안녕하세요 지방투자 기초반 29기 13조 유삐입니다. 

지방투자 기초반 1강을 수강하였습니다.

이번강의에선 부산이라는 지역과 지방투자의기준에 대해 알려주셨는데요.
 

두번째 듣는 지투기 강의이지만,
권유디튜터님께서 이전 강의와는 다른 내용을 알려주셨고,
처음 듣는 강의처럼 새로움을 느꼈습니다.

특히나 이번 달 부산임장을 가는 저에게는 

유디님의 인사이트를 레버리지 할 수 있는
정말 좋은 강의였던것 같습니다. 

특히나 공급파트에서는 심장이 두근두근,,,
당장 투자하고 싶은 마음이 들었어요 ㅎㅎ

이번 1강을 듣고 좋았던 점, 알게된 점, 적용할 점을 정리해보았습니다.
 

이번 강의에서 좋았던 점

• 최근 규제에 대한 강사님의 의견

  최근 대출규제가 나오며 시장의 매수심리는 다시 얼어붙었고 

  다들 이전에는 겪어보지 못한 규제들이라 서로 눈치싸움을 하는 추세인 것 같습니다. 
  하지만 강의 초반부 유디튜터님께서 규제가 있음에도 불구하고 
  ‘이게 나랑 무슨 상관이지?’ 의 마인드로 상황을 바라 볼 것을 말씀해주셨습니다. 
  지방은 오히려 풀어주는 추세이며, 

  이미 가격이 싼 지방에서 이러한 대출규제는 

  오히려 좋아! 라는 마인드로 접근할 수 있기 때문입니다. 
   

• 광역시별로 딱딱 집어주시는 기준들
  광역시별로 학군이 압도적으로 좋아 그것이 중요 한 지역이 있고, 

  시 자체에 언덕이 많아 평지를 생각보다 더 선호하는 동네가 있으며, 
  다른 이유 없이 부자들이 옛날부터 많이 살았어서 
  그냥 그 단지를 좋아하는 경향이 있는 지역이 있습니다. 
  모든 광역시들과 50만이상 중소도시를 다 임장지로 만들고,
  보고서를 써야만 알 수 있는 지역별 특징들을 
  권유디 튜터님께서는 이번 1강에서 딱딱집어 말씀해 주셨습니다. 
  이런 부분을 레버리지 할 수 있어서 정말 감사했습니다,,,  
  선배들의 경험을 레버리지하는 것,,, 
  이미 잘 아는 사람들이 검증한 것들을 
  한 강의에서 다 알 수 있다는 점이 정말 좋았습니다.
   

• 부산이라는 지역에대해 강사님의 지식을 레버리지!
  부산에는 15개가량의 구가 있습니다. 
  한달에 1~2개씩 임장을 간다고 하면 최소6개월~1년정도의 시간이 걸립니다. 
  하지만 지방투자기초반 강의를 통해 
  부산의 모든 구의 특징, 선호입지요소, 주요 단지들을 일부 알아볼 수 있었습니다. 
  또 부산이라는 지역에대해 전체적으로 이해할 수 있었습니다. 
  부산을 앞마당으로 늘리기로 마음먹은 저에게는 
  이번 강의가 제 임장의 이해도와 속도를 훨씬 높여주는 기회였다고 생각합니다.
  (그래도 강의 믿고 깝치지않고 임장과 임보에 성실히 임하겠습니다! ㅋㅋㅋㅋㅋ)

