나를 지나쳐간 리스크들 - 2,000만원 깎아서 수도권에 투자했습니다. [에비안]

안녕하세요,

에비안입니다.

첫 월부학교에서

튜터님과 반원분들의 도움으로

최근 2호기 투자를 마칠 수 있었습니다.

튜터님의 조언으로

취득세 1%를 활용할 수 있는

수도권 물건을 탐색했고,

1호기 때와는 다르게

덩치가 무겁고

그만큼 리스크도 있었기에

1호기 때와는 다른 고민과

경험을 쌓을 수 있었습니다.

과정을 복기하고

경험담을 공유해보겠습니다!

근저당이 많은 물건

→ 중도금 + 빠른 잔금으로 협상하기

제가 찾은 투자 물건은

근저당이 총 3건으로

채권최고액을 모두 합치면

매매가와 거의 비슷한 수준에 이르는

등기부등본이 매우 어지러운

물건이었습니다.

매도인께서는

집을 담보로 제2금융권까지

대출을 일으키셨기 때문에

당연하게도 이자 부담이

상당할 것으로 보였습니다.

채권최고액과 제가 매도인께 드릴

계약금, 중도금을 합쳐

매매가가 넘어가면 안된다고

강의에서 배웠기 때문에,

리스크가 있어 보였지만

“내가 드리는 계약금, 중도금으로

근저당을 하나씩 상환하고

말소하면 안전하지 않을까?”

하는 생각으로 협상을 시작하게 되었습니다.

채권최고액 + 계약금/중도금 < 매매가

* 만일의 경우에 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 집을 담보로 잡고 있는 금융기관이 1순위로 채권최고액 범위에서 실대출금 + 이자를 회수하고, 남은 금액에서 계약금/중도금을 받을 수 있기 때문에 채권최고액과 계약금, 중도금을 합친 금액이 매매가를 넘어서면 위험합니다.

매도인께서는

대출 원리금과 이자 부담 때문에

집을 빠르게 매도하고 싶어하셨지만,

해당 지역에서 아이들이

학교에 다니고 있었기 때문에

같은 단지에 계속해서

거주하길 희망하셨습니다.

그렇다면, 대출금을 일부 갚을 수 있게

중도금을 드리거나,

(물론 중도금으로도 등본상 잡혀있는

근저당을 상환하는 조건이어야 합니다)

잔금을 빠르게 해주겠다는 조건으로

협상이 가능할 것 같았습니다.

제게는 활용 가능한

회사 무이자 대출이 있었기 때문에,

회사 대출을 활용해서

중도금을 드리면서

협상을 시도해보기로 했습니다.

/

비안: 사장님, 제가 계약금 중도금 합쳐서

2억 정도까지 해드릴 수 있을 것 같은데요,

대신 매매가 6.2억에서 6.1억까지 가능할까요?

(가격은 예시입니다)

사장님: 그렇게는 힘들어요.

지금 이자 때문에 안그래도 싸게 내놓은건데

그렇게 깎아서 팔면 이득일게 없다고 그러네요.

비안: 알겠습니다.

급한 것은 대출이자 부담이 상당한

매도인이었기 때문에,

저는 일단 제가 원하는 금액을 던져놓고

강의를 들었습니다.

아니나 다를까,

급한 매도인께서는

제가 연락이 없자

새로운 협상 조건을 제시해왔습니다.

사장님: 비안씨, 집주인이 연락이 왔는데

잔금 한달 안에 해주면 6억까지도 해준다고 하네?

근데 전세가 한달 안에 나가기 힘드니까~

전세 나가기 전까지 집주인네가

보증금 1억 / 월세 150만원에 살아준다고 하네요

그럼 잔금 다 안해도 되고 5억까지만 하고

월세도 받을 수 있고

비안씨한테 이득이에요~

비안: … 생각해보고 연락드리겠습니다.

제가 원하는 조건보다 싸게 낮춘 가격

거기다 전세가 나가기 전까지

월세도 받을 수 있다니

완전 이득 아닌가요..?

