안녕하세요. 수수진입니다.

최근에 대출 규제 관련해서 글을 적은 이후,

커뮤니티의 다양한 사례들을 보면서

안타까운 사연들도 많은데요.

6억 한도의 대출 규제가 생기면서

일단 대출을 받아서 내집마련을

준비하셨던 실수요자분들에게도

다시금 투자계획을 세워야할 때인 것 같은데요.

반원분들과 매일 기사를 보며

현재 규제로 인해

어떤 일들이 벌어지고 있을까?에 대해

이야기를 나누는 중에

다양한 투자 사례들을 예시로 들어

이럴 때 일수록 앞으로의 투자를 위해서

어떤 마음가짐을 가져야할지

체크해보는 시간을 가져보고자 합니다.

#1

규제 이전,

무리하게 매수를 진행한 A씨 

지난 6월 3일 대선이 얼마 끝나지 않은 이 후,

주변에서 이제 대선 이후에는

'부동산은 무조건 오를 거야' 라는 말을 듣고

그동안 눈여겨보고 있던 단지를 보러 갑니다.

이미 1주택자였던 그는 현재 거주 중인

집은 처분 예정이었지만

지금 사지 않으면 바로 또 올라버릴 것 같아

이 단지를 보고 바로 매수를 결정합니다.

대선 이전의 상황은 각 지역마다 편차는 있지만,

매물 보기가 정말 어려웠어요.

7월부터 스트레스 dsr 3단계를 시행하기에

대선 이전에 나름 발빠르게 준비하는 사람들과

6월 4일 대선이 끝나자마자

부리나케 부동산으로 달려가는 사람들이

넘쳐날 때가 바로 저 꼭지 지점이었습니다.

A씨도 마찬가지였어요.

사실, 갖고 있던 집이 있지만 매도가 쉽지 않았고

무려 계약금 자체가 2억 정도 였으니

생각보다 더 많은 대출금을 최대한 끌어야했죠.

그런데 6일 뒤, 6.27 부동산 규제가

연일 뉴스에 터져나오고 맙니다.

주택담보대출 최대한도도 6억으로 제한되고

본래 갖고 있던 집이 매도가 안되는 바람에

집이 2채가 되자, 주담대 자체를

실행할 수도 없다는 사실을 알게 되었습니다.

결국, 고민 끝에 A씨는

2억의 계약금을 포기하고

계약을 취소할 수 밖에 없었습니다.

A씨뿐만 아니라, 많은 사람들이

계약 취소를 하거나 그 취소한 물건을 다시 잡은

사람들까지 다양한 사례들이 보이곤 합니다.

우리가 늘 배우는 가장 기본적인 원칙,

내가 감당가능한가?를 스스로에게 묻지 않았기에

갑작스러운 규제에 수천만원에서 수억까지

잃을 수 있는 상황이 되어버린 사례입니다.

어느 덧 수 많은 단지의 그래프를 볼 때마다

저는 저 왼쪽 그래프의 점처럼

내 점은 어디에 찍힐 수 있을까?라는 생각을

가장 먼저 하게 되는 것 같은데요.

그저 무조건 싸게 사야지!라는

막연하게 싼 가격에 초점을 맞추려는게 아니라

내가 찍으려는 점 하나가

기존 점들에 비해 너무 높게 찍히는 건 아닌지,

내가 충분히 감당가능한지,

그 정도의 가치가 있는 단지인지

늘 깊게 고민하고 행동하게 되는 것 같습니다.

#2

규제 이전,

전세입자를 승계받아

투자를 진행중인 B씨

이렇게 규제 전에

투자를 진행중이시던 분들이 계신데요.

B씨도 사례도 마찬가지였습니다.

이미 가계약까지 완료한 상태였고,

잔금을 치루지 않은 상태에서

규제가 터져서 혹시나 문제가 생길까봐

두려움에 떨고 있었는데요.

다행히도 이번 규제 전에 맺은

기존 전세계약이 그대로 연장되는 경우에는

그 전세 계약을 승계하는 조건으로 가능했기에

다행히도 원활하게 매수를 진행할 수 있었습니다.

이번 규제에는 조건부 전세자금대출이

금지된 상황에서 투자자의 경우에는

이렇게 기존 전세를 안고 매수를 진행하는

경우들도 많은데요.

은행에 따라 소유권 이전이 된 기간이

얼마나 됐는지 확인이 가능하기에

간혹 3~6개월 안으로 소유권 이전에 대한

확인을 하고 회수를 하는 경우들도

간혹 발생하고 있다고 해요.

전세 만기 시점을 잘 확인하고

잔금일을 조정해서

소유권 이전 시점과 전세를 승계받는 시점이

되도록 6개월 이상의 시간차를

두는 것도 리스크를 줄일 수 있겠다는

생각이 들었습니다.

규제가 생기자 아무래도

지금은 이전보다 리스크에

조심해야할 때인 것 같습니다.

#3

규제 이후,

새로운 전세입자를

맞춰야하는 C씨

C씨의 경우는 다릅니다.

기존 세입자가 이사 계획이 있어

새로운 전세입자를 맞춰서

매매, 전세 동시 계약진행을 하려던

계획이었는데요.

6월 27일 이전 계약분은

종전 규정이 적용되기 때문에

전세 세입자분의 대출에는 문제가 되지 않지만

6월 27일 이후에는

소유권 이전 조건부 전세자금대출이

전면 금지되었습니다.

이미 주택을 보유하고 있는 B씨는

주택담보대출을 받을 수도 없는 상황이었고

담보대출을 받는다면 6개월 이내에

전입을 해야하는 의무도 있어

더 고민이 깊어졌던 상황인거죠.

