[서투기 25기 다주택 자산 일구(19)조 이젠열심히] 서투기 2주차 양파링님 강의 후기 - 신기했던 첫 매물임장 후기

 이번 강의는 튜터님의 관점에서 성북구의 임장보고서를 작성하는 과정을 따라가는 시간이었습니다. 사전 준비부터 결말 도출까지 임장보고서를 작성하는 전 과정을 보여주시며, 사고를 구술하는 방식으로 각 요소를 튜터님의 시각에서 분석할 수 있는 좋은 기회였습니다.

수강 전 들었던 생각

지난달 첫 임장보고서를 작성할 때는 월부의 템플릿에 맞춰 내용을 채워나갔지만, 각 항목에 들어가는 요소들이 어떤 의미를 가지는지, 어떤 생각을 하며 장표를 채워야 하는지 잘 이해하지 못한 부분이 많았습니다.
특히 단지 분석 파트와 서로 다른 장단점을 가진 단지들을 비교하는 과정이 가장 어려웠습니다. 예를 들어, 1호선 역세권의 대단지 아파트와 7호선과 조금 떨어진 학군 구축 아파트, 대단지 구축 아파트와 소규모 단지 신축 아파트 등 상이한 특징을 가진 단지들을 비교할 때 어떤 단지가 더 가치가 높은지 구분하기가 쉽지 않았습니다.
결국 “시세와 전고점이 높은 게 좋은 가치일 것이다”라는 두루뭉실한 결론을 내리고 말았습니다. 제대로 된 단지 분석을 하지 못한 채 이번 서투기 강의로 넘어오게 되었고, ‘단지를 제대로 분석하고 임장보고서의 여러 요소를 의미 있게 채워가고 싶다’는 생각으로 서투기 강의를 듣게 되었습니다.

인상 깊었던 점

1. 차선이 아닌 최선의 투자를 하자! (급지 파악의 중요성)

지역별 급지를 판단하는 이유는 막연히 내 투자금 범위에서 가장 좋은 단지를 찾기 위해 분석할 지역을 선정하는 것이라 생각했습니다. 그런데 상승장이 시작되어 기회를 주는 단지들이 점점 사라지는 상황에서, 내가 보던 단지보다 낮은 급지의 지역을 바라보는 사람, 혹은 같은 급지의 다른 지역을 살펴보는 사람의 사례를 들으면서, 지역별 급지를 제대로 파악하는 것이 결국 투자 범위를 넓히고 좋은 투자를 할 수 있는 시간을 확보해준다는 사실을 깨달았습니다.

2.지역 비교하는 방법 (크게 비교, 작게 비교 - 레이어 쌓기)

같은 급지의 지역들을 비교할 때 위상 차이가 헷갈릴 경우, 랜드마크와 평단가를 이용해 여러 지역을 크게 비교할 수 있다는 점이 인상 깊었습니다. 또한, 지역 내 생활권을 비교할 때는 다양한 요소를 고려하여 가격의 레이어를 쌓아야 한다는 점도 새로웠습니다. 생활권을 분류하고, 그 위에 입지, 연식, 평형 등으로 입지 좋은 신축/구축, 입지 덜 좋은 신축/구축으로 나누어 가격을 분석하면 각 단지의 가치와 가격을 한눈에 이해할 수 있다는 점을 알게 되었습니다.

3.가치 지옥에서 빠져나오기!

이번 강의에서 가장 와닿았던 말은 ‘가치 지옥에서 빠져나와라!’였습니다. 그동안 각 단지를 비교할 때 항상 어떤 요소가 가치에 더 큰 영향을 줄지 고민하며, 단지의 가치를 공식처럼 생각하고 적용하려다 보니 비교 평가가 쉽지 않았습니다. 그런데 비교 평가는 입지 요소만으로 하는 것이 아니라, 투자금, 리스크 등 각 매물의 다양한 요소를 함께 고려해야 한다는 점을 듣고, 모든 단지의 가치 우위를 판단해야 한다는 부담감에서 벗어날 수 있었습니다. 이제는 투자자의 입장에서 당장 매매를 할 수 있는 매물의 다양한 특징에 더 집중해도 된다는 것을 알게 되어, 단지 비교 평가에 훨씬 편하게 접근할 수 있게 되었습니다.

+ 신기했던 매물임장 후기
 지난달 실전준비반 임장보고서를 위해 처음으로 전화 임장을 하게 되었습니다. 처음 하는 전화 임장이라 많이 떨렸고, 월부에 올라온 여러 글을 참고해 대본까지 준비한 후 부동산에 전화를 걸었습니다. 하지만 황금연휴를 앞두고 있어서 매물 예약이 쉽지 않았고, 결국 투자 범위에 들어온 단지 중에서 A단지 매물 하나만 예약할 수 있었습니다. A단지 매물 하나만 보기에는 아쉬워서 부사님께 혹시 다른 매물도 볼 수 있는지 여쭤보았고, 다행히 바로 옆 B단지 매물도 예약할 수 있었습니다.

 매물 임장 당일, 강의에서 배운 대로 30분 일찍 부동산에 도착하였습니다. 부동산 문을 열기 전, 핸드폰에 적어둔 매물임장 꿀팁들을 다시 한 번 확인한 뒤 문을 열었습니다. 평소 관심이 많았던 A단지에 대해 사장님께 이것저것 많이 여쭤보며 정보를 얻은 뒤, 바로 A단지로 향하였습니다.

