[지방투자 기초반 29기 28조_기브미자유] 1강 수강후기

인강깊었던 점

-6.27 대책은 지방이랑 상관 없어! →기회 

-한여름과 한겨울은 비수기다! 사람들이 잘 안 다닐때가 곧 기회!!!

-대구/대전/울산/창원/포항 은 학군이 완전 중요한 지역이다. (외곽 신축보다는 학군지 구축 선호)

하지만 부산과 광주는 학군도 중요하지만, 학군만 보고 접근해서는 안된다.

그외 나머지 지역은 학군이 중요하지는 않다.

-지방에서는 1기 신도시 같은 느낌을 조심해라! 

땅의 가치가 높은 곳이라면 문제가 없지만, 그렇지 않은 지역이라면 보수적으로 접근 해야됨!!!

-부산은 생각을 짧게하고, 앞마당 미리미리 만들고, 우선 순위 정하고, 투자금에 들어온다면 용기내서 바로 찾아가기!!!

**싼 매매가 (저평가) + 싼 전세가 (현재 투자금 높은 곳) + 입주물량 적은곳

이런곳을 잘 찾아놓자!!!

-지방에서 인구수란 ? =수요

-지방 투자 기준 3가지 수요많은곳 (인구수) / 건물 가치 (신도시) / 선호도 (커뮤니티)

-지방은 논리적으로 접근하면 어려울 수 있다. 공감을 해야 선호도를 파악할 수 있다!

(여기가 왜??? 그냥 옛날부터 그랬어~)

-가능하면 50만이상 도시 투자하기!

-학군이 좋으면 대부분 그 지역의 ‘강남’

-보통 지방에서는 직장,교통의 비중이 높지 않지만, 대구와 부산은 비중을 좀 더 올릴 필요성이 있음!

왜? 크니깐~! 오히려 환경보다 중요할 수도 있음.

-백화점의 개수와 매출액은 그 지역 소비력/구매력을 의미할 수 있지만,

백화점이 가깝다는 이유만으로 거주지를 선택하지 않는다. 오히려 대형마트가 있는 지역이 

거주 만족도가 더 높을 수 있음.

-지방에서는 눈을고 보여지는 것이 매우 중요할 수 있다. 여기 좋다 / 살고싶다 라는 느낌이 있다면

백화점 보다 더 중요하 요소일 수 있다!

-지방은 공급을 더 신경써야 한다. 공급물량이 전세 가격에 절대적인 영향을 주기 때문에!!!

투자 단지 주변 3년내 공급 꼭 확인하기! 앞으로 어떤일이 벌어질지 알고 투자하기!!!!

 -부산에는 왜 빈땅에 택지를 조성하지 않을까?

→중심지에 생활 인프라가 너무 좋고, 직주 근접이 좋아서 주거소요를 쉽게 분산 시키기 어려움.

빈땅에 택지 개발해도 사람들이 안가 

-부산의 선호도 지역은 발전된 순서와 반대

-부산은 인구가 유출되고 있는 상황이기 때문에 애매한 단지 하면 안됨! (외곽 구축 XXX)

-광안대교 = 한강뷰

-부산은 환경이 매우 중요하다 (상권) / 그 지표를 스타벅스로 알 수 있지만 DT는?? 한산한 곳 일껄??

-언덕을 어떻게 판단 해야 할까?

→ 같은 지역 내에서는 평지를 선호함!! 매우중요!

하지만 지역이 다르다면? 입지와 단지가 좋다면 언덕이라도 좋아한다! ex) 해운대 언덕 단지

-부산에서는 역세권은 +@ / 수도권 만큼 중요 요소 아님

적용해보고 싶은 점

-선호도 파악하기

좋아하는 땅 (학군/환경/커뮤니티)

좋아하는 상품 (브랜드/연식/택지)

두개의 교집합 가장 많은 단지 = 선호도 높은 단지

-공급물량이 많다면 세입자와 계약시 미리 판단하고 대응하기

(전세 만료 시점 조정 등등)

→ 어느정도 수익이 났다면 공급되기 전에 매도!

-교통 파트 정리하는 법 (구 기준 / 단지기준)

a. 구 기준으로 랜드마크 아파트 찾기 b. 주요 업무지구까지 시간 확인

a. 저평가된 아파트 찾기 b. 해당 아파트부터 주요 업무지구까지 시간 확인