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2024.06.13. 김인턴
[글쓰기] #3 부동산 투자에서 중요한 투자금
*지극히 뇌피셜이 가득한 개인적인 부동산 투자에 대한 생각 정리
1.
돈이 많으면 사실 투자를 하는게 심플해집니다.
대충 좋은 걸 적당한 가격에 그냥 사서 기다리면 됩니다.
하지만 대다수가 월급이라는 근로소득이 유일하고
그 소득의 범위가 어느정도 정해져 있습니다.
결국 월급을 모아서 종잣돌을 만들어야 하기에
종잣돈의 규모는 유한하다고 볼 수 있구요.
그렇다보니 소득이 많고 적고
저축률이 많고 적음을 떠나서
정해진 종잣돈(=투자금)으로
최대한의 효율을 뽑아내는 것이 매우 중요합니다.
2.
그렇다면 어떻게 같은 투자금으로
최대한의 효율을 뽑아낼 수 있을까요?
먼저 최대한의 효율이 뜻하는 바를 알아야 합니다.
효율이란 인풋의 크기에 비해서
아웃풋의 크기가 더 크게 나온다고 정의했을 때
결국 투자금 대비 더 큰 수익을 얻는 것이 됩니다.
하지만 정말 최대한의 효율을 뽑아내고 싶다면
한가지를 더 생각해야 합니다.
바로 리스크
3.
우리가 일반적으로 말하는 리스크는 다음과 같습니다.
입주장으로 인해 잔금을 쳐야하는 리스크.
혹은 전세 만기 시점에 역전세로 인한 리스크.
하지만 이야기하고자 하는 리스크의 의미는
여기에 하나의 의미가 추가됩니다.
투자금이 들어가 있는 동안
얼마나 열심히 일을 할 수 있느냐라는 부분입니다.
4.
쉽게 풀어서 이야기하자면
내가 일정 금액 이상의 투자금을 투입했을 때
2년 혹은 4년뒤 전세 만기 시점에 회수 되는 돈의 규모
혹은 매도를 통한 기대 수익의 크기가
적절한 수준인가를 따져보는 것을 의미합니다.
큰 돈을 들여 아무리 좋은 물건을 샀다고 해도
회수되는 돈의 크기가 적다면
투입한 돈은 계속해서 묶이게 되고
그 돈에 대한 기회비용이 발생합니다.
돈을 벌지 못한다는 의미가 아니예요.
큰 돈을 투자하면 당연히 좋은 물건을 사야겠지만
회수되는 돈의 규모(=전세 상승분)을 생각하는게
필요하다는 것입니다.
5.
이런 이유로 어떤 단지냐에 따라서
생각하는 투자금의 기준을 어느정도 정해놓는 것은 필요한 것 같습니다.
이런 느낌입니다.
지방에 투자를 한다고 가정해봤을 때,
신축이 아무리 싸다고 해도
1억 이상의 투자금을 넣는 것은 보수적으로 생각하는 것이죠.
왜 그런걸까요?
6.
현재 시장이 비슷한 투자금으로
더 좋은 서울, 수도권에 투자를 할 수 있는
상황이라는 것이 아무래도 가장 큰 이유입니다.
여기에 심플하게 한가지만 더 생각해볼게요.
현재 지방에 1억 언저리로 투자가 가능한 단지들은
광역시의 경우는 연식이 괜찮은 20평대
혹은 선호하는 생활권 내 준신축/구축 30평대가 많습니다.
지방의 경우는 수도권보다 입지를 갖는 것이 어려우며
광역시에서도 역시나 신축 선호도가 높고
30평대를 디폴트로 생각하는 경우가 대부분입니다.
즉, 현재 1억 언저리로 투자가 가능한 단지들의 경우는
수요를 끌어당기는 것에 대해서 한계가 있고
인풋 대비 투자금 회수라는 아웃풋의 크기를 키우기는
아무래도 수도권보다 제한적입니다.
그리고 무엇보다 현재 전세가격이 매우 낮습니다.
피치 못할 상황으로 생각한 것보다
더 오래 보유를 해야하는 상황에서
5% 증액을 한다고해도
그 돈의 크기는 작을 수 밖에 없습니다.
결국 효율적으로 일하지 못하는 돈이 될 수 있습니다.
7.
서울, 수도권에서도 마찬가지입니다.
서울이라고 수도권이라고
무조건 투자금을 많이 들여야하는 것은 아닙니다.
그만큼 가치가 있는 내가 투입하는 투자금을
그래도 효율적으로 일하게 만드는 곳에 투자해야합니다.
(조금은 극단적인 예시일 수 있지만)
에를 들어, 5억이라는 돈을 가진 사람이
재건축을 기대하고 5억이라는 돈을 투입하는 것과
기축에 5억을 넣는 것은 다른 의미를 갖습니다.
재건축 단지의 경우 연식이 오래되다보니
전세가격 상승이 제한적이죠.
다만, 향후 신축으로 바뀌었을 때 시체차익은 더 클 수 있습니다.
반면 5억이라는 돈으로 기축에 투자를 한다고 했을 때
현재 상황에서도 연식이 좋은 신축에
입지까지 괜찮은 곳들이 많습니다.
사람들이 좋아하는 곳이라는 듯이고 살고 싶어하는 곳입니다.
쉽게 말하자면 전세 수요가 꾸준한 곳이며
이는 곧 투자금 회수를 의미합니다.
앞선 상황과는 다르게
내 돈이 참 열심히 일하는 상황이고
투자금 회수에 더불어 추가 투자로까지 이어지게 됩니다.
8.
서울 외곽에 3억이라는 돈을 넣는 것이 맞을까?
경기도 외곽 신축에 2억이라는 돈을 넣는 것이 맞을까?
이런 질문들을 던지면서
내가 투자하려고 하는 대상에게
현재 필요한 투자금이 적정할까라는 고민을
한번쯤 해보는 것도 필요한 것 같습니다.
투자금 회수라는 측면에서의
내가 지금 하려는 투자는 적정한 것인가?
를 바라보는 자세도 필요한 것 같다.
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