[지기 2제 지방에서 6배이상 불리조_이젠열심히] 지기 1주차 권유디님 강의 후기 - 지방과 수도권의 특징이 혼재하는 부산.

좋았던 점 : 실제 유디님의 경험을 사례로 이야기 해주셔서 몰입이 잘 되었음.

강의를 듣기 전 생각.

강의를 듣기 전, 지방 부동산 투자에 대한 결심을 굳히고 나서 이번 강의를 신청하게 되었습니다. 여러 튜터님들과 선배 투자자분들의 조언을 들으며, 지방 시장은 수도권과는 전혀 다른 시각으로 접근해야 한다는 점을 많이 느꼈습니다. 특히, 땅의 가치보다는 건물의 연식과 상품성이 더 중요하다는 이야기가 인상적이었지만, 아직 현장을 경험해보지 못하고 시세도 직접 확인하지 않아 완전히 와닿지는 않았습니다. 그래서 이번 강의를 통해 수도권과는 다른 지방 투자에 대한 관점을 제대로 배우고 싶었습니다. 마침 첫 강의 주제가 제가 투자에 관심을 갖고 있는 ‘부산’이어서, 지방 투자에 첫 발을 내딛는 데 큰 도움이 될 것이라는 기대감을 안고 강의를 듣게 되었습니다.

인상깊은 점

1. 기회의 땅은 아직 전세가 상승하지 않은 곳이다
   부산이 투자에 좋은 기회라는 이야기를 듣고 여러 단지의 시세를 살펴보았지만, 기대했던 지역의 단지들은 투자금이 생각보다 많이 필요하다는 점에서 고민이 되었습니다. 그래서 오히려 이미 전세가가 많이 오른 울산을 보는 것이 맞지 않을까 하는 생각도 들었습니다. 하지만 유디님께서는 울산처럼 이미 전세가가 오른 지역도 괜찮지만, 진짜 기회는 아직 전세가가 오르지 않은 시장에 있다고 강조하셨습니다. 광역시, 특히 부산은 전세가가 오를 때 폭발적으로 상승하며, 투자금이 줄어드는 기회의 순간이 오래 가지 않는다고 하셨습니다. 그래서 이미 오른 지역이 아니라 오를 조짐이 있는 지역을 미리 파악하고, 시세 트래킹을 통해 투자 타이밍을 잡는 것이 중요하다는 점이 인상 깊었습니다.
2. 정부의 시그널에 호응하라
   지금까지 정부가 집을 사라는 시그널을 줄 때가 매수하기 좋은 시기였다고 하셨습니다. 현재는 수도권 규제가 강화되고, 지방에 집을 사도록 정책이 완화되고 있기 때문에 지방 투자가 유리한 시기라는 것을 확실히 느끼게 되었습니다. 여기에 공급이 적다는 점도 지금 지방에선 잃는 투자를 하진 않을 것 같다는 생각이 듭니다.

3. 약점이 있는 단지를 공략하라

   권유디 튜터님께서 강조하신 내용 중, 약점이 있는 단지에 주목하라는 말씀이 특히 기억에 남았습니다. 시장이 보합이거나 하락세일 때는 약점이 있는 단지의 매매가가 쉽게 반등하지 못하지만, 명확한 강점이 있다면 상승장이 올 때 주변 인기 단지에 이어 상승할 수 있다는 점이 인상깊었습니다. 그래서 확실한 강점이 있지만 선뜻 매수하기 망설여지는 단지를 더욱 주의 깊게 봐야한다는 점을 배우게 되었습니다.

적용할 점

1. 부산투자에 확신을 갖자

   정책변화와 타 지역의 이슈에 흔들리지 않고, 부산 투자에 집중하겠다는 마음을 단단히 먹자. 10월까지 1호기 계약을 하겠다는 목표를 지킬 수 있도록 몰입하자.

2. 시세트래킹을 철저하게 하자

   부산은 전세가에 따라 매매가 빠르게 반응한다고 하셨으니 시세트래킹을 꾸준히 하면서 전세가의 움직임을 잘 살피자. 그러기 위해선 일단 이번 앞마당 시세따기부터 잘 해보자.

3. 약점 있는 단지를 주의깊게 살피자.

   지방은 약점이 있거나 연식이 오래된 단지는 보지 않아도 될 것 같다고 생각을 했었지만 이번 강의에서 오히려 이런 점이 기회가 될 수 있다는 걸 알았다. 그러니 이번주 분위기임장, 다음주 단지임장을 돌며 매수하기 꺼려지는 단지들이 보인다면 오히려 잘 기억할 수 있도록 꼼꼼하게 살펴보자!

질문

1. 구별 공급물량에 영향을 받는 지역을 어떻게 파악할까? 상위입지에서 공급이 오면 하위입지에는 모두 영향을 주는 걸까? → 남구에 1만세대 입주 예정 어느 구까지 영향을 주는 걸까?
2. 해운대 분임을 갔을 때 좌동의 1기 신도시 느낌이 단지와 매우 높은 곳에 위치한 신축인, 힐스테이트를 비교 했다. 나는 1기 신도시 쪽이 비쌀 것이라 생각을 했으나 언덕 위 신축인 힐스테이트가 더 비쌌다. → 이렇게 지방은 신축을 더욱 선호한다는 느낌을 받게 됨. + 부산은 언덕이 좀 더 있더라도 신축을 훨씬 선호하나?
3. 부산 남구 대연동 재개발 예정지역 지금 인식이 매우 안 좋은 지역 → 대규모 공급이 들어오면서 입지 개선효과를 노릴 수 있다. → 하지만 이걸 노리고 지금 들어가면 2년뒤 엄청난 공급 폭탄에 전세가가 매우 낮게 될텐데 이걸 견디고 입지 개선 효과를 맛보려면 5년 넘게 보유해야하지 않을까? → 그럼 결국 부산의 다른 지역에 투자하는 것이 더 가성비 있지 않나?
4. 부산 금정구 대장과 VS 사직 대장 ⇒ 단지 내부요소가 중요하다고 말씀하심 → 다른 강의에서는 내부 요소보다 외부요소(입지 등)이 더욱 중요하다고 했는데 수도권과 지방의 차이인가? 수도권은 입지가 절대적이지만 지방은 눈에 보이는 상품성이 더욱 크게 작용하는 건가? - 아니면 비슷한 조건에서는 내부가