3강 강의후기[실준반 70기 89조 자연담은 수지맞은조 마샤] 재수강이면 진짜 재수강생처럼..

벌써 3주차 강의…

앞마당 하나를 만들기 위한 시간 중 마치 등산중 깔딱 고개를 넘는듯한 주, 

단지임장을 2주째하면서, 임장보고서를 작성해야하는

 어려운 시기임을 코코드림님과 공유하며 강의 듣기를 시작했다.

 7월 임장의 시작은 폭염이었고,

그  다음주에는 폭우로 인해서 날씨의 변화무쌍함을 몸으로 느끼며,

 앞마당에 발자국을 남기며, 

그 어느 곳보다도 각인이 되는 곳이 되어가고 있습니다.

임장보고서를 쓰는 것이 얼마나 자기와의 싸움인지

 특히나 단지분석을 써 보신 분들은 아시겠지만,

 내가 임장보고서를 쓰면 할 수 있게 되는 것들. 

투자자로서 행동 할 수 있도록 해주는 것들. 

더 좋은 결과를 도출 해 줄 수 있는, 

또한 보유하면서 내가 선택한 것에 대한 확신을 주는 근거가 되는 것이기에

 작성의 이유와 가치는 무궁무진합니다. 

물론 내가 작성한 임보는 틀리거나 판단이 잘 못 된 장표가 있을 수도 있다.

 하지만, 내가 그때 판단의 근거가 된 것을 차후에 복기해보면서 

더 나아지는 내가 될 수 있다.

 나의 발자취를 기록하고, 판단해보고, 복기해보는 자료가 되기 때문에

 이것은 항상 완벽하진 않더라도, 완성이 다 되지 않았더라도,

 완료하면서 다음 스텝을 밟아가는게, 가장 중요한 것 같다.

 내가 계속 관심을 가지고, 꾸준함으로 임한다면, 

시간의 힘으로 나는 투자자로서 발전을 거둘 것이다.

임장보고서를 쓰면서 우리는 가치를 판단하고, 

점점 더 알게 되는 많은 단지들을 비교하고 더 가치있는 것을 구분해 놓으며, 

그 가치에 맞는 가격이 책정 되어있는지, 

그 가격이 왜곡되어 있는 것은 아닌지에 대한 것을 바로 알아채기 위해 꼭 필요한 과정이다.

입지분석을 통해서 지역의 가치를 알고,

 다른 지역과의 위상도 비교해 볼 수 있고, 

분위기 임장으로 지역의 생활권별로 더 좋아하는 곳을 알아낼 수 있다. 

단지임장과 그 단지들의 가격을 알아보고, 

왜 이 가격이 형성되어있는지에 대한 의문을 가지고, 

적정한 가격인지, 왜곡이 되어있는 가격이 있는지에 대한 유무와 의문을 가져볼 수 있다.

 이 단지들을 알아내려면, 

가격과 가치가 맞게 매칭이 되어있는지를 일일히 알아봐야 한다.

 어떻게 하면 이 단지들을 찾아내고, 어떤 기준을 가지고 구분해야 할 지 알 수 있어야한다.

단지가치를 알아내기 위해 직접가서 임장해 보면, 

주변의 환경과 균질성과 교통이용에 접근성이 얼마나 좋은지, 

가는길의 주변의 환경과 쾌적성은 얼마나 좋은지, 

지하철 노선에도 더 좋아하는 호선이 있다는걸 알아야한다. 

그래서 단지하나하나를 따로 떼어내서 생각해보고,

 다른 단지와 비교해 봐야 투자물건을 가려낼 수 있는 과정이 될 수 있다.

이렇게 단지 임장이 중요한 일인데, 단지를 최대한 많이 보면, 

비교할 수 있는 부분이 많아지기 때문에 최대한 효율적으로 할 수 있도록,

 손품을 팔아 이것저것 준비를 해본다.

지금까지는 내가 임장 루트를 다 그려보지 못한적이 많았는데, 

이번 임장때에는 내가 가는곳의 단지루트를 내가 가 그려보고,

 혼자서 3일동안 단지임장을 다니면서, 앞마당이 더 선명해 진 경험을 했다

. 비가와서 앞이 잘 보이지 않았지만, 미리 쪽문과 후문등을 잘 알아보고,

 단지 기본정보를 확인해놓고 가면서 조금은 시간을 줄일 수 있었다. 

