4년차 느림보 투자자의 3급지 30평 투자 후기[부기우기]

안녕하세요. 부기우기 입니다.

스스로 생각해도 정말 느리다고 생각하는 제가...

그런 제가...

월부에서 투자후기를 쓰는 날이 오게 될 줄은 몰랐습니다.

월부라는 환경을 만나고 나서도 몇년이라는 시간이 걸렸지만...

월부에서 첫 투자를 잔금까지 마무리 하여 마침표를 찍었고, 

후기를 쓸 수 있음에 감사하게 생각합니다.

멘토님, 튜터님, 매니저님, 함께하는 동료분들에게 감사함을 전하기 위하여,

그리고 경험담, 나눔 글들이 저에게 많은 도움이 되었듯이 

저의 작은 경험이 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바람으로

글을 쓰게 되었습니다.

#1. 0호기 : 우리 가족의 소중한 보금자리

월부 오기 전 0호기가 있었습니다. 

제가 0호기를 마련한 2018년은 부동산 가격이 오르고 있어

주변 사람들이 부동산 이야기를 꽤 하던 시기 였습니다.

회사 생활 몇년 했는데...

아파트 전세살기(live)도 어렵네?

사람들은 아파트는 어떻게 살수(buy) 있는거지?

나는 엄두도 안나는데...

(점점 등골이 서늘해 졌던것 같습니다....)

그러던 와중에 아버지 께서 수도권의 새 아파트가 될 재개발 빌라를 추천해 주셨고, 

아버지니까 좋은 것 추천해 주신거겠지? 하며 

아무것도 모르고 '피'까지 주고 매수를 하였습니다.

새집이 될거라고 하지만 너무 모르는 상태에서 주택을 산 것이 마음에 걸려 

회사에서 부동산으로 돈을 벌었다는 선배를 붙잡고 물어보았지만 잘 모르겠었습니다..

선배가 마지막에 <나는 부동산과 맞벌이한다.> 책을 읽어보라고 추천해 주었고,

중고로 책을 구하여 읽고 네이버 카페 가입까지 하였습니다!

하지만 저는 아무것도 할 수 없었습니다. 이미 매수를 하여 돈이 없었거든요...

만약 투자금이 있다고 하더라도 

공부가 전혀 안된 상태 + 점점 강한 규제가 나오고 있던 시기였기에

추가 매수까지 했을 때 돌이킬수 없는 수습 불가의 상황이 올까봐 두려웠습니다.

그리고 2018-2021년의 불장을 경험하며,

그 상승장 동안 주변 아파트 가격이 상승 하는 것을 지켜 볼 수 밖에 없었습니다.

관리처분인가가 되어 이주가 이루어진 재개발 빌라였지만 

새 아파트가 되는 시간은 정말 길고도 길었고, 

매매거래도 몇건 이루어지지 않아서 시세가 얼마인지 알수도 없었습니다...

어찌어찌 시간은 갔고...아파트 입주 날이 되어 이사를 하였고, 

가족의 소중한 보금자리가 되었습니다.

결혼 후 빌라에서만 살던 저와 와이프, 어린 아이와 함께 

신축아파트의 실내&실외 놀이터와 물놀이장,

1층이 공원형으로 조성되어 있어 차량을 걱정하지 않아도 되었고, 아이 프로그램이 있는 커뮤니티 등을 

경험하며 왜 사람들이 신축아파트에 살고 싶어하는지 직접 느낄 수 있었습니다.

그리고 가장 중요한 경험은

아무 것도 모르고 매수한 이후로 맞벌이 저축(Double Income)하여 올현금집이 되었습니다.

그 당시 집값의 30%의 피(이주비 대출)를 주고 샀지만 입주할 때 상환하고, 

적잖은 청산금(분양가-권리가)도 대출을 받지 않고 납부했습니다.

빌라에서 거주할 때도 전세자금대출의 이자 때문에 힘든 적이 있었는데,

대출 걱정이 없는 안락한 자가를 경험할 수 있었습니다.

#2. 월급쟁이 부자들

상승장이 지속되고 회사에서 부동산 이야기만 하던 어느 날...