주담대를 일으키더라도

예상되는 이자비용보다 월세 금액이 더 컸기에

괜찮은 조건이라고 생각했지만,

일단 생각해보겠다고 하고

유디튜터님께 SOS를 요청했습니다.

/

비안: 튜터님!

블라블라 해서요~

이렇게 하자고 하는데

괜찮지 않을까요???

유디튜터님: 그건 안돼요. (!!!)

집주인이 그 집에서 한달이든 두달이든

임대차 계약을 맺고 월세로 살게 되면,

그 집주인은 한 두달이 아니라

2년 동안 살 수 있는 권리를 가지게 되는거에요.

(2+2 하면 4년..)

잘못하면 2년 동안 비안님 돈이 묶일 수 있어요.

비안: 임대차 계약을 안맺고,

특약으로 잠깐 산다고 하면요?

튜터님: 그것도 안돼요.

주담대는 잔금을 쳐야 실행이 됩니다.

1억을 남겨놓고 5억만 주고

나중에 전세가 빠졌을 때

나머지 1억을 최종 잔금으로 주겠다고 하면

잔금을 다 치는게 아니기 때문에

주담대가 안 나올거에요.

비안: 아~ 그렇군요!!!

그러면… 어떻게 해야 할까요?

차라리 잔금을 치고 공실로 만드는게

나은 걸까요..?

튜터님: 네, 그게 나을 것 같습니다.

/

그래서 저는

매매가를 6.2억 → 6억으로 네고한 대신,

계약금과 중도금을 2억 드리고,

잔금 기간을 한달 반으로 해주기로

최종 협의를 했습니다.

마음 속으로는

잔금 한달 반이면 시간은 짧지만

그 안에 전세가 나갈 수도 있으니까!

라는 희망회로를 돌렸고

가격을 6억으로 네고했다는

기쁨만 가득했습니다. ㅎㅎ

최종 협의

매매가: 6.2억원 → 6억원

계약금 + 중도금: 2억원

잔금: 한달 반(45일)

* 계약금, 중도금으로 근저당 상환 조건 (중요!)

출처 입력

☆ 복기 point ☆

월세 조건을 덥썩 물었다가

집주인이 변심해서 2년 거주를 주장했다면

큰 돈이 무려 4년 동안

묶여있을 수도 있었다.

임대차 계약을 안 맺고

그냥 월세로 거주하게 했다면

주담대가 안 나올 수 있었다.

근저당은 잔금을 빠르게 해주겠다는

명분이 될 수 있지만,

상환 말소 조건을 분명하게 해놓아야 한다.

덧, 세입자는 이런 물건을 기피할 수 있다.

(근저당도 많은데 매매까지 진행 중인 물건)

편익과 비용 따져보기

그런데 곰곰이 생각해보니까 말입니다.

한달 반 안에 전세가 나갈 수는 있지만,

이사 날짜를 한달 반 안에 잡기는 어렵지 않을까?

하는 생각이 뒤늦게 들었습니다.

상식적으로 이사 날짜를

적어도 두세달 정도는 두고

집을 구하는 사람들이 많을 것이기에

한달 반 안에 계약도 하고,

이사도 올 수 있는 사람은

(없진 않겠지만) 구하기가 어렵고,

그렇다면 결국

잔금을 치게 될 가능성이 높았습니다.

/

물론 최선은 잔금일 전에

전세가 나가고,

이사도 들어오는 것이겠지만

차선은 전세가 나가서

계약금이라도 받아

주담대 실행 금액을 낮추는 것,

그 다음 차선은

잔금칠 때까지 전세가 나가지 않아

주담대+신용대출을 4억 일으키는 것,

최악은 대출 4억을 일으키고

공실 상태가 길어지는 것

/

1번의 경우 추가 비용 없음,

2~4번의 경우 대출금에 따라

이자와 중도상환수수료 비용 발생

그리고 잔금일까지

한달 반이라는 시간 밖에

남지 않은 상황이었기 때문에,

전세가 나가는지의 여부와 관계 없이

2~4번의 케이스를 고려하여

주담대를 신청해놓아야만 하는

상황이었습니다.

