[실준70기 6개월 안에 1채 등기칠조 멈추지말고달려] 임보는 이렇게 쓰는거다!!

좋아 안좋아가 아닌 더좋아 덜좋아로 판단할 수 있도록 해보자! 

지역개요 - 인구 : 인구수, 연령별 인구, 전입전출 

인구수는 주민등록통계사이트 참고 및 네이버 참고 

• 최근 10년의 인구 증가하는지 확인 

  - 인구 증가 : 좋아지는 곳 (신축입주, 직장증가, 교툥개선)

  - 인구 감소 : 나쁠수도 아닐수도 (주택노후, 직장 - 학교 부족, 집값 부담) 

  * 인구수가 줄어드는것은 전국 전반적인 특징이므로 안좋은것은 아님 

인구가 증가한 이유를 알아봐야함!!

부동산지인 - 인구 : 연령별 인구 

- 20, 30대가 높은 동은 교통을 선호하는곳 (20평대 수요가 많음) 

- 영유아, 10대가 많은곳은 신축인 곳 (신축 선호)

- 10대, 30대, 40대가 높은곳은 교통 학군 선호하는곳 (30평대 수요가 많음)

- 50, 60대 : 오래된 거주민일수도 있음 

위 와 같이 추측할 수 있음 

전입전출 : - 호갱노노에서 인구수 최근 1년으로 세팅하고 보기 

전출입 Top 3까지를 파악하며, 해당 지역에 입주 물량도 꼼꼼히 파악해야함 

지역 개요 - 가구 소득 (월부에서 찾기 ㅎㅎ)

1. 주변 지역과 상대적 위상 파악
2. 주택 구매력 파악

• 살기 좋은 곳일 수록 소득이 높음
• 고소득자가 많은 지역일수록 상승장일 때 상승하는 폭이 매우 큼
• 단임할 때 지하주차장 및 주차장에서 차량을 보고 소득을 대략 확인해보기

직장

7대 업무지구

강남 (강남, 서초, 송파) - 148만 

광화문 (종로, 중구) - 65만

여의도 (영등포, 양천, 동작) - 60만

가산 (구로, 금천) - 47만

판교 (분당) - 30만

마곡 (강서) - 26만

DMC (마포) - 25만 

1. 구단위로 종사자수로 양적 평가
2. 직장인 연봉 수준으로 질적 평가 

국가통계포털 (Kosis.kr) : 국내통계 - 기관별통계 (지방자치단체) 00시  - 00시 기본통계 - 사업체 - 종사자규모별 사업체수 및 종사자  or 전국 종사자수로 월부에서 검색 

소득이 높은 일자리인지 확인하는 방법 -호갱노노에서 직장인 연봉 확인 

교통

단지분석 할 때 랜드마크 아파트에서 주요업무지구까지 걸리는 시간으로 체크하면 된다! 

학군

 - 구 전체에서의 갯수 파악해서 등급

 - 생활권, 단지 평가 기준 - 생활권 내 가장 좋은 학군, 단지의 주 배정 학교 

 - A이상부터 딴 곳에서 이사를 올 수 있는 등급이라고 생각하면됨 

환경

백화점, 대형마트, 스타벅스, 최신상권, 의료시설 (스타벅스 드라이브스루는 휑한곳에 있기 떄문에 환경이 안좋을수도 있다) 

백화점 - 현대, 신세계, 롯데, 갤러리아

대형마트 - 홈플, 롯데마트, 메가마트, 이마트, OO아울렛, 지역백화점(예를들면 NC), OO몰

종합병원 / 스탁벅스 - 종합병원, 스타벅스 R/DT

1. 상권 쓰기 : 대형마트, 백화점 등 어디 있는지
2. 선호상권 : 생활권 및 상권별로 활성화 되는지, 구매력이 있는지 등등 파악해보기
3. 비선호 상권 : 모텔촌, 공항시장 등등
4. 생각 적기