지방에서 수도권 임장을 올때는 시간과의 싸움이다. 

혼자서 다니면서 식사와 쉼을 더 줄이면서 다니느라 고되고, 중간에 접고 싶었을때도 있었지만.

 코코드림님이 강의 중 말씀하신것처럼, 내가 그린 루트, 그날 소화해야 겠다는 다짐을 하고 갔었기에,

 단지를 다 돌아보고 올 수 있었다.

강의에서 나온것처럼 입지 사전정보를 조금 더 준비해서 갔었다면, 

임장가서 확인하고 올 것이 더 명확하고, 간단하게 정리할 수 있을것같다. 

그러면서 그 자리에서 단지의 선호도 순서를 먼저 정할 수 있을 수 있기에 

사전조사를 더 많이 해가는게 중요한 것 같다.

 그럼으로써 돌아와서도 단지 분석 보고서에서도 적용할 수 있기 때문에 일석이조의 효과가 있을 것 같다.

생활권별 선호요소를 대장단지를 가지고, 정리해 볼 수 있다. 

(역세권, 상권접근성, 대단지, 신축/구축) 요소들을 가지고 선호단지를 찾아볼 수 도 있고,

 이전에 들었던 최고 선호단지를 컴퍼스로 찍어서 

그곳에서 가까운쪽과 멀어지는 단지의 가격을 살펴보는 것이 유의미하다고 알고 있었으니,

 이 내용을 함께 접목시켜보는게 중요할 것 같다.

단지 가치를 결정하는 요소는 여러가지가 있지만, 

그 중에서 가장 중요한 것은 입지와 건물 가치이기 때문에,

 외부(주변시설 교통, 학군, 환경)은 최대한 사전에 확인을 해 놓으면 좋을것이다.

 단지 내부의 상태는 임장가서 단지 컨디션을 자세히 살펴보아야한다

.(세대수, 브랜드. 시설, 경사도, 거주민, 관리상태)등

생활권별 단지의 순위를 세세하게 매겨서 나누는 것 보다는 

선호도를 상,중,하 정도로 나누어서 큰 범위로 나누어서 가치를 정해본다. 

이렇게 큰 분류를 해본 후,

 이 이후에 다시 더 좋은것과 덜 좋은 것 정도로 다시 좀 더 세분화 시킨다

. 단지선호도를 결정짓는 여러 요소들이 있는데. 역과의 거리만으로 선호도를 정하는것보다, 

가는길의 환경, 쾌적성, 안전성을 고려하여 선별하고, 

단지까지 언덕과 단지내에서의 경사도에 따라 선호도가 달라진다.

단지 주변의 유해한 시설이나,선호하지 않는 시설이 없는 것이 더 중요하다. 

구축아파트의 경우는 특별한 구조( 둥근 샷시, 복도식 창문)

유무에 따라 차후 추가적인 금액이 생길수도 있으며, 

용적률이 중요한 재건축이슈가 있는 단지들의 확인 요소가 있을 수 있다. 

구축의 경우는 건물의 가치는 거의 사라진 상태이므로, 위치가 아주 중요한 요소가 될 수 있다.

단지 임장 후 생활권 한판정리(상중하)

지하철 노선도 입히고, 단지대장단지 구분해 놓으며, 생활권 선호요소에 대한 정보를 정리하고

대장단지>상>중> 하  단지로 자세히 구분해준다.

단지분석을 하기 위해서는 내가 본 단지들의 총 목표를 하고

 생활권별로 몇 개씩 쓸 것인지를 정해서 역순으로 완료를 하기위해 채워나가는 것으로 한다.

내가 가진 앞마당과 비교평가 장표를 추가해서

내 투자 결론 쓰기 연습을 해보는것으로 한다.

투자를 위한 가치가 있는 단지의 절대가에 대해 기준을

 1강에 이어 3강에서도 다시한번 이야기해주 시면서, 

서울,경기에 10평대도 의미가 없는 것은 아니다. 

투자수익에 대한 정도는 달라질 수 있지만, 의미가 없는 것은 아니다. 

