2강 후기 :: 지방 임장 효과적으로 하는 법 [지방투자 기초반 28,29기 러브송]

러브송 입니다 ~💕

6.27 대출 규제가 나오고 2호기 투자는 어떻게 접근하면 좋을까요

대부분 지방 광역시 및 중소도시들은 여전히 하락장과 미분양의 어려움을 겪고 있는 상황입니다 

이렇다 보니 지방 대출 규제는 수도권보다는 나은 사항인데요 

대출 규제 지방 적용

1. 대출총량규제 >> 은행 하반기 대출 가능 총량 감소

  2. 신용대출

이번 2강에서는 지방임장 효과적으로 하는 법을 알려주셨습니다 

100만 인구 [창원시], 연습 문제로 어떻게 이 지역을 분석하고 투자로 이어가는지 잔쟈니 강사님의 인사이트를 하나하나 제대로 따라가 보겠습니다 >> 제대로에 대한 정의 = 벤치마킹 할 것들을 찾는 과정 

다음 임장 보고서에 벤치마킹할 리스트를 표제 다음에 넣고 최소 2~3개정도는 적용해 보는것이 내가 다음 단계로 올라갈 수 있는 stepping stone

👀 왜 [창원시]를 선택 했을까요?  

      가치와 가격을 잘 알아둔다면 선호신축부터 소액투자까지 다양한 투자기회를 열어주는 곳 >> 창원시

      수요가 많고 가격이 싸고 공급이 줄어 드는 지역 >> 창원

      창원 100만 인구 울산과 거의 비슷 

✔ 투자 지역의 위치를 보는 이유: 도시의 특징을 이해하고 이 지역을 분석할 때 주안점을 파악 

     어떤 도시인지를 먼저 알아보자

벤치마킹#1 

호갱노노 분위지도 활용 - [창원시] 도시 형성 과정을 연도별 파악 

지방은 주로 외곽 빈땅으로 이동하며 신축단지들이 형성 되는 반면 창원시는 외곽 확장 >> 입지 좋은 곳 재건축 활발

산과 바다로 둘러싸인 분지 지형으로 지역간 생활권간 단절 외곽 확장의 실효성이 떨어지기 때문이다

✔ 사람을 보는 이유: 사람들이 어디에 모여 사는지, 살고 싶어 하는 것은 어딘지 파악 

     창원에는 어떤 사람들이 살까? 구별 인구 

     1. 동별 세대당 인구수가 2.5 이상이면 아이를 키우고 사는 가정이 많은 거에요! 예) 분당 세대당 인구 2.44명

        동별 세대당 인구수 데이타를 가지고 임장가서 현장과 매치 하는 작업을 가져 봅니다

        - 세대당 인구수가 높은 지역 상권 >> 학원, 병원, 빵집, 먹거리등 가족세대들이 선호 상권 

        - 세대당 인구수가 낮은 지역 상권 >> 당구장, 가방, 컴퓨터 수리업체등     

     2. 연령별 인구 (20~50대 경제활동인구)

         수치가 나타내는 의미가 궁금하다면 인근에 있는 거점도시와 비교해 보세요(광역시 등)

     3. 매도 할때 내 집을 받아줄 수요 많다는 의미는 = 환금성이 좋다 

벤치마킹#2

입지분석 자료는 이제 헤매지 않고 잘 찾아 붙이고 있다 그러나 내 생각을 입히는 작업이 항상 어렵다 

기계적으로 직장, 학군, 환경, 공급, 교통 데이타를 마구마구 넣고 

결국에는 왜 넣고 있는지 해석을 못하는 경우가 많다 이론…😢

이번 강의에서 배운 입지 요소별 질문 체크리스트 내 임장보고서에 꼭 적용해 보고 싶다

벤치마킹#3

[지역분석 공부] 아니라 [실전 투자]를 하려면 명확한 투자 전략을 갖는 지역을 봐야 합니다.

앞마당 지역에서 투자 전략 핵심 키워드 3가지 뽑아내기

예시) 창원시 >> 연식, 중심 접근성, 학군(+부촌커뮤니티)  

✔ [수도권]은 위치와 생활권이 좋으면 낡아도 선택합니다

      순차적으로 다 함께 가격이 오릅니다

      [지방]은 위치와 생활권이 좋아도 낡으면 대체됩니다

      선호도가 빠지면 가격이 많이 못 오릅니다 

이러한 내용은 임장을 통해서만이 얻을 수 있다 

개인 사정으로 혼자서 임장을 다니는 경우가 많은데, 그냥 걷다 오는 경우도 너무 많고 혼자 걷다 보면 내가 지금 뭘 보러 다니는 거지? 순간 길을 잃을 때도 많았다

튜터님, 강사님들과 임장을 꼭 한번 가보고 싶었는데 강의에서라도 이렇게 랜선 임장을 강사님과 같이 할 수 있어 너무 좋았다 👍

벤치마킹#4 효과적으로 지방 임장하는 법

◈  효과적인 임장이 중요한 이유' 항상 되새기기  

시간이 제한적입니다 

그래서 보물찾기하듯 띄엄띄엄 보는 게 아니라 

한번 갔을 때 제대로 보고 와야 합니다

도시별 개별성이 강합니다 

해당지역 사람들이 무엇을 좋아하는지 알아야 합니다

생활권과 단지의 선호도가 다를 수 있습니다

1등 생활권이라고 모든 단지가 좋지 않으며, 후순위 생활권이라도 사람들이 좋아할 수 있기에 단지별 선호도가 중요합니다. 