이제 곧 실거주 집에 입주하는데, 제대로 공부를 해야겠다고 마음을 먹고,(정말 오래 걸렸,,,)

월부 정규강의&조모임을 신청하고, 제가 거주하는 지역 & 직장 인근 지역 임장해 나갔습니다.

그때는 코로나 시기였고, 투자 결론도 내지 못했습니다....

하지만 제가 가진 가장 큰 무기 중에 하나 인 '꾸준함'을 가지고,

1년 지나면 10명 중에 1명만 남는다...는 월부에서 사라지지 않기 위해서 필사적으로 발버둥 쳤습니다.

서울에서만 살아서 지방에 대한 벽이 너무나 높았던, 서울 촌놈이

회사근처, 수도권, 지방중소도시, 광역시까지...

점차 임장지를 넓혀갔습니다.

졍규강의, 특강, 투자코칭, 강사와의 만남,,,,

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안녕하세요~ 부기우기 입니다~ '아너스와의 만남' 을 위해 월부 오프강의장을 왔습니다. 사실 투자코칭이 없어졌고, 디테일한 개인적인 질문을 하지 못할 것 같아....오지 ...

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잠을 줄여서 온라인 강의 수강하고,

평일에 휴가내서 오프라인 강의 수강하고,

어쩌다 회사 휴가 얻어도 임장가고, 

사무실에 핸드폰을 못가지고 있는 환경이지만 어떻게 해서든 놀이터 벽타기 하면서 쫓아가고,

와이프와 어린 아이를 집에두고 지방 임장도 가고...

어머니께 아이 하원부탁드리고, 강의듣고, 임장가고...

이렇게 까지 해야 하나? 라는 생각이 불현듯 찾아오고,

이렇게 까지 했는데, 투자 못하면 어쩌지? 투자 성과 안나오면 어떻게 하지?

직장인으로 이렇게 밖에 할수 없는데, 가족의 희생에 걸맞는 수익이 나올까?

이게 최선인데...

마음에 손을 얹고 정말 최선을 다하고 있나?

비전보드에 걸맞는 노력을 하고 있나? 

내집마련 해서 가족이 편안하고 안전하게 거주하고 있는데, 잘못되서 길바닥에 나앉으면 어떻게 하지..?

그러함에도 불구하고 월부환경에서 살아남은 이유는,

큰 방향은 맞다고 생각 하였기 때문입니다.

직장인이 시간을 투입하여 꾸준하게 공부 하여 

욕심부리지 않고 원칙에 맞는 투자를 한다면 실패하기 어렵겠다.

#2. 1호기 : 0호기가 1호기로 변하는 마법

#2-1. 0호기 전세빼기 :: 전세 잘 나가네?! 

0호기에 입주하여 약 1년6개월이 지난 어느 날...이사를 계획하였습니다.

곧 거주 2년 되기도 했고, 

아이 어린이집에서 유치원으로 옮길 시기가 되었고,

가장 큰 이유는 와이프가 자본재배치를 동의해주었기 때문이었습니다.

전세를 내놓고 3팀? 정도 봤는데, 계좌를 달라고 하는 겁니다.

계좌를 넘기기 직전, 와이프가 급브레이크를 걸었습니다.

'다시 생각해보니, 

유치원 입학은 내년 3월이어서

전세계약해서 이사하면 라이딩을 2-3달 해야 한다...

아무래도 다시 생각해야 할 것 같다...'

출처 입력

저는 와이프와 얘기를 충분히 했다고 생각했고, 

'부동산 비수기인 크리스마스 시기' 를 놓치고 싶지 않았습니다.....하지만....

실거주 0호기를 자본재배치 하여 월세 거주하는 것에 동의 하였기 때문에,,,

제 마음대로 투자를 결정할 수 없었습니다.

결국 계좌를 보내지 못하고, 부사님께는 2-3달 이후에 다시 전세를 내놓겠다고 하였습니다.

#2-2. 0호기 전세빼기 :: 공급 & 정치적 이슈 & 부동산 비수기

3개월 후, 진짜 이사를 간다는 생각으로 전세를 다시 내놨습니다.

