관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 베리보리입니다.
지투기 2강은 잔쟈니 강사님의 창원시 지역분석이고, 부제는 지방임장 효과적으로 하는 법이었습니다.
입지분석 항목별로 데이터를 어떻게 찾고 어떻게 해석하는지 자세하게 알려주시고
입지 항목별로 꼭 체크해야할 사항들을 미리 제시해주시고 입지 분석을 해주신 다음 마지막 해답까지 명확히 정리해주시는 과정을 보여주셔서 도움이 많이 되었습니다.
입지 분석할 때 각 항목별로 명확한 목표를 가지고 직접 지도에 올려보며 데이터를 수집하고 해석하시는 걸 알려주셨는데 제가 썼던 임보는 아무런 목표없이 글자와 숫자만 적어왔다는 생각이 들었습니다.
강의마다 벤치마킹할 리스트를 정해서 다음 앞마당 임보에 1-2개씩 꼭 적용해보라는 팁도 주셨습니다.
지금은 지방 투자에 유리한 시기라는 점을 다시 한 번 짚어주시며
계절적 요인과 정부 정책 관련 요인으로 설명해주셨습니다.
특히 이번 수도권 6.27 대출 규제 관련해서 지방에 적용되는 내용과 적용되지 않는 내용으로 나눠 자세하게 설명해 주셔서 이해가 잘 되었습니다.
창원은 제 고향이고 태어나서 대학가기 전까지 살았던 곳이라 강의 듣는 내내 너무 정이 가고 애틋했습니다.
대학을 타지로 오게 되면서 집에 자주 가지 못했고
직장 생활을 하면서부터는 친정이 경주로 이사를 가면서 창원 갈 일은 거의 없어서 막연히 예전과 많이 바꼈다는 소문만 들었는데 강의를 들어보니 지명만 약간 익숙하고 아파트는 모르는 단지가 대부분이었습니다.
내 고향 창원을 다시 한 번 가보고 싶다는 생각이 많이 드는 시간이었습니다 ^^
창원의 선호신축, 선호구축, 중간 신축 단지들의 예시를 들어주시며 가격이 머무르며 기회를 주고 있는 시장이라고 하셨습니다.
현재와 유사한 창원의 2017-9년 대규모 공급장부터 이후의 예시를 들어주시며 예측해보는 시간을 가졌습니다.
대구나 부산 같은 지방광역시나 창원 같은 지방 중소도시 최상급 단지는 공급장이 끝나기 전 전세가 하락이 멈추면서 매매가가 반등하는 모습을 보이는데 지금 창원의 상태라고 하셨습니다.
지금 창원은 절대적 저평가 구간이고 선호신축부터 소액투자까지 다양한 투자기회가 있음을 알려주셨습니다.
<창원의 인구>
구별 총인구와 세대당인구를 보면서 선호주거지에 대해 설명해주셨고
세대당 인구수 기준점을 하나 잡고(분당) 비교한다고 팁을 알려주셨습니다.
경제활동하는 연령대 인구(20-50대)를 묶어서 보고
역시 기준을 인근 거점도시와 비교해서 보고 해석한다는 팁을 알려주셨습니다.
이렇게 사람들을 보고 남겨야하는 것은 “사람들이 어디를 좋아하고 어디에 모여사는지” 라고 하셨습니다.
<창원의 직장>
직장 종사자수와 대기업수를 체크하고 직장의 양과 질을 판단하는데
주변 주요 지역들도 모두 지도에 올려서 비교하여 해석하는 방법을 알려주셨습니다.
1인당 평균 월소득 데이터도 숫자 자체만 보고 해석하는 게 아니라 도시 규모와 비율, 절대값을 보고 해석하는 방법을 알려주셨습니다.
구별 종사자와 주요업무지구, 대기업, 고연봉 직장들을 지도에 직접 올려서 메인 업무지구를 설명해주셨습니다.
<창원의 학군>
지방의 학군은 수도권과 약간의 차이가 있으며
학교와 학원가 외 부자 커뮤니티가 있어야 된다는 점을 알려주셨습니다.
그리고 학업성취도 높은 중학교 수와 비율이 많은 곳 위주로 학군지를 판단했었는데
공부 잘하는 학교수가 적은 지역이라도 오히려 그곳이 지역내 대체불가한 학군지로 작용할 수 있다는 점도 알려주셨습니다.
마지막으로 창원에서 학군지가 차지하는 비중에 대해서도 집값과 비교하여 설명해주셨습니다.
<창원의 환경>
창원 주요상권들 특징에 대해 알려주셨고
창원에서 사람들이 가장 좋아하는 환경요소와 쾌적한 거주환경 갖춘 생활권에 대해 알려주셨습니다.
<창원의 공급>
창원 과거 공급상황에 따라 매매가 전세가 변동 상태에 대해 알려주셨습니다.