충분히 돈을 벌수 있으며, 가차가 있는 투자이다.

전고점은 매물이 적은 단지에는 가격에 반영이 안되어 가치를 평가할떄 

객관적인 지표로 이용되지 못하는 경우가 있다. 

내가 단지 가치와 가격을 전고점으로 순서를 매긴다면 오류가 생길 가능성이 있다는 이야기다

. 그래도 대부분의 단지를 평가한 후 전고점을 넣고 적용해 보는건 의미가 없는 것은 아니다

. 지금의 가격과 가치는 건물의 감가상가를 반영하지 않는 것이다.

 다음 상승장에 더 가치가 돋보이게 될 것들은 

입자의 가치가 더 높은것들이 의미있는 상승을 할 가능성이 높다.

이전 상승장의 전고점은 다음 상승장의 전고점 단지와 같지 않을 수 있다. 

내가 투자할 수 있는 단지들을 볼 때 나는 구축을 선택한다고 할때는 

건물의 가치보다는 입지의 가치를 우선으로 보아야하는 이유가 되는 근거이다. 

역세권 구축과 비역세권 신축의 우선순위를 매길때는 어떻게 정할 수 있을까?

 매매가격은 입지가 좋은 곳이 더 오를 수 있지만. 

연식이 좋으면, 전세가가 상승이 더 높을 수가있어, 재투자로 이어질 수 있는 시기가 빨라질 수 있다.

나는 가치투자 투자자라면, 

구축이더라도 땅의 가치가 좋은 곳으로 

장기간 투자해서 매매가 상승여력이 더 큰 곳으로 투자 단지로 선택해야할 것이다.

 내가 어떤 투자자가 될 것인지에대해 1강에서 배운대로 정해보는 것으로

 내가 봐야하는 단지, 내 투자 방향을 정하는 선택을 할 수 있을 것이다.

코크드림님이 광주의 워킹맘 투자자의 대명사라면, 나는 대전의 워킹망 대표가 되길 희망한다.

성과를 내기 위한 시간은 낙담의 골짜기를 지나서 성장하는 시간을 지나서 버텨야한다

. 이 비효율의 구간이 2~3년이라도 하는데. 나는 이제 1년이라는 시간을 열심히 지나왔다.

어떻게 버틸지에 대해 내가 할 수 있는 환경셋팅을 꾸준하게 해야한다. 

내가 이 환경에 있을때는 내가 배울점이 있는 함께 할 수 있는 사람들과 함꼐

 이야기하고, 생각을 나누고, 결국에는 투자로 성과까지 낼 수 있는 이 과정을 계속해야할 것이다.

 매일매일이 발전하고, 새롭게 배우는것에 대한 즐거움과

 더 열심히 산다는 활기, 이런것에 대 삶의 의미는 최고가 될 것이다.

내 에너지를 모두다 끌어올려서 

한번에 다 쓰기보다는 천천히 꾸준하게 내가 할 수 있는걸 하자. 

매일의 조금씩이 한번의 모든 것을 하는 것보다,

 더 크게 느껴지고, 번아웃이 들 확률도 적을 것이며, 

모든것을 놓아 버리지 않는 시간이 될 수 있을 것이다. 

이 환경에서 만난 동료들과 좋은 인연과

 좋은에너지로 나의 더 멋진 삶을 살 수도 있을것이다.

 친구들과의 신세한탄. 의미없는 시간축내기등은 가급적 삼가는 것으로,

 물론 얼굴보고 웃도, 떠들고 맛난걸 먹는것도 중요하지만.

 내가 가진 시간은 한정적이고, 내 삶은 유한하기 떄문에 젊은 시절 열심히 한번 해보고,

 빠른 은퇴와 내가 하고싶은걸 하고싶을떄 할 수 있는 삶을 살아보자.

강의후기인데 후기내용보다도, 

다짐을 하는 시간이 되는것같다. 

 강의뿐 아니라 강사님으로부터 듣는 것은

 선배 투자자로서의 마음가짐이 더 큰 것 같다. 

항상 마음을 먹고는 있지만,

 그걸 유지하는것, 또 금방잊고, 

현실과 타협하는 상황까지도 내가 극복해야 할 것들을 다시 생각해본다.