그런데 단, 몇 달만에 분위기가 바뀌어 집을 보러 오는 사람이 없는 겁니다....?!

둔촌주공(올림픽파크포레온)의 입주와 더불어 인근 지역(평촌) 입주 때문이라는 겁니다...

두 지역의 입주가 우리집까지 영향을 준다고?라는 생각을 하며....

수도권을 큰 권역으로 묶어서 생각해야 한다는 거구나..그리고 몇달만에 이렇게 분위기가 바뀌는 구나..?!

강의에서 가진 종잣돈으로 가장 좋은 것을 하라고 하셨기에, 

제 기준에서 좋은 급지에 선호도 있다고 생각되는 단지에 

꼭 등기를 치고 싶은 생각이 컷던것 같습니다.

'1급지~2급지 : 송파구, 성동구, 마포구, 광진구' 의 아랫급지로는 물러서지 않겠다..

그 안에서 저환수원리의 원칙에 맞는 단지들을 매임했습니다.

하지만 전세는 계약되지 않았고, 매임 시 적극적으로 가격 조정을 할 수 없었습니다...

#2-3. 거주할 집 구하기 :: 더이상 미룰 수 없다...

0호기의 전세가 안나갔지만, 월세집을 먼저 구했으면 안됫습니다...

하지만 유치원이 안정해졌어서 월세 집을 어디로 정할지도 쉽지 않았습니다..(우선모집, 일반모집 모두 광탈..)

와이프와 얘기한 끝에 저희는 전세 빼기 전에 월세집을 먼저 구하게 되었습니다.

와이프와 내린 결론은,

'만약 0호기 전세가 안나가도 월세집이기에 전세대출 없이 월세 보증금은 낼 수 있다' 였습니다.

(월세보증금을 못낸다면, 절대 월세집을 먼저 구하지 않았을 것..)

이사할 몇개의 기준 안에서 매물들을 보러다니던 와중에...

보증금이 전세가격과 얼마 차이가 안나서 접근하기 어려운 물건을 보았습니다.

집상태는 거의 기본집 수준이지만, 남향에 판상형이었습니다.

월세로 나온지 두달정도 됫고, 공실이라는 겁니다.

(집주인의 연세 많으신 어머니가 거주하셨었습니다.)

집주인이 보증금이 높고, 월세가격을 낮게 한 이유를 부사님께 여쭤보니

세입자가 월세 안내는 것 때문에 머리 아플까봐 였습니다.

저와 와이프의 직업군까지 오픈하면서 저희 월세 안밀려요를 어필했고,

공실이 된지 좀 되어서 그런지 다행히 결국 집주인은 오케이 했습니다.

'대규모 입주장은 우리집 전세도 안빠지지만, 

인근 전/월세 구하기는 쉬운 동전의 양면'과 같은 상황임을 배웠습니다.'

#2-4. 0호기 전세빼기 :: 마지노선 효과

제가 생각한 전세 빼기 마지노선은 25.1월 이었습니다.(유치원 입학식이 3월)

하지만 배운데로 했다면 24년 12월 중순이어야 했습니다.(잔금 전 D-45일) 

절대 사수하려고 했으나....

전세 내놓은 전속 부동산 사장님이 조금만 더 시간을 달라고 해서....

미안함 때문에 15일을 더 미뤘습니다....

작년 부동산 사장님과 계약 직전까지 갔기에,,,,,

하지만...의리를 지키다가 전세계약이 안되었다면

그 리스크는 온전히 제가 지는 것이었습니다.....ㅠㅜ

결국 전속 부사님께는 양해를 구하고 전세를 뿌렸습니다 - 10개 이상....

만약 10개 뿌렸는데, 안되면 20개, 30개도 각오하고 있었습니다.

다행히 전세 뿌린 주, 다른 부동산에서 데려온 토요일에 집 보러온 예비신혼부부가 계약을 한다고 했습니다.

1천만원 네고 하고요....

입주한지 2년 된 새집이었기에 첫 전세계약은 아무 문제 없이 진행 되었습니다.

저희 가족의 소중한 보금자리가 되어주었던 0호기는 1호기가 되는 마법이 되었습니다.

