# 쏟아지는 규제에 혼란스럽다
1월 말부터 연일, 양도세 중과 및 보유세 중과에 대한
정부의 규제 정책에 대한 발언들과 기사들이 쏟아지고 있습니다.
규제를 한다고 하니 당장 집을 가지고 있는 분들은 불안해 지기 시작합니다.
앞으로 나한테 올 일들이 어느정도인지를 따져보기가 어려운 상황에서
집을 가지고 있다는 이유만으로 무엇인가, 불리한 상황에 처해질 것 같은 불안한 감정이 드는 것이죠.
그렇다고, 무주택자분들은 이 기사에 마냥 무관심할 수 있는가. 생각해보면 또 그렇지 않습니다.
앞으로 집을 가지려고 계획을 했는데 집을 가지면 팔기도 어렵고, 보유도 어려운
그런 상황이 올 것 같은 걱정이 듭니다.
정부가 5월 9일 시행하려고 하는 정책에서 규제를 받는 대상은 분명합니다.
무주택, 1주택자가 아닌 “다주택자”입니다.
다주택자는 2주택 이상을 가지고 있는 사람이며, 이 규제도 “조정대상지역”에 한합니다.
다시 정리하자면, “조정대상지역” 내 “2주택 이상”을 가진 사람인겁니다.
여기서 주택은 “사람이 거주할 수 있도록 만든 건축물”이기 때문에 아파트이건, 빌라이건, 사람이 거주할 수 있는
거주용 건축물이면 다주택자에 포함이 됩니다.
5월 9일 이전에 팔지 않고, 5월 10일에 팔면
팔 때 내는 세금이 양도세를 2주택인 경우 +20% 중과, 3주택인 경우 +30%중과를 하겠다는 것이
지금 “다주택자 양도세 중과 유예 폐지”의 내용입니다.
# 자, 그렇다면 이로 인해서 시장은 어떤 영향을 받게 될까요?
과거 2018년 4월 1일에도 다주택자 양도세 중과가 시행되었습니다.
그때 문재인 정부도 이재명정부처럼 오르는 부동산 가격을 막고자 다주택자가 가진 매물들을 시장에 내놓게 하기 위한 부분으로 이 정책을 시행했고, 실제 2017년 8.2대책에 이 내용을 담아서 발표했습니다.
2017년 8월 다주택 양도세 중과 시행을 2018년 4월부터 시행한다고 이야기 한 이후
서울 아파트 거래량은 점차 늘어 2018년 1월에는 만2천건까지 육박합니다.
실제 다주택자들이 매물을 정리하려고 하는 움직임이 생겼고
시장에 나온 다주택자들의 매물 때문에 거래가 되면서 거래량이 올라간 상황이었습니다.
그리하여, 가격은 어떻게 되었을까요?
[성동구 행당한진타운- 17년 후반 7억 가까이 거래된 가격이 18년 6억까지 떨어짐]
성동구에 있는 단지의 경우, 17년 후반부터 18년 6월까지 실제 가격이 조정되었음을 확인할 수 있습니다.
그런데, 모든 단지가 이 때 조정을 겪었던 것은 아닙니다.
[관악구 성현동아]
결국에 “양도세”를 낸다는 것은, 양도 차익이 있는 경우에 중과되었을 때
더 비용을 많이 내게 되는 것으로, 내가 보유하는 데 부담이 되지 않는다면
양도차익이 많이 나지 않는 집을 무조건적으로 공포심에 던지지는 않았던 시장이었다는 것을
아파트의 가격을 보며 확인해볼 수 있습니다.
모든 일이 똑같이 일어나지 않을 가능성이 있으나, 우리는 과거 시장을 통해
앞으로 어떤 일이 벌어질 수 있을지 시나리오를 그려보고, 준비해 나갈 수 있을 것입니다.
우리가 할 수 있는 일이 “예측”이 아닌 “준비”라면 다음과 같은 부분에서 여러분들이 준비하셔야 하는 시장입니다.
- 이미 10년 이상 보유해 양도차익이 많이 난 지역에 다주택을 가진 사람들(장기보유한 사람들)부터 매물을 정리하고자 할 수 있다. 그것은 이미 매물량이 늘어나는 것으로 시장에 적용되고 있다.