알게된 점

• 지방투자의 핵심 기준 3가지
  1. 수요
  지방투에서 수요란 곧 인구수를 의미합니다. 
  지방은 서울 수도권과 달리 매일매일 다른 시를 오가며 출퇴근하는 인구는 적습니다. 
  인구수가 많다는 것은 집을 살 사람이 많고, 전월세를 찾는 사람이 많으며 
  공급물량이 있어도 소화하기가 쉽습니다.
  지금은 지방 광역시가 모두 싼 시장입니다. 
  인구수가 많은 지방의 지역부터, 
  그 중 좋은 곳 부터 우선적으로 앞마당을 늘려나가야겠습니다. 
  2. 입지
  -강의에서 알려주신 일부 광역시의 지역들을 제외한 지방은 땅의 가치가 크지 않습니다. 
  빈땅이 많기 때문입니다.
  하지만 수도권은 이미 아파트들이 들어차있지 때문에 
  땅의 가치가 중요한 결정요소가 됩니다. 
  그래서 교통의 중요성이 커집니다. 
  땅이 큰 일부 지방을 제외하고는 
  끝에서 끝까지 30분이면 자차로 이동이 가능하기 때문에 
  땅보다는 다른 요소들이 입지결정의 요소가 됩니다. 
  지방은 빈땅이 많고 신축이 많이 들어왔으며 
  새로운 신축이 들어올 가능성이 언제나 존재합니다. 
  그래서 지방은 범위를 더 보수적으로 봐야하고, 구축투자는 조심해야 합니다. 
  3. 선호도
  - 선호도는 좋아하는 땅에 사람들이 좋아하는 상품이면 올라갑니다. 
  사람들이 좋아하는 상품이란 연식이 좋은지, 
  1군 브랜드아파트인지, 택지인지에따라 결정됩니다. 
   

• 약점이 있는단지
  해운대에서 언덕이 있는 단지는 약점이 될 수 있습니다. 
  하지만 약점이 있어도 이를 상쇄할 수 있는 충반한 강점이 있다면 투자가 가능합니다. 
  오히려 저렴한 금액으로 투자를 할 수 있는 이점이 있을 수 있습니다.
  또 부산은 땅이 넓어 직주근접이 중요합니다. 
  하지만 비역세권이라고 환경과 연식이 더 좋다면 역세권단지보다 더 오를 수 있습니다.
  약점이 있는 단지와 저가치 단지를 구분하여 이해하여야 합니다.

   

• 20년도 이후 입주단지의 전고점 무조건 믿지말기
  전고점이라 함은 21.1~22.12월사이 상승장때의 고점을 의미합니다. 
  하지만 20년도 이후 입주단지의 경우 
  입주이후 2년동안(22년까지) 매도가 어려운 것이 실정입니다. 
  따라 상승장때 매도하기가 쉽지 않았을 것이므로 
  전고점의 가격을 무조건적으로 믿으면 안되겠습니다. 

적용할 점

• 1~3강을 들으며 2개 혹은 3개 를 정해서 임보에 적용하기
  튜터님께서 2~3개정도를 강의를 들은 후 임보에 적용해보라고 하셨습니다. 그래서 제가 1강을 듣고 임보에 적용할 점은 다음과 같습니다.
  1. 특정 학교를 보낼 수 있는 단지 파악하여 정리하기
  2. 직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지 찾기
  3. 지역전체공급, 구별공급, 3년내 입주단지들의 위치 지도 위에 올리기
• 정량평가, 정성평가 모두 활용하기
  기초반 강의에서 배운 것을 토대로 S~B까지의 등급을 메기며 지역과 아파트의 등급을 메깁니다. 
  하지만 지역과 단지의 정량적인 등급은 어디까지나 참고사항입니다. 
  정성적인 측면역시 봐야합니다. 
  환경을 예로들어 환경 등급을 메기는 요소는 백화점과 대형마트의 유무이지만, 사람들의 거주만족도인 환경인 주변의 전체적인 환경(택지, 브랜드, 연식 등이 영향을 끼칩니다)
  등급을 메기는 것에 급급하지 말고 정성적인 부분역시 단지분석에 기입하여 비교평가시 참고하여야겠습니다.
• 광역시, 중소도시 임장보고서 입지평가등급을 메길 때 한판에 여러 구 같이 정리하기
  부산을 본다면 해운대구 따로, 수영구 따로, 연제구 따로 보는 것이 아닙니다. 한 지역내의 곳들이기에 비교해서 봐야합니다. 모든 구 입지평가 등급 합본을 임보에 써야겠습니다.
• 지역 내 단지 나래비세우기/ 지역간 단지 비교하기

2강도, 
이번주 토요일 해운대 분위기임장도
앞으로 있을 단임, 매임도 기대가됩니다.
덥고 지칠수 있지만

이번 지투기 너무 좋은 동료들을 만난 것 같아 
설레는 마음이 더 큽니다!
 

마지막까지 지치지말고 
초반에 힘 너무 쏟지 말자 유삐야!