#3. 2호기 - 자본재배치 투자 :: 드디어 투자금이 정해지다.

0호기 전세계약서를 쓰고 얼마되지 않아, '25.2.13.(목) 토지거래허가제가 풀렸습니다.

마지노선 이었던 1급지~2급지에서 

제가 생각한 선호도의 단지는 투자할 수 없었습니다.(전고점 대비 -15%...)

3급지까지 낮추면서 조금 더 넓게 볼수 밖에 없었고,

대장단지은 아니지만 그래도 교통이 괜찮으면서 평수를 넓혀서 보기로 했습니다.

토허제 해제 후 첫 토요일,

와이프와 함께 매임 후

바로 집에 가기 그래서 일전에 매임했던 부사님께 연락을 드려봤습니다.

오늘 새로 나온 매물이 있다고 하여 큰 기대를 하지 않고 보았는데.....

집을 보고 나오면서 와이프와 눈이 마주친, 그 눈빛을 지금도 잊을수 없습니다.

첫 투자인 만큼 관리적인 측면도 중요하다고 생각하였는데 

집주인이 인테리어 한지 5년정도 밖에 안되어서 크게 문제가 있을 것 같지 않았습니다.

저환수원리 원칙과 투자금 범위에 들어온다는 판단으로

주말 간 와이프와 가족과 의논을 한 후,

가격조정을 시도했습니다.

#3-1. 첫번째 가격 조정시도(-3000만원)

컨디션도 좋고 해서 매수하고 싶은데, 가격조정이 가능할까요?....

저희 가진 돈이 타이트 하네요...

매도인이 이사가실 집에 계약금, 중도금으로 더 많이 필요하시다면 

통상적인 금액보다 더 많이 드릴 수 있습니다. 

출처 입력

부사님께 전달드렸고, 지금도 최저가 물건이라 어려울 것 같다면서도 

저희가 요청한 금액을 매도인분께 전달해 주셨습니다.

매도인은 지금 이 가격도 진짜 팔 금액이라며 안된다고 하시며

그리고 원하는 것은 계약금, 중도금 보다도 본인들도 이사를 가야하기 때문에 

매매 가격이 중요하다고 하셨습니다.

#3-2. 두번째 가격 조정 시도(-1000만원)

조급한 마음에 몇일 뒤 가격조정을 또 시도 했습니다.

왜냐하면 금방이라도 계약이 될 것 같았거든요...저만 급했죠...

(알고보니 저희가 토요일에 집 보고 나서 매도인 사정으로 평일동안 아무도 집을 못봤다고...)

부사님께 그래도 집 한번보고 투자하는 건데, 1000만원만이라도 조정이 가능할까요?

부사님도 1000만원 정도는 가능할 것 같다며 전달해 주신다고 하셨습니다.

하지만 매도인은 전세 놓고 하는 과정이 번거로우니 실거주하실 분만 거래하겠다고 말씀하셨습니다...

#3-3. 드디어 계좌를 받다.

멘붕이 왔습니다...(튜터님의 조언은 이미 저멀리.....ㅠㅜ)

1주일을 독서 강의 임장...아무 것도 못하고 지냈습니다....

그 때 저를 정신차리게 해준 사람은 와이프 였습니다.

마지막 집중력이 중요하다면서 응원 해 주었습니다!

다시 정신을 다잡고 

동일단지의 후순위 매물과

비슷한 입지의 단지들을 와이프와 함께 매물임장을 했습니다. 

1,2,3순위 투자 순위 정하고 나니,

확실히 차선책이 있으니 마음이 편했습니다.

여전히 저의 1순위는 가격조정을 시도한 매물이었고, 매물 나온지 2주째가 지나고 있었습니다. 

결국 저는 매도자가 원하는 것(=가격)을 주는 대신, 제가 원하는 것(=소유권)을 얻기로 하였습니다.

'임차인 상황에 따라 매도인이 전세계약을 해야할 수 있습니다.'를 특약으로 요청드렸습니다.

결국 매도인이 저의 협상을 수락했고, 부사님이 문자로 계약내용과 계좌를 보내주셨습니다.

