나의 눈과 느낌을 믿자

첫 지방 부산 임장 시작 전 유디님의 강의를 듣고 임장을 할 수 있어 다행이다

이전 강의를 통해 지방투자에 대해 익히들었던 내용을 깊게 정리할 수 있는 시간이었다.

지방 부동산의 큰 특징이라고 느꼈던 첫번째는 지방은 매매가와 전세가가 같이 움직이는 사이클이라는 것.

두번째는 지방은 한 번 하락장이 오면 언제 끝날지모르기 때문에 사야할 집과 사지말아야할 집을 잘 판단한다는 것.

그 판단을 잘하기위해 

지방은 인구수, 건물 가치가 큰 단지, 지역 내 선호도를 잘 고려해야한다

1. 인구수는 결국 그 지역에 수요자이기 때문에 인구가 많을 수록 매매가가 높은 것을 알 수 있다.

   서울,수도권과 다르게 지방 A지역에서 지방 B지역으로 출퇴근이 어렵기 때문이다. (50만 이상의 지방부터 보자!)

2. 지방은 빈 땅이 많아 신축아파트를 짓는 것이 수월한 면이 있기 때문에 ‘땅의 힘’이 크지않다.

   그래서 오히려 직장과 교통이 가장(?)중요한 수도권과 다르게 지방은 환경과 학군이 더 중요한 면이 있다.

3. 지방의 지역 내 선호도로는 연식, 브랜드, 택지규모가 거주지 선호도를 결정
4. 지방의 직장은 질적인 직장 즉, 대기업(500인 이상) 비율이 중요한 면이 있다. 대기업일수록 다른 회사의 대체가 불가능하기 때문에 그 지역에 터를 잡을 수 있기때문이다.
5. 지방의 학군은 상대적인 비교가 필요하다. 

6. 지방의 환경적 요소를 파악할 때 백화점, 대형마트 개수와 매출이 매수자의 소비력을 확인 할 수있고,

   지역의 거주 만족도를 높일 수 있다. 하지만 큰 영향은 아님. 신축, 택지를 거주지로 더 선호한다.

지방은 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 준다. 

지방 투자 전 알아야할 가장 중요한 공식은

'공급물량(3년치 확인)이 없다 → 전세물량이 줄어든다 → 전세가가 오른다 → 매매가도 오른다' 는 것

투자자는 너무 좋은 것만 사려고하지말고 안좋은 부분도 편견을 가지지말고

기회를 잡을 수 있는 부분을 생각해보자!