지인의 공급량 그래프와 지역 대표단지 매매 전세가 그래프를 년도를 맞춰 비교해보면서 설명을 들었는데
창원은 공급량에 따라 가격이 정직하게 반응하는 곳이었고 (특히 전세가)
매매가는 제조업 중심의 도시라 업황에 따라 변동이 있는 부분도 알게 되었습니다.
그리고 공급과 매매가가 매칭이 잘 안될 때는 미분양 상황을 붙여서 해석을 하면 맞아 떨어지는 부분도 알려주셨습니다.
3년간 창원내 공급의 위치와 공급량 등을 지도에 올려서 보면서 올해와 내년의 공급은 중심부로 들어오며 임팩트가 있을 거라는 점도 알게 되었습니다.
창원 주변 경남지역의 공급상황과 앞으로 공급이 발생할만한 재건축 재개발 가능성이 있는 부분도 알려주셨습니다.
<창원의 교통>
1주차 임보를 쓰며 지방의 교통은 어떻게 판단해야 하는지 어려웠는데
지방의 교통 입지를 분석하는 기준에 대해 배워서 좋았습니다.
대표 주요 직장 또는 직장이 애매하면 주요 상권이나 부촌까지의 접근성으로 판단하는데 지역별로 차이가 있었습니다.
창원은 창원산단까지의 접근성으로 판단을 하며 주요직장까지 가기 위한 대로, 터널을 살펴보며 인근 단지들의 교통이 좋다는 인식도 알게 되었습니다. 창원산단까지 실제 자동차 출퇴근 소요시간을 알아봐야 합니다.
<가격>
창원은 지방 중소도시중 유일하게 전고점 10억 넘는 단지가 있다고 합니다.
각 생활권별 특징과 순위, 대표 단지들 가격을 정리해주셨고 전세갯수도 같이 보았습니다.
가격대별로 단지들을 총정리하고
투자금 정도에 따라 먼저 볼 곳을 알려주셨습니다.
<창원 투자전략>
내 투자금에 맞는 투자를 하기 위해서 우선으로 봐야할 항목에 대해 알려주셨습니다.
창원 투자전략의 핵심요소는
1. 연식(신축/브랜드/대단지+밀집)
2.중심접근성(창원국가산단까지 거리와 소요시간)
3.학군(+부촌)
<지방 임장>
같은 생활권에서 수도권은 하나가 오르면 주변도 따라 오르는데
지방은 모든 단지가 오르는 건 아니라고 하셨습니다.
지방 임장은 생활권과 단지 선호도가 다를 수 있어서 단지별 선호도가 중요하다고 하셨습니다.
수도권은 땅의 가치가 우선이고, 지방은 개별 아파트 선호도가 우선입니다.
<창원랜선임장>
지도를 보고 실제로 임장 코스를 돌며 사진을 많이 보여주시며 설명을 해주시니 분위기 임장을 이런식으로 하는구나 라는 느낌이 왔습니다.
단지 임장도 많은 아파트 사진들을 보여주시며 지방 투자의 특징에 대해 잘 알려주셨습니다.
지방은 생활권 보다는 개별단지 선호도가 중요하며 개별 단지별로 특출난 상품성으로 약점을 보완하는 단지들이 있는데 이런 걸 파악하는 게 단지임장이라고 하셨습니다.
단순히 신축이 아니라 구매력 있는 부자 사람들이 좋아할 만한 곳인지?
단지 임장은 결국 (건물 외관만 보는 게 아니라) 해당 단지에 사는 사람들의 모습과 수요의 크기를 보고 오는 게 핵심이라고 합니다.
지금까지 단지임장을 많이 해보지 않아서 그런지 뭘 봐야하는지 어떻게 해야하는지 전혀 감이 잡히지 않았는데 강사님과 같이 임장하면서 배우고 싶은 마음이 간절했습니다.
<시세지도>
시세지도를 그리면서
생활권 간 대표 단지 가격 비교를 통해 우선순위를 확인할 수 있고
생활권 내 단지 가격 비교를 통해 생활권별 가격에 영향을 주는 선호요소를 알 수 있습니다.
잔쟈니 강사님의 강의는 처음인데 명확하고 핵심을 정리해서 알려주시는 부분이 정말 좋았습니다.
마지막에 투자를 시작하게 된 스토리를 말씀해주시며 부동산 투자에 진심인 마음이 와닿았고
엄마로서 아이들을 생각하는 마음에 감정이입이 되어 한동안 먹먹했습니다.
저의 목표도 서울에 좋은 집 3채를 마련해서 우리집 하나랑 딸, 아들에게 하나씩 줄 생각을 하고 있었는데
똑같은 말씀을 하셔서 놀랍고 반가웠습니다 ^^
오랜 시간 훌륭한 강의 해주신 잔쟈니 강사님께 진심 감사드립니다 :)
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