회사 점심시간에 문자를 보고는 만세를 외칠 뻔 했습니다.(월부하면서 계좌 처음 받아봤습니다...)

와이프와 점심시간동안 이야기 하고 바로 가계약금을 이체하고 

그 주 토요일에 계약서를 작성하였습니다.

복기 해보면서 마지막에 500만원, 300만원 이라도 왜 안했을까 라는 아쉬움이 들었지만....

이미 두번을 가격 협상을 하였기 때문에 거래가 틀어질 것이 걱정되었습니다.

매도인은 갈아타기를 위해서 매도하는 것이라 가격을 맞춰달라는 것이 1순위 였습니다...

소유권을 가져오기 위해서 가격을 안깎는 대신, 우리가 원하는 것을 얻겠다란 마음으로 협상을 하였습니다.

#4. 2호기 전세빼기 - 전세 0건 vs 조건부 전세자금대출

매매계약서 쓰고, 매매계약금을 넣은 당시 

단지 내 동일평형 전세가 한개도 없었습니다.

보수적으로 생각한 전세금액보다 높게 나갈 수 있겠다..?는 기대감을 가지고 있었는데,

1주일만에 전세가계약금이 들어왔고, 

보수적으로 생각한 전세금액보다 오히려 높게 받아 투자금이 줄어들었습니다.

'최근 수도권 전세가격 상승을 경험하였습니다.'

다행히 매도인도

집을 몇번 안보여주고 원하는 가격을 받았고, 

세입자가 매수인과 계약을 하고 싶다고 하여 계약하러 나와야 하는 번거로움도 덜었습니다.

하지만 문제는 저희에게 생겼습니다... 

토지거래허가제가 잠시 풀렸다가, 확대지정 되면서 부터였습니다.

소유권 이전 조건부 전세 대출이 가능했던 3개 은행, 모두 안되는 사태가 발생하였습니다..

하지만...강의에 다 있는 내용이었습니다. - 대응의 영역

1. 현금전세입자 맞춘다.

2. 소유권 조건부 전세 대출이 가능한 은행에서 진행하고,

매도인과 전세계약 후 승계받는 것으로 진행한다.

3. 주택담보대출을 받아서 잔금을 치른다.

와이프와 처음으로 주택담보대출 한도를 확인하기 위해 은행에 갔고, 한도를 확인하였습니다.

위 3가지 방안을 놓고 와이프와 준비했고,

우리에게 최악은 3번이다...라고 생각하니

오히려 마음이 편해졌습니다.

전세계약서 작성할 때 

세입자가 전세자금 대출을 안받는 다고 하였고, 

계약서 상에도 대출관련한 문구를 남기지 않았습니다.

#5. 잔금

매매계약서, 전세계약서를 쓴 지 3달이 지난 6월 말

드디어 잔금을 치르게 되었습니다.

(전국적으로 장마였는데 매도인, 세입자 이사가 무사히 끝나서 감사합니다.)

부동산에 도착하니 

부사님께서 당일 등기부등본을 보여주시며 

달라진 내용 없다고 확인 시켜 주셨습니다.

등기를 위한 법무사님 관련 글을

당일 아침까지 글을 읽어도 잘 이해가 안갔는데...

진행하는 와중에 경험담들이 이해가 되었습니다.(유레카?!)

매도인도 근저당 말소 신청 확인서(주담대), 관리비 정산 하시고, 

매도인의 짐을 뺀 집도 확인하고,

세입자의 전세금을 받아서 잔금을 처리한 후 계약은 마무리 되었습니다.

#6. 배운 점

#6-1. 씨앗 뿌리기

- 무지성 0호기 매수할 당시

재건축이 빠르게 진행되는 A단지, 

재개발 단계가 비슷한 B단지, 

제가 매수한 C단지가 있었습니다.

매매가격, 투자금 모두 A>B>C 순으로 비싸고 많이 들었습니다.

그 당시에는 지역 대장인 A단지가 그렇게 좋아보일 수가 없었습니다.

하지만 제가 C단지를 샀다고 돈을 못번 것이 아니었습니다.

그 이유는 2018년이라는 매수 시기가 가장 큰 결정요소가 되었습니다. 

