안녕하세요 :) 함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
몇일전까지 날씨가 너무 덥더니 이번주는 폭우가 쏟아지네요ㅠ
이번주말도 우중임장이 계획되어 있으신 분들은
더욱더 조심하며 안전임장 다녀오셨으면 좋겠습니다.
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얼마전 수도권에 취득세 8%를 내고
투자를 하게 된 경험담을 짧게 올렸었는데요.
제목에서 알 수 있듯이
저는 근저당이 높게 낀 물건을 매수했고,
그 덕분에 취득세를 더 지불한만큼
시세보다 싸게 살 수 있었기 때문에
빠른 결정을 내리고 투자를 할 수 있었습니다.
매수를 준비하시는 분들에게 조금이나마
도움이 되길 바라는 마음에
근저당이 높게 낀 물건 매수 방법을 정리해보려고 합니다!
제가 매수한 물건은 근저당이 무려 90%에 육박한 물건이였습니다.
매도인은 공장을 운영하고 있었는데 공장에 돈이 필요해서
집을 담보로 대출을 꽉 채워 받아놓은 상태였는데
더 이상 빚과 이자를 감당하기가 어려워 집을 빠르게 처분하고자 하는 분이셨는데요.
겨울이라 매수세도 그렇게 많지 않고,
근저당도 많이 껴있다보니 투자자는 물론이고,
실거주자들도 무서워서 접근을 못하고 있던 물건이였습니다.
싸게 내놔서 집은 많이 보고 가는데
사람들이 결정을 쉽사리 못내려서 부사님도, 주인분도 지친상태였던 것 같아요.
하지만 시세보다 너무 쌌고 지역내 선호도도 높은 단지였기 때문에
리스크만 헷지할 수 있다면 충분히 매수가 가능해보였습니다.
그렇게 저는 원래 나와있던 호가보다
1,500만원을 더 깎아
최종적으로 매수를 하게 되었습니다.
1. 매수전 CHECK
매수전에 체크해야 할 부분이 더 많으니 천천히 따라오세요!
우선 등기부등본을 보면, 을구에 채권최고액이라는 금액으로
근저당이 설정되어있는데요.
이 채권최고액은 채무자의 연체 이자가 발생할 것을 감안해
실제로 빌린 대출원금의 120%~130% 정도의 금액으로 설정을 하게 됩니다.
보통 제1금융권인 은행은 원금의 120%,
제2금융권인 저축은행, 보험사, 캐피탈 등등은 130%으로
설정을 하는것이 일반적입니다.
보통 채권최고액 기준으로 7~80%이내라면 적당한 수준이고,
80%가 넘어간다면 위험할 수 있다고 보지만
아예 매수를 못하는 것은 아닙니다.
우선 집값의 80%가 넘어가는 경우에는
매수를 하기전에 대출 잔액증명서를 부동산 사장님께 요청하셔서
실제로 남아있는 대출 잔액을 확인하셔야 하는데요.
확인해보면 대출 잔액을 일부 갚아서 현 근저당보다 적은 금액인 경우도 있고,
채권최고액을 높은 비율로 설정하기 때문에
실제 대출잔액을 보면 등기부등본에서 보는것보다는
훨씬 적은 금액이 남아있는 것을 확인할 수 있습니다.
이 부분을 확인후, 채권최고액을 모두 더한 금액+계약금+중도금이
매매가를 넘지 않게 매수를 해야합니다.
예를들어 5억짜리 집을 사는데 4.5억의 채권최고액이 잡혀있다면,
4.5억+계약금+전세계약금(보통 전세계약금을 중도금으로 보기때문에)이
5억의 매매가를 넘지 않게 계약금과 전세계약금을 입금하셔야 하는데요.
이때 계약금이 보통 10%지만 10%를 다 넣으면 매매가를 꽉채우게 되니
계약금을 5%정도로 조절을 한다던지, 매매가보다 낮게 조정을 하셔야 합니다!
