안녕하세요.
저는 아파트에 전세를 살고 있고 내년초에 계약기간이 만료됩니다.
계약갱신권을 이용하여 계약기간을 연장하려고 합니다.
계약금액이 증액(5%이내) 될 지는 아직 주인하고 얘기해 보지 않은 상황입니다.
전세계약체결후 확정일자를 받아놓은 상태인데요.
만일 계약갱신을 한다고 할 때, 제가 최초 전세계약체결일부터 계약갱신을 한 기간 사이에
집주인이 담보를 설정했다면, 제가 계약갱신을 하면서 후순위가 되는 것일까요?
아니면 선순위가 그대로 유지가 되는 것인지요?
이리 저리 찾아봐도 잘 몰라서 문의드립니다.
혹시 아시는 고수님 계시면 지식 전수 부탁드립니다!!
감사합니다.
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댓글
안녕하세요 아리바바님^^ 전세로 거주하고 계시고, 내년에 첫 계약기간이 만료하고 갱신을 하실 계획이신 것 같습니다. 우선 결론부터 말씀드리자면, 첫 확정일자를 받았던 당시의 계약에 해당하는 보증금만큼은 선순위로 보장이 됩니다. 그리고 계약갱신을 하면 새롭게 확정일자를 받아야 하는데 그 때 보증금 증액분에 대해서는 만약 최초 전세계약체결일부터 갱신 사이에 집주인이 담보를 설정했다면 그 다음의 후순위가 됩니다. 그래서 계약갱신 할 때, 증액 계약서에 -기존 계약이 유효하며, 보증금 00액 증액 및 계약갱신(연장)을 위해 작성하는 계약서이다 -기존 보증금 액수, 증액된 보증금 액수, 총 보증금 액수 -임대인은 임차인의 대항력, 우선변제권의 효력이 발생할 때까지 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다 등의 내용을 기재하시는게 좋습니다. 추가로 대항력과 우선변제권을 이해하시면 더 도움이 되실 것 같아요 대항력은 내가 사는 집에 대한 권리인데, 쉽게 생각하면 집주인이 바뀌더라도 계약기간이 남았거나 보증금을 돌려받지 못했을 때 집을 나가지 않고 버틸 수 있는 권리입니다. 대항력의 조건은 주택의 인도(이사, 거주)와 전입신고 이 두가지의 요건이 동시에 충족되고 다음날 00시부터 효력이 발생합니다. 그리고 우선변제권이라는 개념이 있습니다. 이건 쉽게 생각하면, 집이 경매 등으로 팔렸을 때 돈을 먼저 받을 수 있는 우선권의 순서를 의미합니다. 앞서 대항력의 요건인 "주택의 인도"와 "전입신고" 그리고 "확정일자" 이 세가지가 동시에 충족이 되어야 효력이 발생합니다. 정리하면, 이미 첫번째 계약으로 집에 거주하고 계시기에 최악의 상황이 되었을 때에도 대항력이 살아있다는 점 그리고 두번째 증액 계약 시 "증액분"에 대해서는 우선변제권을 위해서 새로운 확정일자를 받아야하며, 등기를 확인하여 근저당이 있는지를 확인해야하는 것이 필요해보입니다 저도 예전, 전세에 살 때 걱정들이 되었어서 이런 고민들이 많이 들었었습니다. 아무쪼록 원하시는 계획대로 차질 없이 잘 진행되기를 바라겠습니다. 그리고 이런 법률적인 것이 들어가는 것은 걱정이 된다면 뭔가의 행동 전에 반드시 전문가와의 상담도 필요하다는 점도 말씀드리고 싶습니다^^ 파이팅입니다