그리고 매수라는 씨앗를 뿌렸기 때문에 배울 수 있었던 것은

보유 시간, 입지(강남접근성)의 중요성을 깨달았습니다.

#6-2. 세 놓기

- RR(로얄동 로얄층)의 힘 : 단지 안에서 집상태 & 뷰가 중요하다는 것, 세가 확실히 잘나갔습니다.

- 전세빼기

시기에 따라(24년 후반기 <-> 25년 전반기) 분위기가 다른 것을 느끼고

적정 전세가격으로, 빠르게 전세를 빼기위한 노력 하였습니다. 

#6-3. 욕심

타이밍, 투자기술, 협상 등....

투자 경험이 없는 저에게는 욕심이었다는 것을 알게 되었습니다.

첫 투자에서 홈런, 안타를 위한 큰 스윙보다는 

방망이를 짧게 잡고 번트를 댄다. 는 느낌이었습니다.

강의에 나온 투자 예시들은 시장을 계속 관찰하시며, 

여러 번의 투자를 통해 시행착오를 겪으신 

멘토,튜터님들의 소중한 경험이라는 생각이 들었습니다.

투자를 경험하고 보니 큰 틀이 있고, 

나에게 정확하게 일치하는 투자 예시(정답지)는 없으며, 

큰 틀에서 벗어나지 않는 대응의 영역임을 깨닫게 되었습니다.

#6-4. 양가감정

짧은 시간에 여러 계약을 진행했습니다.

0호기 전세계약, 실거주 월세 계약, 매수 계약, 전세 계약...

월세 집 구할 때는 세입자 마인드, 

매수계약, 세입자 구할 때는 CEO마인드

진행 하다 보니 양가감정이 들었고,

각자의 상황을 조금은 더 이해할 수 있었습니다.

#6-5. 매물코칭

이번 투자에서 가장 큰 문제점은 매물코칭을 진행하지 못한 점 입니다.

저의 눈높이에서는 절대 볼수 없는 리스크를 확인하지 못하였습니다.

용맘튜터님 죄송합니다. 

100% 후회 한다고 하셨지만, 스스로의 조급함을 못이겨냈습니다.

투자를 마무리 할 수 있었던 것은 정말 '운'이 좋았다고 생각합니다...

#7. 감사한 분

<나는 부동산과 맞벌이한다> 추천해준 회사선배 감사합니다.

멘토, 튜터, 선배님 감사합니다.

(너바나님, 너나위님, 방랑미쉘님, 주우이님, 양파링님, 마스터님, 유진아빠님, 새벽보기님, 오리지널블랙님, 

코크드림님, 자음과모음님, 부자대디님, 밥잘사주는부자마눌님, 용용맘맘맘님, 권유디님, 제주바다님, 

게리롱님, 메로나님, 자유를향하여님, 김인턴님, 진심을담아서님, 프메퍼님, 잔쟈니님...)

지금까지 월부에서 살아남을 수 있었던 가장 큰 힘인 동료분들 감사합니다.

보이지 않는 곳에서 힘써주시는 매니저님과 월부관계자분들 감사합니다.

빌라'전세'에서만 살다가

신축아파트 내 집마련의 안정감을 뒤로하고

한번도 생각해보지 않은 '월세'(그것도 기본집)로 이사를 결정해 준 와이프, 감사합니다.

어린이집의 친구들과 헤어져

새로운 환경인 유치원에서 친구도 사귀고

이사온 집에 잘 적응해준 아이, 감사합니다.

(유치원 배정된 것도 감사합니다.)

어쩌다 마련한 0호기에 안주하지 않고,

노후대비를 위해

포기하지 않고 마침표를 찍은 나 자신에게도 감사합니다.

신혼생활 빌라 전세 거주 할때,

0호기를 할 때,

월부에서 공부하며 보낸 시간,

25년 여러 감정과 계약들을 진행한 시간...

헛된 시간은 없었던 것 같습니다.

여러분의 비전보드와 목표가 이루어지기를 간절히 기도하겠습니다.🙏

기나긴 투자후기글을 읽어주셔서 감사합니다.