 판단

     *저평가의 두 가지 개념 (절대적 저평가/ 상대적 저평가)을 알고 최고 수준의 투자를 한다는 것이 무엇인지 안다.

     *절대적 저평가- 그냥 다 싼 시기로 투자 이해도를 높이고 매수/임대 과정을 알아 실행만 하면 어떤 물건을 사도 잃지 않는 투자를 할 수 있다.  

절대적 저평가는 PIR(중위가격, 중위소득)과 전세가율을 통해 판단 할 수 있다.

    *상대적 저평가-특정지역, 물건이 더 싸다는 것을 아는 것이다. 입지를 통해 각 지역의 물건 가치를 파악하고 

   가치 대비 가격이 저렴한 지역이 어디인지 찾아내는 것이다. 

상대적 저평가는 임장으로 아는 지역의 수가 많은 사람이 더 좋은 투자 결과를 낼 수 있게 된다.

  4. 내게 맞는 투자

    * 먼저 1주택자로 돈을 벌 것인지, 다주택자로 돈을 벌 것인지 투자의 방향을 정할 수 있다

    * 다주택자로 돈을 번다면 나의 투자금 범위 안에서 물건의 가치와 가격에 집중하는 가치 성장 투자를 할 것인지, 물건의 가치보다는 나의 투자금 규모와 물건의 가격에 집중하는 투자를 할 것인지 방향을 정하게 된다.

<적용점>

1.상대적 저평가 물건을  찾기 위해 비교 평가표를 한 번 만들어 보겠습니다. 

앞 마당이 없지만 너나위님 만들신 것을 필사 수준으로 해 보겠습니다. (기초 정보 파악하고, 입지 비교하고, 입지 대비 싼 것을 찾아 보겠습니다.)

2.처음 정했던 투자금 규모를 바꾸지 않겠습니다. 

(욕심을 다스리며 투자금 범위안에서 가치있는 물건을 찾겠습니다. 그래서 수익률이 적더라도 망하지 않는 투자를 하겠습니다.)