◈  임장 시 DO & DON't 리스트 만들고 임장 루트 작성 시 적용해 보기  

생활권별 특징 파악 >> 분위기 임장

반려동물병원이 있는 지역은 좀 사는 동네이다 라고 판단

학원상가 + 유흥이 같이 있는것이 지방의 특징

DO

1. 사람들이 모이는 곳을 가보고 (큰 사거리, 상권 밀집지)

   이 곳에 어떤 사람들이 사는지 생각해보세요

   2. 큰 도로 외에 이면도로도 가 보세요. 이면도로도 가 보면 대장 아파트의 뒷모습을 반결할 수 있다 

DON't

   단지 사이로만 가지 마세요

   아파트는 단지 임장 때 가는 것 

    첫 날에는 주요 도로/이면도로를 고루 걸으며 사람들과 거주 요건을 관찰해 보세요 

분위기 임장을 제대로 하면 해당 지역 사람들이 집을 고를 때 

선호/비선호하는 요소를 파악하고, 이를 내 투자에 연결할 수 있습니다. 

개별단지 특징 파악 >> 단지 임장

생활권 순위를 넘어서는 개별 단지의 선호도

핵심 입지요소와 가깝고 아파트가 모여 있어 균질성 있는 곳이 좋은 게 맞습니다

하지만 지방 아파트 중에는 간혹 특출난 상품성으로 자신의 약점을 보완하는 단지가 있습니다

그래서 단지임장을 통해 개별단지의 특징과 선호도를 파악합니다

DO

1. 단지 내부에선 단지의 상품성, 거주민 유추 등으로 “구매력 있는 사람들이” 이 단지를 선택하겠는지 생각해 보세요
2. 단지 주변이 거주하기 쾌적하고 안전한지 살펴보세요

DON't

건물 (시멘트)만 보고 오지 마세요

단지 임장 체크리스트는 단지의 상품성을 꼼꼼하게 살펴보기 위한 보조수단일 뿐, 결국 해당 단지에 사는 사람들의 모습과 수요의 크기를 보고 오는게 핵심입니다. 

생활권 우선순위와 개별 단지 선호도는 다를 수 있습니다

그 간극을 메워 더 버는 단지를 고르는 게 단지 임장 입니다 

✔ [수도권] 시간이 지날수록 땅의 가치가 더 좋은 곳은 결국 가치에 맞는 가격을 찾아감

       → 보기좋고 쾌적한 신축, 넓은 평형보다 아파트가 자리잡은 땅의 가치가 훨씬 중요

       → 단지 임장 시 땅의 가치, 수요, 위치 파악이 중요 

✔ [지방] 건물이 낡고 선호도가 떨어지면 대체됨

      가격이 가치를 찾아 우상향하지 않음(가치 자체가 하락)

      → 보기 좋고, 쾌적하고, 살고 싶은 곳인지 실수요자가 선택하는 선호도가 훨씬 중요

      → 단지 임장 시 입지, 위치 외에도 실거주자를 끌어들일만한 요소가 있는 확인

◈  그림만 그리지 말고 왜 시세 지도를 그리는 이유지 생각하기 

생활권 우선순위 확인 : 생활권 간 대표단지 가격 비교를 통해 분위기 임장, 단지 임장에서 매긴 생활권 우선순위가 맞는지 확인 합니다. 

가격에 영향을 주는 결정요소 확인 : 생활권 내 단지간 가격비교를 통해 각 생활권별로 가격에 영향을 주는 선호 요소가 무엇인지 확인 합니다. 

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강의 마지막에 잔쟈니 강사님의 솔직한 얘기를 듣고 너무 공감되고 울컥 했습니다

월부 생활하면서 실력좋으신 분들이 너무 많고 열과 성의를 다하시는 분들을 보면서 위축되고 나는 왜 이렇게 밖에 할 수 없을까 자기탓도 하고 있습니다 

잘하는 것 보다 포기 하지 않겠다는 마음으로 월부 생활을 이어 오고 있는 나 자신에게 꼭 필요한 [마음] 

기록해서 기억하고 싶습니다

결과가 아닌 과정을 비교하는 마음

제대로 된 효율을 추구하는 마음 

더 쉽게, 빠르게, 살 것만(?) 쏙쏙 골라 보는 건 장기적 관점에서 효율이 아닙니다

투자에서 가장 효율적인 건 실패하지 않는 것입니다