서울투자 기초반 1주차 강의 후기 서기 7기 83조 [나이스월부]

안녕하세요 3년차 투자자 나이스월부 입니다.

이번 강의는 수도권 공략을 위한 지침서인 서울투자 기초반의 1강 수강내용 입니다.

자모님께서 매크로 적인 관점에서 현재 서울시장을 서두르지 말고 투자자로서 보는 관점과,

마이크로적 관점에서 입지별 단지의 선호에 따른 시세 상승의 차이를 인지하는 것이 곧 실력이라는 점,

실력이 곧 수익과 연결된다는 점 강조해 주셨습니다. ^^

강의 후기 아래와 같이 정리해 봅니다.

1. 현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징

현재 서울시장 진단에 대한 것으로 거시적 시장의 모습에서 투자자가 바라본 서울 시장의 모습을 보며,

큰 그림에서 이런 시장의 모습이 오면 기회다라고 생각하고,

작은 그림에서 단지별 이런 모습이 보이면 기회라고 생각해야 한다는 내용입니다.

거시적인 관점에서 입주물량, 착공 공급물량이 없다는 것을 알았다면

금리의 변동과 대출규제를지켜보면서 다음의 흐름을 파악하는 것이 중요하다.

현재 임장하면서 매달 임보에 녹여내어 기회를 잡는 투자자가 되어야 하겠습니다.

1. 거래가 되는 양상 2. 거래가 되는 속도 3. 매매가 4. 금리추이

5. 대출규제 6. 정책을 보고 트래킹 하는 것이 중요하다.

그리고, 가격에 일희일비하면 조급해 지거나 두려워해 지므로

투자자로서 가치, 가격에 집중해서 자산을 쌓는 것이 중요하겠습니다.

중요한 것은 원하는 시장의 모습은 매매가가 내려가면서 전세가가 올라가는 것인데

그런 시장의 모습을 하고 있음을 아는 것입니다.

입지좋은 신축 vs 입지 덜좋은 신축, 입지좋은 구축 vs 입지 덜좋은 구축의 경우,

하락장임에도 거래량을 동반한 시세상승 및 회복율의 차이가 선호도에 따라 다르다는 것을 알고,

매매할 경우 어떤 일이 일어날지 실제 사례를 통해 알게 되었습니다.

즉, 같은 서울이라도 땅이 좋으면 구축투자 해도되고, 땅이 좋지 않으면 년식을 봐야 한다는 것입니다.

그래서 지역을 다닐 때 신축의 전세가와 구축의 전세가 상승폭,

추이를 비교하면서 지역 분석을 해 내는 것이 중요하고,

여기는 전세율이 높고, 여기는 낮구나 하면서 서울투자 기회를 잡는 것이며,

이것이 투자자로서 시각이다는 점 강조해 주셧습니다.

2. 서울 내 가치 성장투자와 소액투자의 현실화

1) 서울 25개구 생활권별, 급지별 이해

5개의 생활권인 동남, 동북, 서남, 서북, 도심 생활권으로 분류하고,

1급지 ~5급지별 분류로 이해하고 1~3급지는 가치성장 투자로,

4~5급지는 소액투자로 구분하는 것과 투자 전략에 대한 내용입니다.

투자에 영향을 미치는 사항으로 강남 접근성이 중요 하다는 점,

상승장에서 가격레벨과 하락장에서 가격레벨이 달라 질 수 있다는 점,

입지 자체가 주변 환경개선에 따라 위 아래로 움직일 수 있다는 점을 파악할 수 있습니다.

*서울입지별 특징 – 강남권

1급지는 직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티, 한강, 개발호재를 다가지고 있는 곳이고,

2급지는 1급지 양옆에 위치한 곳으로 학군, 신축환경, 직장, 신축으로 환경개선이 있는 곳이며,

4,5급지는 강남권역에서 가성비 접근지역으로 년식과 교통이 중요한 곳으로

잘 확인하면 기회가 있는 곳으로 정리합니다.

*서울입지별 특징 – 강북권

한강에서 가장 가까운 1등 대통령이 사는 중심은 용산을 중심으로 마,용,성,광이 포진된 곳,

낡았지만 조용하고 부자들이 좋아하는 환경을 지닌 곳, 개발이후 신흥부자들의 수요가 있는 곳,

강남 업무지구를 가진 곳,

학원 및 학군을 유지하는 곳이

강북권 1,2급지로 권역별 특징에 대한 포괄이해가 중요합니다.

3급지는 도심업무 지구로 주변의 출퇴근이 용이한 지역과 연관된 곳,

여기서 주의 할 사항은 외곽단지 투자시에 선호도, 세대수가 큰지 엄밀하게 따져야 하며,

서울이니 깐 무조건 다 된다는것이 아니다는 점입니다

*뉴타운의 입지이해

사람들은 뉴타운을 좋아하고 때가 왔을 때 상승 임펙트가 크지만,

입지가 좋은 지역의 뉴타운과 덜 좋은 지역의 뉴타운으로 구분되며,

선호를 보고 투자에 유의해야 한다는 것도 인지해야 한다는 점이다.