이 경우는 새로 신축을 분양받아

전세를 맞춰 내놓으려 계획하신 분들도

마찬가지의 상황이었습니다.

특히나 이슈가 되었던 게

바로 잠원동에 입주하는 메이플자이였어요.

지난달 초만 해도 84기준

12억~15억까지도 나왔던 전세금이

대출 없이 이 정도 돈을 내고 들어올

세입자가 많지 않자 계속해서 호가를 내리는

물량들이 많아지고 있는데요.

실제로 현장에서는 전세를 월세를 돌리거나

집주인들이 전세금을 낮춰달라는

전화가 많이 온다고 하더라구요.

이런 상황에 할 수 있는 방법으로는

주택담보대출을 받아서 잔금을 치룬 후

일정기간 실거주 요건을 채운 뒤에

임차인을 맞추거나

전세금을 대출없이 현금에 여유가 있는

임차인을 찾는 방법이 있는데요.

C씨는 이런 규제 속에서도

계속해서 부동산 사장님들께

현금으로 들어오실 수 있는 전세입자를 찾았고

결국에는 원하던 투자에

마침표를 찍을 수 있었습니다.

현재 규제에는 이때문에

확실히 투자금에 대해서는

이전보다 더 리스크 대응의 여유분을 체크하고

규제때문에 먼저 고민만 하고

안절부절하기보다는

현재 할 수 있는 행동들에 집중하고

규제에 맞게 잘 대응해나가면

충분히 안전한 투자를 진행할 수 있습니다.

#4

재건축 '1+1 분양'

신청중이었던 조합원 D씨

서울의 한 재개발 구역에

집을 보유한 D씨

대형 평형 대신에 소형 2채를 받는

이른바 '1+1 정비사업' 분양을

신청한 상황이었는데요.

6.27 대책 이전에는

1+1 분양의 경우 2채를 분양받는 구조인 만큼

종전에는 2채 모두 중도금 대출이 가능했는데,

이중 대출을 차단되고

이번 대책의 주요 요점이

1가구 1주택 원칙이 강화되다 보니

1+1으로 다주택자로 자연스레 분류되면서

주택담보대출은 물론

정비사업의 핵심인 이주비 대출까지

원천 차단이 되어버립니다.

이뿐만 아니라 분양가 기준도 문제가 되었어요.

분양가 9억을 초과하는 경우 중도금 대출 자체가

불가능한 기존 규정도 엄격화 되면서

고가 주택에 대해서는 대출이 더 힘든 상황인데요.

조합 전체에 적용되는 PF대출 심사도

까다로워져서 이주비나 추가 자금 조달

역시 차질을 빚고 있다고 해요.

이처럼 기존 이주비 대출을 받지 못하자

시공사에 제공하는 추가 이주비로 버텨야하는

상황이 되어버린 D씨는

사실 은퇴를 한 상태이기 때문에

현금 흐름이 원활하지 못한 상황이라

더욱 더 힘들어진 상태로 접어들게 되었습니다.

이런 경우에는 먼저

해당 입주권이나 분양권의 집단 대출이

6월 27일까지

입주자 모집 공고가 시행된 것인지

관리처분 인가를 받은 경우인지에 따라

이주비, 잔금 대출 여부가 다르다고 하니

먼저 해당 여부를 확인해봐야하는 상태입니다.

이미 중도금을 일부 납부한 상태라면

계약해지도 어렵다고 하니,

어느 덧 이 규제가 조합원들 사이에서는

1+1 분양이 이 중 하나라도

분양가가 9억이 넘으면 안된다는 점에서

전액 자비로 마련해야하는

부담까지 고위험, 고비용 투자로

전략하고 있는 것 같습니다.

최근 설문조사에 따르면

이렇게 정비사업 조합원 중에

52%가 이번 규제로 사업 진행에

차질이 생길 것으로 우려된다고 하는데요.

이런 규제에 맞춰

23년 6월에 관리처분계획인가를 받은

한남 3구역은 이번 이주비 대출 한도 규제를

피하게 되기도 하고

6.27 대출 규제의 시행일 하루 전날에

모집 공고를 낸 경우는

규제 적용을 받지 않게 되면서

많은 사람들의 관심을 받기도 했습니다.

규제 이후에 벌어지는

다양한 사례로 보니,

가장 중요한 게 떠오르지 않으시나요?

저는 다른 것들보다도

가장 중요한 투자의 기본 원칙에 대해

생각해본 계기였던 것 같습니다.

"더 벌려고 하기 보다는

잃지 않는 투자를 해야합니다."

제가 바로 떠올렸던 한 문장은

그동안 수 많은 멘토님들과 튜터님들이

이야기해주셨던 부분이었어요.

앞으로 어떤 규제가 또 생길지는 모르겠지만

우리는 늘 이 원칙을 이야기하면서

깊게 들여다보니 지키고 있는지,

리스크 부분에 확실히 체크하고

대응해가고 있는지 생각해볼 수 있는

시간을 가져야할 때인 것 같습니다.

그리고

여기서 또 중요한 한가지는요.

이런 규제 속에서도

기회를 찾는 사람들이었습니다.

지금 당장 전세를 맞춰야하거나

투자를 진행하는 분들에게 있어서는

충분히 리스크에 대응할 수 있는 상황이라면

이 또한 기회가 될 수 있어요.

먼저 안된다고 생각하기보다는

각 상황에 맞게 할 수 있는 것들을 찾고

적극적으로 행동해야할 때인 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