- 그런데 실제 매수하려고 하는 실수요자 입장에서는 “대출규제”가 가로막고 있고, “입주조건”이라는 허들이 있으므로 대출한도가 2억~4억정도 나오는 고가 지역에서는 실제 현금을 가진 사람들이 매수를 나설 수 있다. 그래서 이 현금을 가진 사람들이 “충분히 사도 될만한 가격인데?”라고 생각하는 순간 거래가 일어난다. 이 때 상급지 갈아타기가 가능한 가격대가 열린다면, 애초에 갈아타기를 하지 않고 머무름을 선택했던 사람들에게도 갈아타기 가능성이 열린다.
- 최대 6억 한도로 대출을 받을 수 있는 15억 미만 지역들에서도 영등포구, 서대문, 은평구와 같은 지역에서의 매물물량이 늘어나고 있기 때문에 이 지역에서 매수하고자 하는 분들은 이전보다 일시적으로 조정된 가격이 나오는지를 지켜볼 필요가 있습니다.
4. 정부에서 토허제 지역에서의 매도는, “입주조건”이 있기에 세입자의 만기를 보장해야 한다는 매도에 어려운 상황을 가지고 있는 점을 감안하여 잔금 날짜를 늘려주고, “세입자가 낀 물건”도 매수할 수 있도록 퇴로를 열어주겠다는 이야기를 하고 있습니다. 만약, 세입자를 낀 채로 매도할 수 있도록 한다면 입주가 되지 않아 서울 입성을 포기했던 분들이 또는 대출한도가 나오지 않아 입성을 포기한 분들에게도 세입자를 낀 채로 매수하고, 이후 실거주를 할 수 있도록 하는 길이 열리는 겁니다. 이에 따라 매수세가 어떻게 촉발할지를 지켜봐야 할 것 같습니다.
# 그래서 드리고 싶은 말씀
실제 규제가 생기면 집을 가지고 있건, 집을 가지고 있지 않건 위축되는 것이 사실입니다.
지금과 같이 고강도 규제가 계속되는 상황에서는 더욱 그럴 겁니다.
제가 투자를 시작했던 2018년 12월은, 다시 되돌아보면
실제 돈이 있고 시장 상황이 돌아가는 것을
알고 있었다면 지금 언감생심 꿈도 못꾸었던 단지들을 살 수 있었던 기회였으나
저는 그것을 몰라 많은 기회를 놓쳤습니다.
실제 다주택 양도세 중과, 다주택 보유세 중과라는 세금 규제들이 나온 해였으나
그로인해 나온 다주택자 매물들을 잡을 수 있었던 시기였다는 말씀입니다.
누군가에게는 퇴로를 열어주는 시기가
누군가에게는 새롭게 시작할 수 있는 시작의 길을 열어주기도 합니다.
여러분에게 “다주택이 되세요”, “그러니까 무조건 집을 사세요”라는 이야기를 드리는 것이 아닙니다.
화폐가치가 떨어지는 현 상황에서
내가 가진 돈을 예적금에만 묶어두면 안된다는 것을 알고 있는데
규제 때문에 이러지도 못하고 저러지도 못하여
어떻게 해야 하지? 고민이신 분들은
오늘 제가 말씀 드린 내용을 참고하여 앞으로의 계획을 세워보시라는 말씀을 드리고 싶었습니다.
하루하루 시간이 갑니다.
열심히 아이를 키우고 회사를 다니고 그렇게 하루하루를 보내다 보면
어느새 나와는 거리가 먼 시장에서 이야기가 들려옵니다. “규제가 나온다, 가격이 내린다. 오른다”와 같은.
더 이상 이렇게 살면 안되겠다 생각하여, 어떤 시장인지도 모르고 무턱대고 매수하게 된다면
그 이후 몰려오는 파도에 올바로 서 있기가 어려우실 겁니다.
지금이라도, 그 시작을 해볼 수 있는 계기가 있다면
계기를 만들어서 시작해보시면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다!
p.s : 날씨가 급 많이 추워졌네요. 옷 잘 여미시고 감기 조심하세요!
