열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 이번달 원씽!! 독서3매경 2루조 티피씨]

안녕하세요. 티피씨 입니다.

갑작스럽게 날씨가 추워졌습니다.

제가 살고 있는 세종은 그리 심하진 않지만, 서울 수도권은 눈이 많이 왔다고 하더군요.

월부 동료, 멘토, 튜터님들 모두 안전 운전 하시고, 건강 무탈하기실 바랍니다.

열반스쿨 중급반 2주차 강의는 유진아빠 멘토님께서 진행하셨습니다.

최근 1월, 유진아빠 멘토님의 지방 투자 특강을 들은 적이 있었는데요,

명확한 딕션과, 맥락 있는 강의 구성으로 감탄을 했던 적이 있습니다.

그리고 그 감탄은 이번 열중 2강에서도 마찬가지로 재현되었습니다.

멘토님께서 강의 거의 막판에 말씀하신 바와 같이,

강의 관련 본/깨/적, 후기를 남기고 내 삶에 적용하려 합니다.

1. 투자 원칙의 중요성

유진아빠 멘토님(=유멘)은 강의 도입부부터 투자 원칙의 중요성에 대해 강조하셨습니다.

'투자 원칙을 제대로 지키는 사람 또는 적당히 타협하는 사람, 두 종류로 나뉜다.'

'시장이 좋을 때는 두 부류 간의 차이가 나지 않지만, 하락장에는 격차가 드러나게 된다!'

'원칙은 저환수원리, 시장 상황이 어떠하든 이 원칙은 바뀌지 않는다. 단, 그때 그때마다 기준이 달라질 순 있다!'

라고 말이죠.

저도 임장을 다니면서, 특히 매물을 볼 때, (당장 투자를 하려는 상황이 아님에도 불구하고)

물건의 매력에 빠져서, 혹은 시세를 조사하다가 매전 갭이 적어서 '혹시 이거 괜찮은거 아닐까..?'

이런 식으로 투자 원칙에 등을 돌려버리려는 경험을 한 적이 더러 있습니다.

그러나 근 10년의 투자 경험을 갖고 계신 유멘님,

또는 여러 강사님들이 강의에서 강조하신 바로는 그게 바로 망하는 길이라는 사실..

유멘님 말씀처럼, 투자 기준은 시기나 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

매전차 규모가 달라질 수도 있고, 매수자 또는 매도자 우위 시장에 따라 전략이 달라질 순 있습니다.

그러나 저평가된 지역 및 단지 중, 리스크를 내가 감당 가능하고, 골라낸 것들 중 가장 좋은 것!

이와 같은 투자 원칙은 불변인 것입니다.

유멘님 덕뿐에 다시 한 번 복습할 수 있었습니다.

감사합니다 :)

2. 저환수원리 (인상 깊은 부분)

- 먼저 환금성 부분

이 부분에서 유멘님께서는 입지 요소의 핵심은 결국 '직장'에서 파생된다는 사실을 알려주셨습니다.

(지난 1월에 수강한 특강에서도 동일한 내용을 말씀하셨다는..)

서울 수도권에서 교통망은 계속 추가되고 발달되지만, 결국 모이는 곳은 서울, 강남..

입지는 시간이 지날 수록 견고해진다는 사실! 와우~ (부동산 시장의 특징)

지방에서도 물론 일자리가 중요하다.

미시적으로 단지 단위의 가치 평가를 할 때는 직장 요소의 힘이 덜 해보일 수도 있으나,

거시적으로, 지역 단위로 비교할 때, 결국은 직장의 힘이 가장 지대하다고 말할 수 있다.

왜냐하면, 지방에서는 인구수가 가장 중요한 요소 중 하나인데,

그 인구수는 결국 일자리가 많아야 몰려들기 때문이다!

어떤 공부를 하든, 핵심 개념을 이해하고 거기서 파생되어가며 생각하는 게 중요한 것 같습니다.

입지를 어떻게 바라봐야 할지 명쾌하게 정리해주신 유멘님께 감사 드립니다.

다음으로 환금성의 모습 중 매도에 관한 부분..

