안녕하세요, 부동산 공부를 즐기는 감또개입니다.
1년 넘게 기초반에서 허우적대다가 드디어 광클에 성공, 첫 실전반 수강입니다.
저는 새로 알게 된 내용을 참 좋아하는데,
잔쟈니 튜터님께서 긴 시간동안 꿀팁을 왕창 쏟아내어주셨습니다.
하나하나 복기하며 정리해보겠습니다.
① 소규모, 구축 등이 매도 사인을 준다 ?
→ 익히 아시다시피 전주, 울산은 공급 부족으로 전세가가 상승, 매매가를 밀어올리는 지역입니다.
비록 투자경험은 없지만 ‘만약 내가 전주 또는 울산에 물건을 가지고 있다면?’이라는 생각을 해볼 수 있죠.
공급은 앞으로 계속 없고, 그렇다고 천년만년 가지고 갈 수도 없고. 언제 팔아야 할까요?
→ 매도의 3기준에 충족한다는 전제하에 ‘선호도가 낮은 물건의 가격’으로 판단할 수 있음을 알려주셨습니다.
선호도 下의 단지마저 오름세를 탔다면, 그때 팔았을 때 최소한 손해는 보지 않을 수 있음을요.
욕심 부리다가 매도 타이밍을 놓치면 다음 사이클까지 오랜 시간이 걸릴 수 있는데,
이러한 매도 시그널을 통해 앞으로 지방 물건을 가져갈 때 현명한 매도를 할 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다.
→ 실제로 튜터님은 강의에서 ‘꽤’ ‘많이’ 이런 단지들을 살펴본다고 하시더군요.
‘저가치’ 물건이라는 편견 가득한 시선으로 쳐다보며 시세도 따지 않았던 자신을 반성합니다.
B.M. 지방 물건의 매도 사인? 선호도 下의 단지들의 가격 흐름 살펴보기 !
② 가격이 리스크다
→ 저환수원리에서 ‘리’. 항상 공급 물량과 잔금 대비만 리스크와 관련 있다고 생각했습니다.
하지만 ‘가격이 리스크다’라는 말을 들으니,
‘아 가격 자체가 싸면 빠지더라도 적게 빠질 것이고 또는 보합 내지 오를 가능성이 높으니 리스크가 없구나’
라는 생각이 절로 들었습니다.
보유할 수 있게 하는 힘, 수익률을 높이는 방법, 리스크 헷지 ···
가장 중요한 것은 ‘싼 가격’임을 다시 한 번 느낍니다.
B.M. 저평가 된 가격에 사는 것이 가장 중요하다.
전세든 매매든 싸게 샀다면 그 자체로 리스크를 피한 것이다.
③ 가격이 한 계단 올랐다면? 싼 가격, 적은 투자금 !
→ 앞서 말씀드린 대로 전주와 울산 가격은 많이 올랐죠. 전주의 모 아파트는 전고점을 뚫었습니다..
그렇다면 전주와 울산은 투자할 수 없는 도시일까요? 지금까지는 그렇게 생각했습니다.
물론 ‘② 가격이 리스크’이므로 잘 선별해내는 것이 중요하겠지만,
공급이 부족하여 올랐다는 것은 전세가가 꽤 높아졌다는 뜻이고,
동시에 전세 맞추는 난도 下 + 적은 투자금으로 투자 가능하다는 숨은 의미가 있음을 알게 되었습니다.
‘아직 싸다면’ ‘적은 투자금으로 투자할 수 있다면’
역시 부동산에서는 퉁쳐서 바라볼 수 있는 것이 하나도 없는 것 같습니다.
B.M. 한 계단 오른 지역이라면? 싼 가격인지, 적은 투자금인지 점검하기.
④ 환금성과 관련하여 선호도를 판단할 수 있다. 곧, 매도와 연결된다.
→ 앞마당인 천안 서북구의 불당아이파크 84㎡ vs 성성레이크타운3차푸르지오 59㎡
직관적으로 그래프를 비교해보면 불당아이파크 30평대의 전고점이 조금 더 높음을 알 수 있습니다.
하지만 이는 전고점, 즉 수익만 바라보는 편협한 시각임을 느낍니다. (물론 수익이 더 크다는 보장도 없지요.)
→ 거래가 활발하게 되고 있는가? 그렇다면 사람들이 많이 찾는 단지라는 것이겠지요.
나중에 갈아탈 물건이 생겼을 때 쉽게 팔 수 있는 물건, 설령 덜 벌지라도 포트폴리오 개편에 유리한 선택임을 느낍니다.
B.M. 단지 분석할 때 거래량에 주목. 대체로 지방에서는 신축이 좋은 듯하다.
⑤ 전세 지도
→ 아직 투자 경험이 없어 투자 직전의 프로세스는 경험해보지도, 경험해보려고 노력하지도 않았습니다.
하지만 전세까지 맞춰야 ‘일단’ 투자가 끝나는 것이지요. 그러므로 전세가 설정이 굉장히 중요합니다.
→ ‘지도를 펼쳐두고 전세가, 전세 물량을 한 번에 본다’
너무 좋은 방법 아닌가요?! 엑셀에서 하나하나 보는 것보다 훨씬 직관적이었습니다 !
교안에 예시도 보여주셔서 너무 감사했습니다.
B.M. 이번 실전반 TOP 3 물건 뽑을 때는 전세지도까지 적용하여 적정 전세가 파악하기.
실전반을 수강할 수 있음에 감사하는 하루입니다.
남은 4주 간도 겸손히 배우겠습니다.
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