공급

• 해당 지역의 3년 평균 공급 물량을 확인 

  - 구단위 → 시단위로 파악해보기 (서울시에 전체 공급 물량이 앞마당을 만드는 곳에 어떤 영향을 미쳤는지 확인해보기) 

• 전출입관계 TOP 3 지역의 공급도 확인 

  - 전출입 TOP3 지역의 공급이 인구의 1.0% 초과 (적정수요 2배 초과 - C등급) 이면 ‘임장지’에 직접적으로 영향을 줄 수 있음. (질적으로 고려-위치, 입주 단지 세대수 등) 

공급 - 주변지역 공급 보는 방법 : 부동산지인 → 수요 입주 → 수요입주 플러스 

[OO구 살기 좋은가]

1. 자체 업무지구 보유했는가
2. 업무지구 접근성
3. 학업성취도 준수하고 학원가 근접하는지
4. 대형마트 백화점 입점 

[OO구내 선호 우선 요소]

• 직장, 교통, 학군, 환경 공급을 보면서 선호 차이를 만드는지 확인하기 

입지를 개선시키는 호재 3가지 

교통 - 주요 직장 (수도권 7대업무지구) , 접근성 획기적 개선 - 철도개발 등 

환경개선 - 극적인 환경 개선 (대규모신축입주, 신규택지) - 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시 등

일자리 - 일자리의 획기적 증가 (외부소요 유입) - 산업단지, 기업유치 

호재 파악하는 법 

1. 아실 - 교통망
2. 아실 - 재개발 재건축 (재재) - 사업시행인가 이후 단계인지 파악 

사전준비 : 정리 

1. 위성지도 : 빈땅 / 지형파악
2. 일반지도 : 아파트 / 주택가 구분
3. 연령별인구 : 신도시택지 / 구축택지 / 주택가 구분
4. 지적편집도 : 상권의 모습
5. 나무위키 : 지역에 대한 흥미 유발 / 발전 & 확장 방향 파악 

분위기 임장 : 지역을 익히고 입지를 파악하는것 

• 상업지역, 지하철역을 지나도록 루트 짜기 - 큰 길 → 작은길로

  - 돌아왔던 길을 복기할 수 있는 터닝포인트를 정하는것도 하나의 방법 (걸어온 길을 보게되면 다른 분위기 또는 더 각인이 될 수 있다) 

체크리스트

직장 

1. 직장의 규모는 어떠한가? → 강남, 시청, 여의도 등 규모가 큰 업무지구 모습 확인
2. 직장 주변 사람들의 모습이 어떠한가? → 젊은 사람들이 사원증을 차고 다니는지? 정장, 작업복을 입고 다니는지?

교통

1. 출퇴근 환경 (혼잡도) → 출퇴근을 편하게 할 수 있는지? (앉아서, 혼잡하지 않게 등) 

학군

1. 학원가의 종류 & 모습 → 학원가 주변 유해시설이 있는지? 저녁시간 학원가의 모습이 어떤지? 

환경 

1. 사람들이 좋아하는 환경인가? → 신도시 느낌? 거주지 상권이 충분한지 (세탁소, 편의점, 대형마트 등)
2. 유해시설이 있는가? → 유흥시설, 공장, 교도소, 비행장 등
3. 지형이 어떠한가? → 언덕의 정도? 평지?
4. 사람들의 연령대가 어떠한가? → 신혼부부? 중년부부? 어르신? 

앞마당 5개 이상인 사람 앞마당 관리법

1. 앞마당을 만들고 생활권 우선순위를 정한다
2. 생활권에서 가장 비싼 단지와 매매 - 전세 차이가 ‘종잣돈 + 1억’ 을 만족하는 단지 (없는 경우 제외) 를 시세트래킹 양식에 넣는다.
3. 최소 월 1회 매매가 (4층 이상 최저가), 전세가 (최저가)를 트래킹한다.
4. 앞마당을 늘리면서 반복한다.
5. 매매 - 전세 차이가 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사를 진행한다.