안녕하세요. 너나위님과 월부를 발전시키고 계신 많은 월부 관계자, 드림이 여러분~ 부동산에 무지해서 적지 않은 금액을 전세로 맡기고 2년을 보내버린 저희 부부 이야기 좀 들어주시겠어요?
✅ 부부의 상황 및 배경 요약
저희는 무주택 부부이고, 가용 자산은 약 7억 원(대출 없이)입니다.
6.27 대책 이후 실거주 조건이 부담되어, 최근에는 세입자를 둔 전세 낀 매물을 통해 투자용으로 접근하는 방향도 고려하고 있습니다.
다만, 이 방식이 현재 시장 상황과 규제에 잘 맞는지, 법률적으로 문제는 없는지 명확히 알고 싶습니다.
또한, 실거주 기준이 아니라면 지역/단지 선정 기준도 달라져야 할지 고민이 됩니다.
현재 성동구, 마포구, 동작구 등을 중점적으로 단지를 살펴보고, 매물을 추려보고자 계획중입니다.
📌 질문 정리
① 전세 낀 매물 매수 전략의 유효성
지금과 같은 시장에서 전세 낀 매물을 매입하는 전략이 유효한 선택인지, 어떤 리스크가 있는지 궁금합니다.
입지가 괜찮은데 매물 자체가 많지 않고, 세입자 있는 매물은 더 제한적인 상황에서 어떤 우선순위로 접근해야 할까요?
② “매도자가 먼저 전세를 넣고 매수하는 방식”의 절차와 위험
매도자가 먼저 전세 계약을 체결한 후 우리가 매수하는 방식은 어떤 절차로 진행되며, 이 과정에서 법률이나 행정절차상 주의할 점은 무엇인가요?
해당 방식이 대출 규제를 회피할 수 있는 구조인지, 혹은 문제 소지가 있는 회색지대는 아닌지 확인하고 싶습니다.
③ 실거주와 투자 목적에 따른 지역/단지 선택 기준 변화
원래는 실거주 목적으로 접근해서 교통, 학군, 생활 편의 등을 중심으로 봤는데, 실거주가 필수 조건이 아니라면 지역 선택 기준이 어떻게 달라져야 할까요?
향후 수요가 탄탄한 투자 가치 중심으로 바꾼다면 강남 및 주요 산업지구와의 접근성을 제외하고 어떤 요소를 우선적으로 봐야 할까요?
④ 동일 생활권 내 여러 단지의 비교 방법
한 지하철역 인근에 단지가 여러 개인 경우, 교통·생활환경이 유사하다면 단지별 가격 차이가 과연 타당한지 어떻게 판단할 수 있을까요?
브랜드, 연식, 커뮤니티 시설 등의 프리미엄이 실제 거래가에 과하게 반영된 경우도 있는지 궁금합니다.
⑤ 가용 자산 기준으로 현실적인 포지셔닝
저희처럼 7억 수준의 가용 자산이 있는 무주택 부부가 서울에 집을 마련하려면, 실거주 혹은 투자 어떤 방식이든 간에 지금 같은 시장에서는 어떤 방향(입지·타이밍·전략)으로 접근하는 게 현실적일까요?
질문이 많고, 길지만 저희가 궁금한 게 무엇인지 너나위님은 금세 파악하시리라 믿고 답변 기다리겠습니다. 이번 챌린지 기회를 마련해주셔서 다시 한 번 감사합니다! 정말 튼 도움이 되었고 용기를 얻었다는 것 말씀드리고 싶었습니다:>
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