부산 광역시 지역분석(대구도 비슷)

• 지방투자기준

   

1. 수요
   1. 인구수가 곧 수요다
   2. 인구가 많을수록 가격이 많이 올라간다.
2. 건물가치
   1. 빈땅이 많아 땅의 가치가 떨어진다.(일부광역시 지역 제외)
   2. 지방에서는 신축에 따라 거주지를 선택한다
   3. 일부지역은 땅의가치가 있음 : 부산센텀, 부산해운대, 대구수성구, 대전둔산동, 울산남구, 포항남구
3. 선호도
   1. 상품성-연식,브랜드,택지규모가 선호도에 큰영향을 준다
   2. 직장
   3. 학군
   4. 환경 : 백화점,대형마트, 택지,신도시
4. 공급
   1. 공급물량이 전세가격에 절대적인 영향(3년간 공급물량확인)
   2. 저평가되어있고 전세가가 높으면 투자금은 많이 들지만 공급이 줄어든다면 기회가 될수있다
   3. 공급량 감소→전세물량감소→전세가상승→매매가상승이 시장의 흐름이다.
5. 교통
   1. 교통이 영향을 주는지역 : 부산,대구,대전
   2. 지방은 교통의 영향이 학군과 환경보다는 크지않다.

1. 부산인구로 알수있는 지역 분위기

• 해운대구, 동래구, 연제구, 북구, 남구

  - 30~50대 ,10대의 비율이 높은것으로 볼때 직장, 학군이 좋을 것으로 예상

• 강서구, 기장

     - 30~50대, 영유아의 비율이 높은것으로  볼때 직장, 주거환경이 좋을것으로 예상

 2. 일자리

• 해운대구, 진구, 연제구 : IT,전문,과학,기술
• 진구,연제구,남구 : 금융및보험
• 제조업 : 강서구,사상구,연제구

3. 학군

• 해운대구 좌동 ,북구화명동, 동래구사직동

4. 환경

• 해운대구 센텀, 부산진구서면은 부산 최대상권 센텀은 서울과 소비력이 비슷하다.
• 해운대구좌동, 북구화명동은 입지가 좋아 구축이어도 투자가능하다
• 기장일광, 강서명지는 신축이긴 하나 사람들이 좋아하는 입지에서 거리가 있으므로 투자로서는 좋지않다.
• 부산은 언덕이 많이 있지만 입지가 좋으면 언덕도 상관없다. 하지만 좋은 입지에 평지라면 더 좋아한다.

5. 공급

• 부산은 20년 데이터로 공급물량을 평균 2.5만 세대까지는 소비가되는 도시로 기준을 잡고 2.5만 이상의 세대가  2년 연속 공급이 있다면 전세가격에 영향을 준다고 생각하고 투자로 접근하다
• 2025년부터는 입주물량이 부족해지기 시작하고 있다
• 구별로 전세가 변화를 세밀하게 지켜봐야 한다.

부산은 서울처럼 좋아하는 입지가 있고 옮길수 없는 땅의 가치가 있는 곳이다

해운대구, 수영구, 동래구 구축이어도 투자할수 있다. 투자가치가 좋은 곳은 구축도 가격이 높다

남구, 연제구, 진구, 금정구는 같은 신축대장이면 입지가 더좋은 동부산권,동래권을 선택한다. 가격차이가 크지않다면

하지만 사상구,사하구,영도구,중구는 신축이어도 투자하기 위험할수 있기 때문에 거기서 투자하기 좋은 아파트를 찾았다면 다시한번 중소도시 입지 좋은 곳이랑 비교평가해 투자한다.

부산은 가까운 도시로 많이 가봤지만 투자자 관점으로는 가보지는 않았다.

권유디님 강의를 보고 부산을 간다면 아는만큼 보인다고 예전과 보는 것이 달라질 것으로 생각된다

강의에서 부산의 특징을 많이 알게되어서 그것을 직접 눈으로 보고 자료를 만들어 투자까지 이어지게 행동해야겠다.

생각보다 시간이 길지 않을수 있겠다는 생각이든다.

권유디 강사님 감사합니다.