관련 강의
너나위의 내집마련 기초반 - 월 300만원 직장인이 서울 내집마련 하는 법
자음과모음, 너나위, 코크드림
수강후기
[내마기58기 오뚝ㅇ1 처럼 행하며 4이좋게 내집마련 할 조 링고링고] 내마기 2강 후기 감당가능한 내집마련하기!!
- 25.07.10
너나위의 내집마련 기초반 - 월 300만원 직장인이 서울 내집마련 하는 법
코크드림님 2강 수강후기
- 적절한 레버리지 활용(대출 or 전세투자): 첫째, 예산=종자돈+대출을 일으켜서 하는 방법이 있고 둘째, 전세투자로 투자하는 방법이 있다.(지금 조건부 전세대출 규제가 있지만, 다른 방법이 있으니 걱정하지말라고 하셨다.)
- 더 많이 오르는 지역 / 아파트의 특징 이해: 점점 인구수가 줄어드니까 그에 대비해서 인구수 대비 수요가 많은 지역을 선택하기. 그리고 사람들이 좋아할 만한 아파트를 반드시 찾기!!!
- 행동으로 옮기기: 제일 중요한 행동으로 옮기기. 열심히 투자공부만 하고 임보만 쓴다고 투자가 저절로 되는 것이 아니다. 손품, 발품, 임보 어느 것 하나 안중요한 것이 없다. 철저하게 투자에 대한 세부조사를 한 후 가치있는 곳에 내집마련을 하는 것이 가장 중요한 우리가 가질 목적이다!
실패하는 내집마련
예산 | 종자돈 | 대출 |
100% | 30% | 70% |
① 과도한 영끌: 과도한 원리금 상환으로 가계 경제 어려움을 야기할 수 있다.
- 소득감소, 주택가격 하락, 금리인상 시 취약. 결국 보유가 어려워지면서 패닉 셀(매도)
- 감당가능한 원리금과 적정한 내집마련으로 완벽한 집이 아닌 감당가능한 안전한 집을 사야한다.
대출을 전략적으로 활용하려면, 나의 재정상활을 잘 알아야 한다.
대출의 종류
- LTV는 매수지역, 주택 수에 따라 상이
- 수도권/규제지역 주담대 최대 6억(전입의무)
- 규제지역은 생초/서민실수요 대출 유리 > 대출 가능액 증가
| LTV | 규제지역 | 수도권 | 지방 |
생애최초 (대출6억) | 70% | 70% | 80% |
서민 실수요자 (소득 9천만원 & 집값9억) | 70% | 70% | 70% |
무주택/1주택 (처분조건부) | 50% | 70% | 70% |
다주택 (2주택 이상) | 0% | 0% | 60% |
- DTI는 총부채상환비율
| DTI | 주담대 연원리금+기타대출 연이자/연소득 |
정책대출에서 적용(DTI 60%) 디딤돌, 보금자리론, 신생아특례 |
- DSR은 총부채원리금상환비율
| DSR | 주담대 연원리금+기타대출 연원리금/연소득 |
| DSR 40%(2금융권 50%), 은행대출 적용 |
- 스트레스 DSR
스트레스 DSR | 금리가 오를 때를 대비해 더 높은 금리로 DSR 평가 |
| 가산금리: 기본0.75%/수도권1.5% | |
내가 받은 대출금리가 4%라고 하면, 스트레스 금리(수도권1.5%)를 더해 5.5%로 적용해서 DSR 계산 (대출 한도를 줄이는 효과) |
나에게 적용할 점
풀대출을 받는 것도 문제지만, 최소대출을 받는 것도 좋지는 않고 대출종류를 통해 내가 얼마나 레버리지를 쓸 수 있는지 나의 예산과 시드+대출을 계산해서 적당한 대출을 받아서 내집마련을 장만하는 게 좋을 거 같다는 생각이 들었다.
가능한 금리가 낮은 정책대출도 좋겠지만 정책대출은 집값이나 소득의 제한 등 자격요건이 되지않는다면 받기 어려울 수 있기 때문에 DSR도 알맞게 써야할 거 같다. 그치만 총부채비율을 보기때문에 신용대출이 있다면 원하는 레버리지만큼 대출을 받기 어려울 수 있기에 신용대출을 최대한 줄이고 (아예 다 상환하는 것도 좋다) 대출을 알아보는 것이 좋겠다. 코크드림님의 2강 수강을 통해서 대출에 대한 종류와 레버리지 사용하는 법을 알았지만 이걸 또 실전에서 사용할때에는 정확하게 나의 시드와 내가 모을 수 있는 종자돈을 잘 계산해서 대출을 알아봐야 할 것 같다.
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