 그날 예약한 매물들은 A, B 모두 다른 손님이 예약한 매물이어서, 다른 일행분들과 함께 매물을 보게 되었습니다. 생애 첫 매물 임장이었던 A단지에서는 정말 아무것도 하지 못했습니다. 신혼부부로 보이는 다른 일행분들과 부사님이 주도하는 대로 따라다니기만 하면서, 단순히 방만 구경하다가 나왔습니다.

A단지를 본 뒤에는 B단지로 이동하였습니다. ‘이번에는 강의에서 배운 내용을 꼭 써먹으면서 주도적으로 매물을 살펴보자!’라는 생각으로 다른 일행분들을 기다렸습니다. 이번에는 두 분의 여성분들과 함께 매물을 보게 되었는데, B단지를 볼 때는 구석구석 꼼꼼히 살펴보고, 부사님과 입주자분께 이것저것 많이 질문하며 최대한 많은 정보를 얻으려고 노력하였습니다. 그 와중에 다른 일행분들은 어떻게 매물을 확인하는지 관찰도 해보았는데, ‘직장 선후배’라고 하시던 두 분은 약간 어색한 분위기였고, 한 분이 주도적으로 방을 살펴보셨습니다. 그 모습을 보며 ‘월부 조장님과 조원분이 같이 매물을 보러 오셨나 보다’라는 생각이 들어 괜히 내적 친밀감도 느꼈습니다.

 어찌저찌 B단지 매물임장까지 마치고 나서 사장님과 함께 부동산으로 돌아가려고 하였으나, 사장님께서 “고생했어요. 저희는 사무실로 갈 테니 생각 있으시면 나중에 또 연락 주세요~”라며 저를 보내려는 분위기였습니다. 저는 어떻게든 매물 정리를 같이 하고 싶어서 “저도 같이 갈래요!”라고 말씀드렸고, 결국 저는 도보로, 다른 일행분들과 사장님은 차로 이동하여 부동산에서 다시 만났습니다.

 부동산에 도착해서 사장님께 매물에 대한 설명을 들으며 종이에 정보를 정리하였습니다. 설명 도중 사장님이 잠시 전화를 받으러 나가셨고, 남은 저와 다른 일행분 사이에는 어색한 정적이 흘렀습니다. 적막을 깨고 싶고, 또 ‘뇌피셜 월부 선배님’의 의견이 궁금해서 무심코 “어떤 매물이 좋아 보이세요?”라고 질문을 드렸습니다. 그 순간 두 분이 약간 당황한 표정이었고, 마침 사장님이 전화를 마치고 돌아오셔서 답은 듣지 못하고 매물 설명을 계속 들었습니다. 그 후 두 분은 더 남아서 사장님과 이야기를 나누셨고, 저는 부동산을 나왔습니다.
 

 첫 매물 임장에서 월부 선배님으로 보이는 분들과 함께했다는 점이 신기하고 재미있어서, 실제 친구이자 월부 동료에게도 이 이야기를 했고, 그렇게 제 첫 매물 임장이 끝났습니다.

라고 생각했으나…

 이번에 양파링님 강의에서 특이한 매물임장 썰을 듣고 정말 놀랐습니다.. 양파링님께서 ‘월부 튜터인 나를 알아본 수강생이 정보를 빼내려고 부동산 사무실에서 그런 질문을 했다’고 생각하시고, 그런 행동을 자제해 달라고 하시더라고요. 이 이야기를 듣고 너무 큰 민폐를 끼친 것 같아 죄송한 마음이 듦과 동시에 매물 임장에서 했던 행동들이 번데기 앞에서 주름 잡는 꼴이었나 싶어서 너무 민망했습니다. 강의를 듣는 내내 이 상황만 머릿속에 맴돌아, 사실 이번 강의는 내용이 잘 들어오지 않았습니다 ㅠㅠ..

 구차한 변명일 수 있겠으나, 튜터님께서 오해하신 것 같아 조금 해명하자면, 저는 양파링님을 이번 강의를 통해 처음 뵀고, 함께 매물을 볼 때는 튜터님이신 줄 정말 몰랐습니다. 물론 부동산에서 월부 선배님이라 생각하고 고견을 듣고자 질물을 한 것은 사실이지만, 튜터님께 정보를 빼내려던 의도는 전혀 없었습니다..

강의보다 임장 후기가 더 길게 되었네요.. 어찌됐든 첫 임장에 무려 튜터님과 함께했다니! 정말 영광이었습니다!

지난달과 이번 달 모두 열심히 하지 못했지만, 훗날 1호기를 하고 나서 이 글을 즐겁게 볼 수 있도록 앞으로는 더 열심히 해보겠습니다.

+임장 후기

B단지는 주변 단지에 비해 선호도가 떨어진다는 생각을 갖고 있어 매물 임장을 할 생각을 하지도 않았음. 그런데 막상 내무를 확인해 보니 원래 가려던 A단지보다 거주민의 생활수준이 높아 보였고 단지 내부 상태가 괜찮아 보였음.

=> 매물임장을 해야하는 필요성을 느끼게 됨 : 선입견을 갖고 단지를 거르지 말고 내 투자금 범위에 들어오면 최대한 많이 볼 수 있도록 매물 임장을 많이 시도하자!