[실전준비반 70기 일일삼쾌(113)하게 임장완료하자조 라라유] 단지임장의 목적은 줄세우기가 아닌 지역 선호도 찾기

25.07.26

실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법

3주차에서는 코크드림님께서 단지분석에 대해 강의해주셨습니다.

단지분석은 입지분석이랑 연결되는 부분이 많은 것 같아요.

1,2주차 강의만 듣고 과제를 해보지 않았다면 3주차 강의를 따라가기 어려웠을 것 같습니다.

단지 임장의 목적이란 지도에 나오지 않는 사람들의 선호도를 조사하는 것!

예시 중에 구로구-영등포구, 그리고 안양-평촌 비교가 가장 기억에 남습니다. 저에게는 강서구나 마곡보다는 더 익숙해서 이해하기 쉬웠던 것 같습니다.

구별 입지요소로 따지면 구로구 << 영등포구

그리고 지하철 역도 개봉역-1호선 << 대림역 2&7호선

지도와 시세로만 보았다면 동일한 금액일 때 대림역쪽 아파트가 싸다고 생각했을 것 같습니다. 하지만 대림에 대한 사람들의 인식을 아는 상태에서는 동일한 금액에 강남 접근성에 큰 차이가 없는데 당연히 개봉에 투자하는게 맞다고 판단했습니다.

마찬가지로 안양-평촌 같은 경우도 평촌의 가치를 몰랐다면 한마음이 저평가구나 생각했을 것 같습니다. 그냥 지도로 보면 다 같은 동안구인데 대로 하나 차이가 역세권보다 크다는 게 와닿지 않을 것 같아요. 사실 부산 친구들에게 평촌에 사는 사람들은 절대 안양에 산다고 말 안하고 꼭 평촌을 강조한다고 얘기하면 대부분 농담하는 줄 알아요. 아님 유난떤다고 생각합니다. 평촌을 모르니까요.

그렇기에 분임과 단임을 통해서 단순히 지도로 파악하는 입지분석이 아닌 실제로 거주하는 사람들이 선호하는 이유를 파악하기 위해 노력해야 한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.

2. 시세로 가치 판단 X

코크드림님은 단임 할 떄 시세부터 보고 단지를 보지 말라고 하셨습니다. 물론 앞마당이 많이 쌓이신 분은 해당이 없지만 저같은 초보 투자자의 경우, 시세부터 볼 경우 시세에 맞춰서 단지가 지닌 가치를 판단하려고 하기 때문이라고 하셨습니다.

실제로 단임을 하다가 여기는 어느 정도 시세인지 확인하면서 단지 자체의 가치를 보기보다는 매매가가 비싼 이유에 초점이 맞춰졌던 것 같습니다. 금액으로 사람들이 선호하는 가치를 찾는 게 아니라 실제 단지와 거주하는 사람들을 보면서 단지 특징을 파악하고 그 뒤에 금액을 보면서 금액 차이가 발생하는 이유와 저평가 여부를 판단할 수 있는 투자자가 되도록 조심해야겠습니다.