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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 채너리입니다 :)
최근 수도권의 전세가가
슬금 슬금 올라가는 분위기 속에서,
특히나 외곽에 있는
부천/산본 등 1기 신도시와 광역시 사이에서
어떤 게 더 좋은 투자인지
고민하시는 분들이 많은 것 같습니다.
그래서 오늘은
1기 신도시에서 구축 투자를 할 때
유의 깊게 확인해야 하는
"호재"부분에 대해서
가볍게 이야기 해보려고 합니다.
1. 선도지구가 뭐에요?
선도지구란, 쉽게 말하자면
1기 신도시의 노후화 된 아파트 일부를 선별하여
재건축에 대한 규제를 풀어주고,
조금 더 속도를 낼 수 있도록
도와주는 것입니다.
통상 재건축은 10년 정도가 소요되는 반면,
선도지구에 선정이 된다면
이 기간을 5년 내로 단축 시킬 수 있게 됩니다.
(원활하게 진행된다는 가정 하에)
리모델링과 달리 재건축을 하게 될 경우
여러 단지를 묶어서 통합으로 진행하므로,
대단지, 브랜드, 신축이 들어오는 것과 동시에
주변 도로/학교 등까지 환경 개선까지 이뤄지는
아주 강력한 호재로 작용하게 됩니다.
선도지구로 선정된 대표적인 곳들은
1) 분당 샛별마을, 양지마을, 시범단지
2) 평촌 꿈마을, 샘마을
3) 산본 11단지, 백두
4) 부천 반달마을, 은하마을
5) 일산 백송마을, 후곡마을, 강촌마을
총 5곳이 있습니다.
2. 선도지구 사례 - 분당
그럼 현재 시장 상황은 어떨까요?
과연 선도지구가 호재로 작용하고 있을까요?
가장 입지가 좋은 분당부터 알아보겠습니다.
서현에 있는 시범현대 아파트의 경우
이미 전고점을 뚫고 상승한 모습을 보여줍니다.
선도지구가 발표된 작년 11월에 15억이었는데,
현재는 17억에 거래가 이뤄지며
짧은 기간 사이에 2억이나 상승한 모습을 보여줍니다.
왜 이런 걸까요?
분당은 교통, 학군, 환경, 직장 모든 요소를
다 갖추고 있는 입지 깡패입니다.
그러나 단 하나의 단점이 있다면
바로 낡았다는 점입니다.
실제로 이전에, 광교가 들어왔을 때
분당은 이미 노후화가 많이되고
광교는 교통/거주요건이 개선되며
광교가 더 압도할 거라는 기사도 있네요.
물론 입지를 고려하지 않은 이야기이지만,
이는 분당의 연식에 대한
사람들의 인식을 대변하고 있습니다.
그러나 이런 분당에 대단지, 신축, 브랜드 아파트가
들어오게 되면 어떨까요?
입지 좋은 땅에, 상품성 최강인 아파트가
들어오게 되는 것입니다.
즉, 사람들의 인식 속에
분당 재건축은 돈이 된다는 인식이
이미 자리잡고 있는 겁니다.
분당의 사례에서 볼 수 있듯,
보합장인 현재 시장에서는
입지 좋은 땅에 한하여
선도지구/재건축이 호재로 작용하며
가격에 반영되는 것을 볼 수 있습니다.
3. 선도지구 사례 - 부천
반대로 부천은 어떨까요?
중동에 있는 반달선경을
예시로 들어보겠습니다.
선도 지구가 발표 된 건 작년 11월인데,
그때와 지금의 가격흐름이 다르지 않습니다.
대체적으로 3억 후반대에 거래되고 있죠.
몇 개월 사이에 2억이 올랐던 분당과는 달리
선도 지구가 확정되었음에도 불구하고
가격이 제자리 걸음인 것을 볼 수 있습니다.
왜 그런 걸까요?
기사를 살펴보면, 선도지구는
예상 분담금이 최대 5~7억원 정도
나올 수 있다고 합니다.
만약 재건축이 이뤄진다면
인근에 선호하는 대단지 기축 아파트보다
분명 가격이 높을 것은 분명하지만,
입지적인 한계와 + 수요의 한계가 명확하기에
분당과는 달리 크게 시세차익을
기대하기 어려운 것이죠.
즉, 추가 분담금을 납부할 만큼
사람들이 매력감을 느끼지 않는
입지라고 생각되는 것입니다.
부천과 분당의 사례를 종합하자면
현재 시장에서는 선도지구/재건축 호재에 대해서도
입지에 따라서 양극화를 보여주는 것을
알 수 있었습니다.
4. 투자에 적용한다면?
그렇다면 선도지구 단지들은
투자하면 안되는 걸까요?
입지가 좋지 않은 경우엔 메리트가 없고,
입지 좋은 땅의 경우 이미 가격이 오른걸까요?
결론부터 말씀드리자면
당연히 아닙니다.
선도지구로 선정된 단지들에 대해서도
싸고 + 투자금이 적게 들어가고
+ 감당 가능하다면
충분히 투자해도 괜찮습니다.
대표적으로는 산본에 있는
한양백두를 예시로 들 수 있습니다.
산본에서 초 역세권인 세종주공 6단지와
역에서 멀지만 쾌적하고,
꽤나 좋은 학교를 보낼 수 있는 한양백두의 경우
매매/전세 모두 비슷한 가격 흐름을 보여줍니다.
그러나 현재 가격을 보게 되면,
한양 백두가 상대적으로 더 저평가 되어 있고,
대형 평형임에도 불구하고
투자금이 더 적게 들어가는 것을 볼 수 있습니다.
즉, 싸고 + 투자금이 더 적게드는 선택지라는 전제에
선도지구라는 호재까지 더해져
충분히 투자를 충분히 고려할 수 있는 것입니다.
5. 마치며
1기 신도시에서는 충분히
선도지구라는 호재가 매력적입니다.
10년이라는 재건축 사업 기간을
5년으로 단축시킬 수 있기 때문이죠.
그러나, 아직까지 입지에 따라서
호재로 작용하는 곳도 있고,
분담금 부담 등 악재로 작용하는 곳도 있습니다.
이런 양극화 된 상황에서도
결국 본질은
1. 내가 할 수 있는 투자금으로
2. 저평가 되어있는 자산을 취득한다는
사실을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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