이때 가장 중요한 것은 저가치 물건을 간파해내는 것이라 생각합니다.

저가치 물건은 결국 팔리기 무척 어려울 것이고, 그러면 내 손에 들어오는 돈이 없기에..

따라서 유멘님께서는 내가 만약 아직 확실한 느낌이 없다면 투자를 안 하는 것도 선택이라 말하셨습니다.

(내가 아직 실전 투자 경험이 없어서 간과하고 있었던 것은 아닌가.. 순간 소름이;)

그러나, 그럼에도 불구하고 내 생각이 맞는지 틀린지는 '복기'는 반드시 확인해야 한다는 것을 강조하셨습니다!

이래서 많은 강사님들이 임보 마무리 단계에서 모의 매매계약서를 작성하고 트래킹을 하라고 하신듯..!

여기서 이어지는 부분은,

입지 가치를 제대로 알아야 환금성을, 저가치를 구별해낼 수 있다는 사실입니다!

그리고 유멘님 말씀 때문인지.. 내마/내마중 강의를 들어볼까.. 생각하게 되었습니다.

실거주자의 마음을 이해하기 위해! 환금성을 위해!

(지식적인 부분보다 이 부분이 더 마음에 와닿네요!ㅎㅎ)

[BM]

내집마련 관련 강의 수강. 사람들이 좋아하는 단지, 환금성을 더욱 깊게 이해하기 위해!

- 다음으로 리스크 부분,

몇달 전, 기방기초 강의를 수강했을 때,

망구99 튜터님의 리스크와 수익률에 관한 강의를 들은 적이 있었습니다.

이번 열중에서 유멘님의 리스크 관련 강의 내용도 동일한 맥락이라 생각하며,

향후 1호기 투자를 계획하고 있는 제가 어떻게 생각을 고쳐먹어야 할지.. 숙제를 얻게 되었습니다.

'무조건 역전세를 피해야만 할 게 아니다! 관리 가능하다면,

감당 가능하다면, 그리고 가치가 있고 저평가 되어 있다면 용기를 내야 한다!'

위 유멘님의 말씀을 해석하면, 결국..

리스크 대비 얻을 수 있는 수익이 어느정도인지 나 스스로 가늠할 수 있어야 하는 것! 이라고 생각합니다.

(내 상황이 고려되니..)

제가 생각하는 예시는..

'비록 지금은 입주장의 영향이 있어 전세 맞추기가 어려울 수 있지만,

가격이 정말 정말 싸다! 그렇다면 전세가를 낮춰 투자금이 좀 더 들더라도 매수하는게..

장기적으로 보면 더 많이 버는 길이다!'

이런식으로 생각해야 할 것 같습니다.

저 또한 이런 투자자로 성장해야 겠다고.. 반드시..

다시 한 번 결심하게 되었습니다.

3. 실전 투자 프로세스 및 사례

먼저 인상적이었던 부분은,

유멘님께서는 1호기를 제외한 모든 투자를 해옴에 있어,

투자 원칙을 진짜 철저하게 지켜왔다는 사실이 인상적이었습니다.

저 또한 전세가율 80% 기준이라 할 때 (네고 이후 기준),

78%도 괜찮지 않을까..? 이런 식으로 고민한 적이 분명 있었습니다.

그러나 유멘님께서는 원칙을 어기는 길은 결국 망하는 길,

원칙을 하나 둘 어겨가면 나 스스로 눈감아주는 부분이 많아진다..

그렇기에 점점 나 자신을 위험으로 몰아가는 것이라고 말씀하셨습니다.

여기서의 교훈을 정리하면, '원칙을 지키는 투자는 통찰력을 쌓는 과정!'이며,

마찬가지로 '복기'를 통해 실력을 점점 확장시켜 나가야겠습니다.

1등이 아닌 최선을 다 하는 투자를 해 나가기 위해!

다음으로 임장 및 임보 관련, 디테일한 내용 중 인상적인 부분입니다.

1) 먼저, 분임을 했다면, 지도를 안 보고도 길을 찾아갈 수 있어야 한다는 것!