최악의 경우 전세가 나가지 않아

4억의 대출을 모두 일으켜야 할 경우,

이자와 중도상환수수료에 따라

공실 기간이 길어질수록

손해인 구조였습니다.

덩치가 무거운 수도권 매물이었기에,

이자와 주담대 비용 부담도 상당했습니다.

이자비용과 중도상환수수료 계산해보기

즉, 네고한 금액에서

이자와 중도상환수수료를 더해

한달이 지나면 369만원,

세달이 지나면 733만원,

네달이 지나면 915만원의 비용이 더해져

공실 기간이 네달이 지나면

1천만원 네고가 무의미해지는 것이었습니다.

/

유디 튜터님께서는,

전세가를 욕심내지 않고

빠르게 빼는 것으로 진행한다면

편익이 큰 거래가 될거라고

말씀해 주셨지만,

최악의 경우를 가정해

전세가 네달 동안 빠지지 않을 경우

편익보다 비용이 커질 가능성도 있는

상황이었습니다.

가격을 조금 덜 깎더라도,

잔금 기간을 길게 하는 것이

리스크를 조금이라도 줄일 수 있는

방법이 아니었을까?

하는 생각이 들었습니다.

/

☆ 복기 point ☆

튜터님께서 잔금 기간을

최대한 길게 잡으라고 말씀해 주셨는데,

가격에 혹해서 잔금 한달 반 조건을

덥썩 물어 오케이 해버렸다.

가격 네고를 조금 덜 하더라도

잔금 기간을 더 길게 하는 것이

리스크를 최소화할 수 있는 방안이다.

매매가가 무거운 물건이거나,

공급이 많은 시장에서는

특히 더 주의해야 한다.

다행히도, 계약을 잘 마쳤고

이후 전세도 나가게 되었는데요

그럼에도 불구하고

잔금은 치르게 되었습니다.

이 과정에서 저는 얼마의 비용을

부담하게 되었을까요?

저의 작은 경험담이

안전한 투자에

도움 되시길 바라며,

다음 후기에서는

잔금 마련과 전세 빼기

내용으로 돌아오겠습니다 ^^

# 감사합니다.

수도권 투자에 대한 방향성

설정해주시고, 물건 탐색에서부터

협상 과정에서의 고민, 특약,

계약까지 모두 같이 살펴봐주신

유디 튜터님 진심으로 감사드립니다.

튜터님 덕분에 용기낼 수 있었고

안전하게 계약 마칠 수 있었습니다.

거인의 어깨를 빌려주신

빈쓰 튜터님 감사합니다.

코칭 덕분에 매수할 용기를 얻을 수 있었고

포트폴리오 관리 방안,

물건을 보유하는 과정에서 마주할 리스크와

제가 보지 못한 맹점까지

잘 따져볼 수 있었습니다.

언제나 응원해주시는 진심을담아서 반장님

확신의 수준을 높여주셔서 감사합니다.

인테리어 견적과 코칭, 오프라인 강의까지

겹쳤던 그날, 하루종일 바로 옆에서

함께해주시고 응원과 조언 계속해주셨던

그날, 잊지 못할거에요 ♥︎

우리반 따뜻한

티티윤 부반장님, 리아르 부반장님

그리고 항상 응원해주시는

아이닌님, 카테고리님, 무늬스누피님

보앙님, 딩동댕2님

유디티4반과 함께할 수 있어

영광이었고 정말 감사했습니다.

(아직 안끝났지만 ^^)

2호기 계약을 순조롭게 마치기까지

월부라는 환경 안에 있는 것이

어찌나 감사하게 느껴지던지요.

앞으로도 환경 안에서

제가 받았던 만큼,

아니 그보다 더 많이 나누면서

동료와 함께 성장하는 투자자가 되겠습니다.

긴 글 읽어주셔서

감사합니다 :)