(전세 계약금도 마찬가지입니다)
추가로! 가계약을 넣기전에 이러한 조건으로 근저당이 껴있는데,
근저당 말소조건의 전세 대출이 나오는지도 모든 은행의 대출상담사분들과
통화 후 전세대출도 나온다는것을 확정받고 매수를 했습니다.(규제전)
2. 계약일 당일 CHECK
계약일 당일 계약금은 매도인의 계좌가 아닌
매도인의 대출 가상계좌에 입금을 하거나
아니면 매도인과 은행에 함께 방문 OR 어플로 상환하는 것을
직접 확인하고 이에 관련한 특약을 함께 계약서에 기재하셔야 합니다.
*필수 특약*
1. 현 등기사항 증명서상 근저당권 설정
(OO은행, 채권최고액 OOO,OOO,OOO원 정)은
잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고,
추후 소유권 이전 이외의
권리 변동 사항은 없도록 한다.
2. 계약금(일부)는 매도인의 대출계좌로 송금한다 OR
받는 즉시 대출을 상환한다.
추가로 국세, 지방세가 채무된것은 없는지 국세/지방세 완납증명서와
대출잔액증명서를 당일 기준으로 한번 더 확인하셔서
추가적인 채무가 없는지 다시한번 체크합니다.
3. 잔금일 당일 CHECK
잔금일에도 특별히 더 신경쓰셔야하는 부분들이 있는데요.
우선 당일에 대출이 모두 상환되는지를 확인해야합니다.
저도 최종 잔금일이 다가오니 리스크를
최대한 헷지했지만 긴장감이 들더라구요ㅎㅎ
잔금일에 매도인과 매수인, 전세입자가 한곳에 모여
전세잔금과 매수잔금을 은행 계좌를 통해 직접 상환하거나
혹은 은행에 직접 가서 상환하는 것을 확인해야하는데요.
저는 매도인이 핸드폰을 잘 다루지 못하시는 분이셔서
은행에 직접 가야했는데 전세입자분까지 움직이기에는 상황이 여의치 않아
매도인분의 계좌로 입금을 하고
부사님의 남편분인 실장님께서 직접 매도인을 모시고
은행 3군데에 들려 대출을 상환시키고 대출상환내역서까지 발급을 받아다 주셨습니다.
이 과정이 이동하는 시간도 있고 기다리는 시간도 있다보니
상당히 시간이 지체가 되는데요.
전세입자 분께서 아침에 매도를 하고 오시는 것이라
어쩔 수 없이 오전 12시로 잔금을 잡았는데도
은행을 여러군데 들려야하다보니 시간이 타이트하더라구요ㅠ
가능하면 더 일찍 잔금 시간을 잡으시는게 좋겠습니다.
당일날 근저당 말소 접수증과 소유권 이전등기 접수증을
모두 받아야 하기때문에
법무사님께서 많이 수고해주셨습니다.
이렇게 등기접수증을 당일에 받은 후 2~3일 후에 등기소에서
소유권 이전이 잘 되었는지 확인이 가능하고,
근저당도 깨끗하게 말소된 것을 확인할 수 있었습니다.
여러모로 복잡해보이고 리스크도 있어 보이지만,
그런 이유들이 있었기 때문에 싸게 살수도 있었다고 생각하는데요.
사실 요즘 대출규제 때문에 이런저런 제약이 많고
매수과정에서 생각해야하는 것들이 많기 때문에
매수를 하려고 열심히 물건을 찾던 분들에게는
안될 것 같다는 생각이 들면서 조금 더 기다려볼까 라는 생각으로
행동이 소극적이게 되기 마련인데요.
이럴때일수록 경쟁자들이 줄어들어 있는 시장이기 때문에
규제가 잦아들때까지 넋놓고 바라만보는것이 아니라
리스크를 헷지할 수 있는 방법을 어떻게든 생각해보고
기회를 잡을 수 있도록 적극적으로 행동한다면
이런 시기에도 꼭 팔아야하는 사람은 있기 마련이니
좋은 물건을 오히려 싸게 살 수 있는 기회가 될수도 있습니다.
규제가 나온지 얼마 지나지 않아 벌써 이런 기사들이 나오고 있더라구요.
남들이 행동하지 않을때, 남들이 무서워할때 용기를 내고
행동할 수 있는 구체적인 방법을 정리해보면서
꼭 기회를 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다!!!
여러분 모두의 투자를 응원하겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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