그러나 시간이 지나면 상급지 구축이 하급지 신축을 이기는 경향이 있기에,

땅의 가치가 높은 곳에 선호하는 구축을 선택하는 중요하다는 점,

서울은 땅!땅!땅!의 가치를 강조해 주셨습니다.

2) 가치성장투자와 소액투자

소액투자는 팔것을 매수 하는 것이고, 가치 성장투자란 팔지 않을 물건을 매수하는 것에 대한 차이와

장기보유로 시세 상승을 견인한 것에 대한 것으로 투자금이 중요한 것이 아니라,

가치, 가격, 저평가, 리스크가 중요하다.

소액투자 하기 위한 아파트별 특징을 알고 추후 자산을 늘려 나가는 방법을 알고 행동에 적용하는 것에 대한 것을 설명해 주셨습니다.

입지좋은 신축은 전세가율이 높은 시기가 매우 짧고 투자금이 많이 들어가며,

입지좋은 구축은 신축만큼 전세가가 가파르고 빨리 오르지 않지만, 일정기간 투자할 수 있는 전세가율을 유지하며,

입지 덜좋은 신축은 입지 좋은 신축만큼 아니지만 신축이기에 전세가 오르는 폭이 구축보다 크며,

입지 덜좋은 구축은 절대가 자체가 낮고, 거래가 되면서도 쉽게 오르지 않는 특징을 가집니다.

이러한 단지는 소액으로 매수가 가능하며, 소액으로 투자할 경우 앞으로 벌어질 일은 알아야 하는데,

매매가가 오를 가능성은 적고, 전세가율은 더 올라올 수 있다는 것입니다.

소액투자란 쌀 때 사면서 가지고 있다가 종잦돈 모으면서 팔아서 더 좋은 것을 사는 기회를 잡아야 하는 관점이며,

지역내 아파트 들이 어떻게 움직이는지 알면 조급하지도 두렵지도 않을 것이란 내용입니다.

내가 보고 있는 단지가 신축이고 입지가 좋으면 싸면 사야 한다는 것이고,

입지가 떨어지고 구축이면 조급할 필요가 전혀 없다는 것입니다.

서울 투자 후 3~4억 버는 것이 아니라, 잃지 않은 투자하면서,

모으는 것보다 투자가 자산을 늘이는 데 도움된다면,

투자하고 나중에 매도하면서 입지 좋은 상급지로 이동하면서

포트 폴리오를 재구성하는 것이 서울투자의 현명한 전략 임을 강조해 주셨습니다.

3. 서울투자 의사결정 방법

가치, 가격, 전세율을 보고 현재 임장지역의 의사결정 프로세서를 직접 수행해 보는 것을 배웁니다.

중장기 보유 가치가 있는지, 전고 대비 30% 이상 하락했는지, 전세가율은 60% 이상인지로 확인하는 과정을 거치게 됩니다.

이 모든 것은 수도권 급지별 선호도에 따른 극명한 차이를 보이게 되는데요,

입지좋은 신축/구축, 입지 덜좋은 신축/구축별로

전고점, 시세흐름 시작, 시세오름폭이 틀림을 이해하고

앞으로 벌어질 일들을 알고 있어야 한다는 것입니다.

Buy & Hold로 지난 상승장과 같은 무조건 미친 상승이 아니라는 거겠죠 ㅎㅎ

씨를 뿌리고 수확을 기다리는 농부의 마음으로 ~~ 언제 올지 모르는 상승을 맞이 하는 겁니다.

단지의 선호도는 상승 시작점, 상승시 가격레밸의 차이, 하락장 전저점 대비 전고점 수익으로 파악할 수 있으며,

선호의 차이를 아는 것이 투자의 시작과 끝이라는 점 인지해야 하겠죠 ^^

현재 시장은 가치대비 가격이 왜곡되었기에 가치를 아는 것이 중요한데요

가격이 아닌 가치에 집중해야 한다는 것이며,

가치는 실제 임장하고, 임보를 쓰면서 땅의 가치와 단지 가치를 정리하면서 확인해야 한다는 것입니다.

이번 서기반 임장에서 이 모든것을 손품과 발품으로 느끼면서 체감해야겠죠 ㅎㅎ

가치대비 싼 가격에 좋은 물건을 산다는 의미는

처음에 투자금이 많이 들어가지만,

보유하면서 전세 상승분으로 투자금이 회수되고,

현금이 늘어나게 되고, 한번은 역전세 먹고, 장기 보유하면서 자산이 늘어난다는 의미에서

우리가 앞으로 추구 해야 할 수도권 투자의 방향성임을 확인해 봅니다.

즉 지방투자로 사팔사팔 투자금을 굴리고,

수도권 장기투자로 자산을 쌓아서 경자씨를 빠르게 보는 방향성과 전략으로 모두 화이팅 입니다. ^^

서기반 1강 열강해 주신 자모님 감삼다.