(과연 나는 이때까지 그래왔다고 자부할 수 있는가? 반성하자..ㅠㅠ)

2) 한 지역 내 시세는 대부분의 경우 지역 내 입지 순에 따라 가격이 매칭되어 있다!

따라서 이를 참고하는 것이 유용할 수 있고..

추가적으로 타 지역들과 함께 비교를 하는 것이 더 수월할 수 있다.. 는 사실!

최근에 '넓게 보기'라는 개념을 곰곰히 되뇌이고 있습니다. (월학 선배님의 지나가던 조언..)

혹시 이 내용이 넓게 보기에 포함되는 것이 아닐까..? 라는 생각을 하게 되었습니다.

비교평가에 적합하지 않는 대상들을 두고 고민하느라 시간을 버리는 게 아닌,

'넓게 보는' 것을 통해 보다 효율적인, 그리고 정확도 높은 결과물을 만들어낼 수 있을 것이라 생각합니다.

[BM]

비교평가 시 햇갈리는 부분에 얽메이지 말고, 넓게 보려 노력하기!

(비교평가 매트릭스 적극 활용!)

3) 그 외에도,

(아직 해본 적은 없지만) 매물 털기는 1등 단지를 중심으로 해야 한다는 것!

(와 처음 알았네.. 이때 상황, 향, 수리상태, 네고 정도 등 진짜 디테일하게 살펴볼 것!)

3월 중도금 넣고 10월에 잔금 계약이라니, 충격! 나도 현장에서 많은 경험을 쌓아

나에게 유리한 상황, 매수자 우위 거래를 할 수 있도로 노력해야 겠다고 생각했으며~

특히 내가 주의해야 겠다고 생각한 부분 중 하나는,

비교평가를 하는 과정에서는 전세금 목표를 보수적으로 잡기! & 실제 뺄 때는 현 상황에 맞게 최대한 노력하기!

등 입니다.

개인적으로,

유멘님의 강의를 들으며 너바나님의 열기 강의와 닮았다는 생각이 많이 들었습니다 :)

다시 말해, 부동산 가치 투자의 A 부터 Z 까지 모든 부분을 커버하셨다는..ㅎㅎ

4. 마인드 & 마무리

마지막으로 강의 후반부의 마인드 관련 내용입니다.

개인적으로 가장 꽂힌 부분은 '끈기 & 그릿'에 관한 부분입니다

벌써 본격적으로 임장 다니고 투자를 진지하게 생각한지 1년이 훌쩍 넘었습니다.

그 동안 나름 수 많은 동료들을 만나왔습니다. (거의 7~80명?)

저는 새로운 동료분들을 만나면 카페 알람 설정을 해 놓습니다. 그리고 간간히 응원합니다.

그런데 시간이 지날 수록..

과거에 만났던 동료분들의 소식이 뜸.. 해지거나 아예 안 들리는 경우가 생각보다 많습니다.

열반 기초에서 너바나님께서 1년이 지나면 90%의 사람들이 사라질 것이라 했는데..

그게 정말이었다니. 솔직히 아직도 좀.. 아쉬운 마음만 큽니다.

이와 관련해 저 스스로 이런 생각을 하게 되었습니다.

[BM] 먼저 나부터 더욱 끈기있게, 오래 가는 놈(=강한 놈)이 되기 위해 노력해야겠다! 라고요

물론 소식이 끊긴 동료분들이 모두 투자를 그만 두셨을 거라 생각하진 않습니다.

월부가 아닌 다른 환경에서 건승하고 계실 가능성도 충분히 있다고 생각합니다 :)

지금 함께 강의를 수강하고 있는 열중 35기 동료분들,

그리고 이때까지 만난 수 많은 인연들,

지금 제가 있는 투자판에 오래오래 함께 했으면 좋겠습니다.

(결심과 바람은 이정도로..!)

지식적으로, 마인드적으로,

모든 부분에서 알찬 강의를 해주신 유멘님께 감사인사 드리며,

후기를 마무리 합니다.

감사합니다 :)