임장 방법과 시세트래킹

느낀점? 구체적인 임장 방법에 대해 먼저 알고 실전을 했었으면 더 효율적이었을 것 같다. 

적용해보고 싶은점? 다음 임장때 들은 내용들을 미리 체크하고 가야겠다. 

(수업 내용 요약)

임보: 투자를 위해 ‘필요한’ 과정이라 생각해야. 

입지요소 4가지: 직장, 교통 우선>>환경, 학군 

분임: 손품으로 할 수 없는 것을 조사. 

지역 개요: 지도와 특징, 인구현황, 가구소득, 용도지역, 지역지형, 행정구역/법정구역

7업무지구 중 강남 148만 >> 광화문 65만 + 여의도 60만 으로 압도적으로 많음. 그래서 강남과의 거리가 가장 중요. 

(그 외 가산 47만, 판교 30만, 마곡 26만, DMC 25만)

학군지는 중학교 성취도를 봄(85%이상 B), 특목고 진학률 3%이상이면 좋은편. 

학원가는 대치 1062, 목동 519 (200이상이면 양호)

임장전 위성지도보면서 체크할것

1. 빈땅 위치, 산 위치 확인 (빈땅이 없는 곳이 투자에 유리)
2. 택지 구분: 길이 크고 반듯(아파트택지), 꾸불꾸불(구도심), 구축택지(인구구조를 보면 10대가 많음)

임장동선그리기

상업지역(지적편집도), 지하철역, 랜드마크아파트를 연결해서 그리기

큰길 위주, 시작끝일치하는 것이 편리. 

 임장하면서 볼 것? 

생활권 구분, 순위 매기기 ,입지(주요지하철역 출퇴근시 혼잡도 등 확인)

사람옷차림/연령대/표정말투), 외제차, 업무지구 직장규모

유해시설확인(술집, 노래방 등) – 좋은게 있는것보다 유해시설이 없는 것이 더 중요!!!

시세분석대상 선정

좋은 동네 1-2곳 정해서 네이버부동산에서 월1회 정리(부린이). 

좋은 곳 2곳 정하는 법?? 아실-부동산스터디-최고사-21.1.1~22.12.31일 기간선택-84-지역명 으로 검색해서 나오는 단지를 2개 추려서 시세분석.  

→ 재수강이면 300세대이상 전용84이하 면적 전수조사

시세분석 방법

낮은가격순 정렬. 3층이하/탑층은제외. 최저가 매물 호가 적기. 

전세호가는 층수 무관. 

최근 매물이 없다면 3개월 이내 실거래-- 없으면 KB부동산--전화임장 순으로 시세 확인

59,84형 기본. 시간있으면 27-30평도 조사. 

평층대비 10%이상 싸면 급매.