안녕하세요.
관악구 보통 생활권 선호도 보통 수준의 구축 단지 vs 수지구 상위 생활권 선호도 좋은 구축 단지 간의
비교평가 (둘 다 전용59) 질문 드립니다.
비교한 단지는 아래와 같습니다.
- 교통 및 위치: 시간적으로 두 단지 모두 강남 접근성이 30분 조금 더 걸려 비슷~합니다. 그러나 물리적인 거리(직선 거리) 및 한강 접근성 등을 고려 시 관악구 신림푸르지오1차가 더 괜찮다고 생각했습니다. (수지구 신분당선에 의해 물리적인 약점을 극복한 사례)
- 상품성: 두 단지 모두 이제는 구축이고.. (어차피 인테리어 필요) 둘 다 세대수는 충분하다고 생각, 결국 비슷하다고 생각했습니다.
- 환경: 신림푸르지오1차에 비해 안정적인 택지에 자리잡고 있는 신정7단지상록이 더 좋다고 봤습니다. 게다가 정량적으로도 신정7단지상록 부근에 이마트, 롯데마트 등 접근하기 편합니다.
- 학군: 관악구는 학군적으로는 뭐; 반대로 신정7단지상록가 속해 있는 경기도에서도 괜찮다고 평가받는 학군지이기에 더 좋다고 생각했습니다. (매임 때도 부사님을 통해 풍덕천 생활권 구축 단지로 이사오는 수요가 있다고 조사했었습니다)
결과적으로 각 단지의 지역 내 생활권 및 단지 선호도까지 종합적으로 생각해 보았을 때, (어차피 둘 다 4급지에 속함) 서울이라도 애매한 생활권에 있는 단지보다는, 비록 경기도 이지만 상위 생활권, 그 중에서도 선호도 좋은 신정7단지가 더 선호도 좋고, 수요가 많을 것이라 생각했습니다. (즉, 땅의 가치는 관악구가 더 좋은게 사실이지만.. 수지구 신청7단지상록의 경우 ‘안정적인 택지’ 및 ‘학군지’, ‘교통’도 괜찮기에! 정도면 분명히 충분한 수요가 있기 때문에.. 같은 가격이면 더 수요가 풍부할 것이라 생각했습니다.)
확인을 위해 (참고용) 아실 그래프 결과는 아래와 같습니다.
(물론 아실 그래프는 참고용이라고 알고 있지만) 아쉽게도 제 예상과 전혀 다른 결과가 나왔습니다.
이정도 차이면 신림푸르지오1차의 선호도/수요가 훨씬 더 많다고 생각해야 되겠다… 라는 생각이 들게 되는데요;
혹시 선배님들은 위와 같은 비교평가에서 어떤 단지가 더 저평가 되어 있다고 생각하시는지 궁금합니다.
제 비교평가 프로세스에서 생각의 오류가 있는지? 제가 오해하고 있는 부분은 혹시 없는지요?
미리 감사합니다 :)
댓글
BEST | 안녕하세요 티피씨님 비교평가에 대해 궁금하시군요! 둘다 좋은 단지이죠~! 지금처럼 비교해나가시면 될 것 같아요 그래프 먼저 붙이기 보다, 생각하신 순서대로 가치를 판단해보고 검증하는 방식으로요 말씀한 것처럼, 수지의 신정 7단지도 좋아하는 단지가 맞습니다만 서울이라는 지역의 특징, 그리고 강남과의 물리적 거리를 보았을 때 신림 푸르지오가 조금 더 나은 가치를 가지고 있다고 생각합니다 다만 가치를 판단하는 저평가 다음으로는, 투자금 리스크 등을 판단해보아야 하는데요 그런 측면에서 전세가와 더불어 투자금도 함께 비교해보면 좋을 것 같아요 :) 화이팅입니다~!
안녕하세요 피씨님! 비교 평가에 관한 질문이군요 입지 요소를 하나하나 따져보고 본인만의 생각을 정리해나가시는 게 너무 멋집니다 ! 이 과정이 쌓이다보면 분명 투자자로서 폭풍 성장하실 거라고 확신합니다 말씀하신대로 강남 접근성 시간적인 측면은 신정7 또한 우수하지만, 지리적인 차이가 둘이 너무 크다고 생각합니다. 신림푸르지오는 시간적으로도, 물리적으로도 강남 접근성이 뛰어나며 + 한강과도 굉장히 인접해있기 때문에 가치로봤을 때 신림 푸르지오가 훨씬 낫다고 생각합니다! 또 한가지 포인트는, 신림푸르지오의 경우 대체제가 많이 없다는 점입니다. 봉천 생활권의 경우에는 단지가 많긴 하지만, 2호선 아래쪽으로 내려오면 아파트 단지가 신림푸르지오밖에 없어서 해당 단지는 주변 빌라에 거주하는 사람들의 워너비 아파트가 됩니다. 즉, 전세가가 탄탄하게 받쳐줄 가능성 또한 높은 거죠. 따라서 저라면 주변에 대체 가능한 단지가 적다는 점과, 한강/강남과 물리적으로 인접해있다는 점에 좀 더 중점을 두고 신림푸르지오가 같은 가격이라면 더 저렴하다고 생각하고 있습니다 :) 이렇게 질문 주시는 것도 넘 멋지시네요! 저 또한 좋은 질문들 덕택에 배워갑니다! 피씨님의 이런 시간들 덕택에 실력이 쌓여 꼭 목표 달성하는데 도움이 될거라고 믿습니다 응원드려요!
안녕하세요 티피씨님. 제가 월부 강의에서 배운 바로는 '수도권 단지의 가치 판단 프로세스'가 "강남, 한강에서 가까운지"를 가장 우선순위로 봐야되고, 그 다음에 지하철 몇호선을 이용하는지를 보면서 가치 판단을 하는 것으로 알고 있습니다. 신림푸르지오1차가 신정7단지상록보다 강남접근성과 한강과의 거리가 더 가깝고, 신정7단지가 신림푸르지오보다 지하철역 거리가 더 가깝지만 신림푸르지오가 업무지구 접근성이 더 가까운 것으로 확인됩니다. 유해시설이 없는지, 거주하기 좋은 환경인지, 아이들과 학교, 학원이 많은지, 신축인지로도 가치 판단을 하지만 무엇보다 수도권 단지는 "강남과 한강과의 거리"와 "지하철 어떤 노선을 이용하는지"에서 가치 판단이 대부분 끝나기 때문에 저라면 두 단지가 같은 투자금일 경우 신정7단지보다 신림푸르지오1차를 투자 우선순위로 볼 것 같습니다. 티피씨님의 1호기를 응원드리며 파이팅입니다 ^^