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2024.06.14. 김인턴
[글쓰기] #4 기다리면 비싸게 사는 거 아닐까?
1.
크게 봤을 때 아파트의 가격 상승 사이클은 다음과 같습니다.
(하락장)
긴 시간 동안 가격이 하락하거나 정체되어 있습니다.
가격 상승에 대한 기대심리가 크지 않은 상황으로
이자를 지급하면서까지 주택을 소유하려고 하는 심리가 사라집니다.
하지만 삶을 유지하기 위해서 집은 필수재이기 때문에
매매 대신 전세 혹은 월세로 수요가 몰리게 되고
이로 인해 전세 가격이 상승하기 시작합니다.
그리고 건설사 입장에서도 시장의 분위기가 좋지 않다보니
집을 지으려고 하는 것에 대해 보수적 생각하고
점처 공급을 줄어듭니다.
2.
(상승장)
공급이 점차 줄어들고 전세 수요가 늘어나게 되면서
집을 매매하는 비용과 전세로 사는 비용의 차이가 줄어듭니다.
일반적인 경우로 예시를 들어보자면,
매매 가격 7억에, 전세 가격이 4억 정도가 되는 상황에서
앞서 이야기한 하락장의 상황으로
매매 수요가 줄어드면서 7억이라는 가격 6~6.5억 정도로 조정됩니다.
반대로 전세 수요가 늘어나면서
전세가격은 4억에서 5억으로 상승합니다.
그러면 기존에는 3억이라는 차이가 났지만
이 차이가 1~1.5억으로 줄어들면서
차라리 집을 사야겠다는 생각이 들게 됩니다.
여기에 앞서 말한 공급이 부족한 상황이 더해지면서
기존의 전세와 월세에 대한 수요가 점차 매매 수요로 바뀌게 되고
매매 가격이 상승하기 시작합니다.
물론 시기적인 부분에서는 차이가 있을테지만
큰 틀에서 보면 위와 같은 흐름을 가져갑니다.
3.
그렇다면 여기서 이런 생각을 할 수 있습니다.
전세가격이 올라가면서 매매가격과의 차이가 줄어드는 것은 알겠는데
위에 예시로 든 상황처럼
정말 전세 가격이 상승하는데
매매 가격이 오르지 않고 과연 기다려주는 걸까?
혹은 매매 가격이 전세가격 만큼은 아니어도
하락하지 않고 상승할 수도 있지 않을까?
그렇다면 매매가격을 비싸게 주고 사는 것 아닐까?
라는 생각입니다.
4.
위 단지는 송파구에 위치한 대단지로
대한민국에서 많은 사람들이 살고 싶고 갖고 싶은 아파트.
해당 단지의 경우는 전세 가격 만큼은 아니지만
매매 가격 역시도 소폭 상승하고 있는 모습을 보여줍니다.
2012년 기준 매매 6.5억, 전세 4.0억 정도 수준이었다가
2014년에는 매매 7.4억, 전세 5.4억으로
2016년에는 매매 8.2억, 전세 7억으로 변화합니다.
투자금의 변화를 살펴면
2.5억 → 1.9억 → 1.2억으로 점차 줄어드는 것을 알 수 있습니다.
그리고 그 차이가 현저하게 줄어드는 순간 (노란색 박스)
틈을 주지 않고 가격은 저 우주 멀리 날아가버립니다.
5.
그렇다면 여기서 한번 생각해보겠습니다.
만약 내가 기다렸다가 2016년에 투자를 했다고 하면
비싸게 사는 것이었을까?
물론 결과론적인 이야기지만
비싸게 샀다고 보기에는 어렵습니다.
오히려 너무 싸서 말이 안되는 가격이라는 생각이 들고
현 시점 기준으로 시세차익은 10억이 넘어갑니다.
6.
위 단지는 성동구에 위치한 대단지로
강남까지 1시간이내로 이동이 가능하며
일정 선호도 이상을 보여줍니다.
2000년대 지어진 아파트로 현재 기준으로는
20년 정도된 아파트지만
2010년도의 기준으로 생각해본다면
당시 기준으로 15년 전후라고 볼 수 있습니다.
앞서 아파트 가격의 큰 흐름에 대해서 이야기한 것과
비슷한 모습입니다.
12년 기준 매매 3.3억, 전세 2.2억
13년 기준 매매 3.0억, 전세 2.3억
15년 기준 매매 3.8억, 전세 3.5억
투자금의 변화를 살펴면
1.1억 → 0.7억 → 0.3억으로 점차 줄어드는 것을 알 수 있습니다.
그리고 꽤나 오랜기간동안 (노란색 박스)
전세가격이 상승했음에도 불구하고
송파구에 위치한 단지와는 다르게
매매 가격이 날라가기까지에는 시간이 걸립니다.
7.
송파구에 있는 단지보다는
입지나 선호도가 떨어지는 것이 사실입니다,
시세차익 역시 10억 이상과 비교했을 때
6억 정도의 수익이 작은 것도 맞습니다.
하지만 들어간 투자금을 고려한다면
돈을 벌지 못했다고 이야기 할 수 없고
비율적으로도 사실 큰 차이는 없습니다.
8.
위에 던졌던 질문에 대한 답을 정리해보면 이렇습니다.
매매 가격이 오르지 않고 과연 기다려주는 걸까?
하락하지 않고 상승할 수도 있지 않을까?
매매가격을 비싸게 주고 사는 것 아닐까?
그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.
선호도가 정말 높은 단지라면
전세 가격만큼은 아니지만 매매 가격이 소폭 상승합니다.
상대적으로 적은 투자금으로 투자할 수 있는 기간도
짧지만 아예 없는 것은 아니었습니다.
반면, 선호도가 엄청 높은 곳은 아니지만
일정 선호도 이상을 유지하는 단지들 중에서
전세 가격이 올라도 매매 가격이 조정되거나
혹은 기다려주지 않았던 단지들이
실제로 찾아보면 생각보다 꽤나 많았습니다.
수익 역시 적지 않구요.
하나 더 중요한 건 가격이 오른 것이 아니라
오른 가격의 수준이 어느 정도인지를 내가 아는 것입니다.
그리고 오른 가격임에도 가격 수준을 판단하는 방법은
절대적 저평가와 상대적 저평가를 통해서 알 수 있습니다.
이건 다음에 알아보겠습니다.
전세가격이 오르고 있거나 오를 것이라고 예상되는 때,
좀 더 투자금을 좁히기 위해 기다리면 매매가가 도망가지 않을까?
도망갈 단지도 있고, 기다려주는 단지도 있다.
이전 상승장에서 그런 단지들의 모습을 봐왔고,
물론 그 때 기다려줬던 단지들이 지금도 기다려준다는 보장은 없다.
오히려 지금은 많은 단지들이 기다려주지 않고 올라갈 가능성이 크다.
사람들의 심리가 아직 부동산은 끝났다는 것에 지배적인 심리가 아니니까…
그러나 중요한 것은 가격이 올랐다고 기다려주지 않는다고 투자를 하지 않는게 아니라
오른 가격이라도 이 가격의 수준이 비싼지 비싸지 않은지 판단할 수 있는 실력이다.
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